「UR租賃住宅」是由都市再生機構（UR都市機構）管理的公共租賃住宅。無需仲介費、禮金、續約費與保證人這是其重要特色之一。只要正確理解它與一般租賃的差異，就有助於更順利地通過入住審查。
UR租賃住宅是什麼樣的物件？
UR租賃住宅是由都市再生機構管理與營運的租賃住宅。與一般租賃不同的主要特徵如下。
- 無需仲介費：由UR營業中心與門市直接受理
- 無需禮金與續約費：初期費用僅需押金與按日計算的租金
- 無需保證人：僅憑本人身分確認即可辦理
- 每年自動續約：不需繁瑣手續
- 多數物件為鋼筋混凝土結構，耐震與耐火性較高
- 也有MUJI×UR團地翻新等改造物件
大多數物件採先到先得，只要有空房即可立即看房與申請。此外也沒有收入上限限制，格局從1K到家庭型都很多元。
UR租賃的審查真的很嚴格嗎？
與其說UR租賃「審查嚴格」，不如說「申請資格條件明確」這樣的表述更為準確。只要符合資格標準即可申請，而審查本身也比一般租賃更簡單。
UR租賃的申請資格（5項條件）
- 國籍要求：日本國籍，或持有永住者、外交、公用、特別永住者、中長期在留資格的外籍人士（需能以日語理解契約內容）
- 收入標準：需符合與房租相對應的基準月收入（例如：單身、房租5萬日圓時，基準月收入需達20萬日圓以上）
- 同住要求：可與申請人同住的對象包括配偶（含事實上具有婚姻關係之人，以及6個月內即將結婚的未婚夫妻）、六親等內血親、三親等內姻親（不可與朋友同住）
- 正常居住：需於可入住日起1個月內入住，且不得造成其他住戶困擾
- 與反社會勢力無關：本人及同住親屬不得與反社會勢力有任何關聯
申請資格容易卡關的情況｜學生・領年金者・自營業者・外國籍
最容易猶豫「自己符不符合資格」的,是收入形態和上班族不同的人,以及涉及國籍、在留資格的人。以下依官方公開條件整理。
| 容易猶豫的情況 | 官方公開的處理方式 |
|---|---|
| 收入達基準月收入額的一半以上,但單獨仍不夠 | 只要本人月收入達基準月收入額的2分之1以上,就能與同住親屬的收入合併計算 |
| 本人收入不到基準月收入額的一半 | 可由不同住的親屬提供房租補貼,符合條件者也可能適用 |
| 滿18歲以上的學生 | 與高齡者、身心障礙者、單親家庭同列,即使本人收入未達基準的2分之1,仍可能符合資格 |
| 領取年金者 | 年金等雜項所得,只要認定未來會持續發放,也計入平均月收入額 |
| 自營業者、自由工作者 | 事業所得、不動產所得同樣計入平均月收入額 |
| 外國籍 | 永住者、外交、公用、特別永住者、中長期在留者皆為適用對象 |
| 正在交往、尚未辦理結婚登記 | 配偶包含事實上具有婚姻關係之人,以及6個月內即將結婚的未婚夫妻 |
資料來源:UR都市機構「お申込み資格」
這裡要提醒:判定用的「平均月收入額」不是只算薪資。它涵蓋薪資、事業所得、不動產所得、雜項所得(年金等),只要未來會持續發生,原則上以過去一年合計金額除以12計算。有薪資以外的收入,務必一併計入再確認是否達標。
台灣的社會住宅通常把同住家庭成員的所得全部合併計算,對照家庭年所得門檻,沒有「本人收入須先達基準一半」這種折半條件。UR這種設計對熟悉台灣社宅制度的讀者較為特別,申請前務必先確認。
哪些情況會審查未通過？
UR租賃審查未通過最常見的情況是未達收入標準。以單身申請者為例，若房租為5萬日圓，則月收入需達20萬日圓以上，只要有1個月低於標準，就無法申請。
如果收入未達標準，則可能可利用一次性預付制度（一次預付固定金額）或儲蓄標準制度。建議至UR都市機構官方網站確認具體條件。
基準月收入額速查表｜租金多少就需要多少收入
「嚴不嚴」不能憑感覺判斷。UR都市機構（Urban Renaissance Agency）營運的UR租賃住宅把標準以數字公開，是否符合條件可以當場核對。
判定用的是平均月收入額（平均月収額）。指過去一年年收入（含獎金、稅前總發放額）除以12後的金額。請注意這是稅前總額，不是稅後實領。
| 申請區分 | 租金 | 所需平均月收入額（基準月收入額／基準月収額） |
|---|---|---|
| 以家庭申請 | 未滿82,500日圓（約17,553元新臺幣） | 租金的4倍 |
| 82,500日圓以上、未滿20萬日圓（約42,553元新臺幣） | 33萬日圓（約70,213元新臺幣） | |
| 20萬日圓以上 | 40萬日圓（約85,106元新臺幣） | |
| 以單身申請 | 未滿62,500日圓（約13,298元新臺幣） | 租金的4倍 |
| 62,500日圓以上、未滿20萬日圓 | 25萬日圓（約53,191元新臺幣） | |
| 20萬日圓以上 | 40萬日圓（約85,106元新臺幣） |
有一段租金再漲、所需月收入也不變的區間
把這張表套到實際金額上，就會看出容易被忽略的性質。租金超過一定水準後，基準月收入額會切換成固定額，因此再提高租金，所需收入也不變。
| 單身情況下的租金 | 所需平均月收入額 | 折成年收入的大致水準 |
|---|---|---|
| 5萬日圓（約10,638元新臺幣） | 20萬日圓（租金的4倍；約42,553元新臺幣） | 約240萬日圓（約51.1萬元新臺幣） |
| 6萬日圓（約12,766元新臺幣） | 24萬日圓（租金的4倍；約51,064元新臺幣） | 約288萬日圓（約61.3萬元新臺幣） |
| 6萬2,500日圓（約13,298元新臺幣） | 25萬日圓（約53,191元新臺幣） | 約300萬日圓（約63.8萬元新臺幣） |
| 10萬日圓（約21,277元新臺幣） | 25萬日圓 | 約300萬日圓 |
| 19萬日圓（約40,426元新臺幣） | 25萬日圓 | 約300萬日圓 |
單身申請時，租金6萬2,500日圓的房間和租金19萬日圓的房間，所需月收入都是同樣的25萬日圓。家庭申請時，租金從8萬2,500日圓到未滿20萬日圓一律是33萬日圓。
收入剛好夠不著標準時，人容易想到「再找更便宜的房間」。但若已進入固定額區間，把租金降下來，所需月收入也不會下降。相反，瞄準剛過切換為固定額的那條線，就能用同樣的月收入選到更寬的房間。
換算成年收入需要多少｜家庭與單身對照表
官方基準以月收入表示,但對照扣繳憑單的人換算年收入更容易理解。以下把基準月收入額乘以12倍並列。
| 租金 | 以家庭申請 (所需平均月收入額／年收入換算) | 以單身申請 (所需平均月收入額／年收入換算) |
|---|---|---|
| 5萬日圓 | 20萬日圓／約240萬日圓 | 20萬日圓／約240萬日圓 |
| 6萬日圓 | 24萬日圓／約288萬日圓 | 24萬日圓／約288萬日圓 |
| 7萬日圓 | 28萬日圓／約336萬日圓 | 25萬日圓／約300萬日圓 |
| 8萬2,500日圓 | 33萬日圓／約396萬日圓 | 25萬日圓／約300萬日圓 |
| 12萬日圓 | 33萬日圓／約396萬日圓 | 25萬日圓／約300萬日圓 |
| 19萬9,000日圓 | 33萬日圓／約396萬日圓 | 25萬日圓／約300萬日圓 |
| 20萬日圓 | 40萬日圓／約480萬日圓 | 40萬日圓／約480萬日圓 |
基準月收入額依UR都市機構「お申込み資格」認定,年收入換算為乘以12倍的參考值。
值得留意的是,租金從7萬日圓到19萬9,000日圓的單身申請,所需月收入都同樣是25萬日圓,換算年收入約300萬日圓就是分界點。以家庭申請時,租金超過8萬2,500日圓後跳到33萬日圓,直到未滿20萬日圓為止都不變。
另外,租金達20萬日圓時,家庭與單身都會跳升到40萬日圓(年收入約480萬日圓)。租金19萬9,000日圓與20萬日圓之間,單身所需年收入差距約180萬日圓,選房前值得先確認會不會跨過這條界線。
判定用的並非稅後實領,而是稅前總發放額除以12。用稅後月薪計算而誤判「不夠」的情況並不少見。
台灣的社會住宅通常以「家庭年所得」對照固定門檻,標準不隨房租變動。UR「租金決定收入級距,區間內再漲租金也不變收入門檻」的邏輯較少見,理解它有助於判斷划算的租金區間。
和民間租賃審查有何不同｜所謂「嚴」的內容不是同一回事
UR租賃一邊被說「嚴」，一邊又被說「審查好過」，是因為它看的東西和民間租賃不同。同是「審查」一詞，內容並不一樣。
| 審查看什麼 | UR租賃住宅 | 民間租賃（一般會使用保證公司／保証會社） |
|---|---|---|
| 收入 | 名為基準月收入額的公開數字標準 | 租金對收入比的大致標準。門檻往往不公開 |
| 信用資訊 | 因不使用保證公司，並非以向信用資訊機構查詢為前提的審查 | 保證公司有時會查詢信用資訊 |
| 連帶保證人（連帯保証人） | 不需要 | 有時需要 |
| 使用保證公司 | 不需要（也不產生保證費） | 往往是簽約條件 |
| 禮金（禮金）、仲介費（仲介手數料）、更新費（更新料） | 無 | 視物件而定 |
出處：UR都市機構「お申込み資格」（申請資格）、UR都市機構「賃貸の入居審査の主な基準と必要書類とは」（租賃入住審查的主要標準與所需文件）
整理下來就是這樣。
- 在收入方面，UR租賃的標準更明確，門檻也不低。而且按稅前總發放額判定，會和按實領薪水的直覺錯開。
- 另一方面，它並沒有因過去的支付紀錄而落選的機制。對在民間因保證公司審查未過的人來說，UR租賃有時會是更現實的選擇。
也就是說，覺得「嚴」還是不嚴，會因卡在收入標準還是卡在信用資訊而完全反過來。請先分清自己屬於哪一類。收入穩定、過去有過滯納的人更適合UR；收入夠不著標準的人，有時民間反而路更寬。
從申請到簽約的流程與期限｜審查要花多久?
很多人在意「審查要花幾天」,但UR租賃住宅真正束縛流程的不是審查天數,而是申請人這一方的期限。UR都市機構公開的流程如下。
| 步驟 | 內容 | 期限 |
|---|---|---|
| 1. 找房 | 透過官網或門市尋找物件 | — |
| 2. 確認申請資格 | 確認是否符合基準月收入額等條件 | — |
| 3. 申請(初步申請) | 至門市辦理申請手續 | — |
| 4. 看房 | 確認物件現況(原則上1次) | 申請後1週內 |
| 5. 提交文件(正式申請) | 提交入住申請書、住民票、收入證明文件 | 初步申請翌日起1週內 |
| 6. 簽約 | 支付押金、按日計算的租金與管理費 | 初步申請翌日起10日內 |
| 7. 入住 | 可入住日之後 | 簽約後約10日左右 |
資料來源:UR都市機構「URの借り方」
換句話說,從初步申請到簽約,只有10天。這10天裡要完成看房,還要去申請住民票、收入證明等文件。這和一般租賃「申請後等審查結果」的模式不同,UR的設計是先確保房子,再看能不能在期限內備齊證明資格的文件。
被說成「審查沒過」的情況,有一部分其實是因為沒能在期限內備齊文件。特別是手邊沒有前一年扣繳憑單、需要跑一趟公所申請所得證明的人,建議在辦理初步申請前,先確認清楚文件放在哪裡,才不會把10天用光。
台灣的社會住宅或公營住宅,申請後通常要等候排隊或抽籤,審查與候補期往往長達數週甚至數月。相較之下,UR從申請到簽約僅約10天的節奏快上許多,對習慣台灣社會住宅申辦步調的讀者來說,反而需要提前把文件準備好,才跟得上這個速度。
審查提交的文件｜依收入形態各需要什麼
要提交的是租賃住宅入住申請書(UR都市機構指定格式)、住民票影本、收入證明文件。收入證明文件依工作形態而不同。
| 分類 | 應提交項目 |
|---|---|
| 共通 | 申請人本人及同住親屬全員的住民票影本(需記載續柄、3個月內取得、不記載個人番號) |
| 薪資所得者 | 前一年扣繳憑單(正本,需蓋公司章或電子交付版本),以及本年度所得證明或住民稅課稅通知書 |
| 到職未滿1年 | UR指定格式的收入證明書及員工證影本 |
| 自營業者 | 前一年納稅證明(其2)正本 |
| 領年金者 | 公的年金證書或年金匯款通知書(最新版)正本及影本 |
| 使用家賃等一時払い制度(一次性預付制度)時 | 不需要收入證明文件 |
資料來源:UR都市機構「必要書類」
從租賃管理實務的角度看,這裡是與民間租賃差異最大的地方。民間入住審查多半接受影本或手機拍照上傳的收入證明,UR租賃住宅卻要求扣繳憑單正本、納稅證明正本等原件。手邊沒有正本、需要另外申請補發的時間,就是耗掉10天期限的主要原因。
轉職未滿1年的人常擔心「收入是不是不夠」,但其實已經備有專用格式這點值得先知道。就算前一年的扣繳憑單不是現職公司開立的,也能用指定格式的收入證明書搭配員工證影本處理。
台灣的房屋租賃審查(含社會住宅)通常接受收入證明的影本或電子檔案上傳,較少要求正本文件親自送件。UR堅持扣繳憑單、納稅證明都要正本這一點,對台灣讀者而言可能是最容易被低估的準備時間,建議提早向公所或稅務單位確認補發流程需要幾天。
收入標準夠不上時的替代辦法
即使達不到基準月收入額，申請的路也還在。UR租賃住宅有可以替代收入要件的制度。
| 制度 | 所需金額 | 租金6萬日圓時 | 租金10萬日圓時 |
|---|---|---|---|
| 儲蓄基準制度（貯蓄基準制度） | 月租金100倍的儲蓄額 | 600萬日圓（約127.7萬元新臺幣） | 1,000萬日圓（約212.8萬元新臺幣） |
| 租金等一次支付制度（家賃等の一時払い制度） | 把一定期間的租金等彙總預付 | 視預付期間而定 | |
儲蓄基準制度是指，只要申請人本人的儲蓄額達到月租金的100倍以上，就可以替代收入要件。退休後收入下降但仍有存款的情況，或自營年收入波動大的情況，這會成為現實選項。
這裡要抓住的是，這兩項制度不是「例外救濟」，而是正式準備好的正規路徑。很多人只看收入標準的數字就放棄，但只要知道判定入口有好幾條，能選的物件範圍就會變。
常見問題（FAQ）
UR租賃是抽籤制嗎？
大多數物件並非抽籤，而是先到先得。只要有空房，就可隨時看房與申請。
UR租賃的初期費用大約是多少？
由於禮金與仲介費為零，主要初期費用為押金（約2至3個月房租）以及入住當月按日計算的租金。
外國人可以申請UR租賃嗎？
可以申請。UR都市機構的對象除日本籍人士外，還包括持有永住者、外交、公用、特別永住者、中長期在留資格者，前提是能以日語理解契約內容。
如果月收入不足20萬日圓，該怎麼辦？
在某些情況下，可以利用一次性預付制度或儲蓄標準制度（以儲蓄額替代）。一次性預付制度的預付期間，是從可入住日所屬月份的翌月起算，1年至10年之間、以1年為單位選擇，並非以24個月為上限。
續約時需要費用嗎？
UR租賃無需續約費，且每年自動續約。也不需要另外辦理手續。
UR租賃審查需要多少月收入？
家庭申請時，租金未滿8萬2,500日圓為租金的4倍，8萬2,500日圓以上、未滿20萬日圓為33萬日圓（約70,213元新臺幣），20萬日圓以上為40萬日圓（約85,106元新臺幣）。單身申請時，租金未滿6萬2,500日圓為租金的4倍，6萬2,500日圓以上、未滿20萬日圓為25萬日圓（約53,191元新臺幣），20萬日圓以上為40萬日圓。判定用的是過去一年年收入除以12的平均月收入額，不是稅後實領，而是稅前總發放額。
UR租賃審查會看信用資訊嗎？
UR租賃住宅既不需要連帶保證人，也不需要保證公司，因此並非以保證公司查詢信用資訊為前提的審查。判定的核心是是否達到公開的基準月收入額。即便在民間租賃中有過保證公司審查未過的經歷，只要滿足收入標準就可以申請。
