"UR Rental Housing" is public rental housing managed by the Urban Renaissance Agency (UR). It has the major advantage of requiring no brokerage fee, key money, renewal fee, or guarantor, and by properly understanding how it differs from standard rentals, you can move through the tenant screening process more smoothly.
What kind of property is UR Rental Housing?
UR Rental Housing refers to rental housing managed and operated by the Urban Renaissance Agency. Its main features that differ from ordinary rentals are as follows.
- No brokerage fee: handled directly by UR Sales Centers and Shops
- No key money or renewal fee: initial costs are limited to the deposit and prorated rent
- No guarantor required: procedures can be completed with identity verification alone
- Automatic annual renewal: no burdensome renewal procedures
- Many buildings are reinforced concrete, offering strong earthquake and fire resistance
- Renovated properties also exist, including projects such as MUJI x UR housing complex renovations
Most properties are available for immediate viewing and application on a first-come, first-served basis if there is a vacancy. There is no upper income limit, and floor plans range widely from 1K units to family-sized layouts.
Is screening for UR rentals really strict?
Rather than saying UR rental screening is "strict," it is more accurate to say that the eligibility requirements for applying are clearly defined. If you meet the eligibility criteria, you can apply, and the screening itself is simpler than for ordinary rentals.
Eligibility to apply for UR rentals (5 conditions)
- Nationality requirement: Japanese nationals, or foreign nationals with permanent resident, diplomatic, official, special permanent resident, or mid- to long-term resident status (you must be able to understand the contract details in Japanese)
- Income standard: you must meet the standard monthly income amount set according to the rent (example: for a single-person household with rent of 50,000 yen, the standard monthly income must be 200,000 yen or more)
- Co-occupancy requirement: you must live with a spouse (including a common-law spouse and a fiancé(e) who will marry within six months), a blood relative within the sixth degree, or an in-law within the third degree (living with friends is not permitted)
- Orderly communal living: you must move in within one month from the move-in date and not cause trouble for other residents
- No ties to antisocial forces: neither the applicant nor cohabiting family members may have any ties to antisocial organizations
Casos donde la elegibilidad se complica: estudiantes, pensionistas, autónomos y extranjeros
La mayoría de quienes dudan si cumplen los requisitos se encuentran en una de estas dos situaciones: un ingreso que no proviene de un salario sencillo, o un caso relacionado con la nacionalidad y el estatus de residencia. La siguiente tabla recoge las normas oficiales de la UR para cada situación.
| Situación que genera dudas | Lo que establece oficialmente la UR |
|---|---|
| El ingreso alcanza al menos la mitad del umbral de referencia, pero no llega por sí solo | Si el ingreso mensual propio alcanza al menos la mitad (1/2) del umbral de referencia, puede sumarse al de un familiar que conviva en el hogar |
| El ingreso propio es inferior a la mitad del umbral | Puede bastar con que un familiar que no convive complemente el pago del alquiler |
| Estudiante de 18 años o más | Los estudiantes reciben el mismo trato que las personas mayores, las personas con discapacidad y las familias monoparentales: pueden calificar aunque su ingreso propio sea inferior a la mitad del umbral |
| Persona jubilada que cobra una pensión | Las pensiones y otros ingresos asimilados cuentan para el cálculo del ingreso mensual medio, siempre que se espere que continúen |
| Autónomo o freelance | Los ingresos por actividad empresarial y los ingresos inmobiliarios también cuentan para el ingreso mensual medio |
| Ciudadano extranjero | Residentes permanentes, personal diplomático, personal oficial, residentes permanentes especiales y residentes de medio o largo plazo son todos elegibles |
| Prometido/a, aún sin registrar el matrimonio | El concepto de «cónyuge» incluye a la pareja de hecho asimilada al matrimonio y al prometido o prometida cuya boda está prevista dentro de los seis meses siguientes |
Fuente: UR都市機構「お申込み資格」(Requisitos de solicitud)
El punto sobre el estatus de residencia merece explicarse con detalle, porque es más amplio de lo que mucha gente supone. Más allá de los residentes permanentes, el personal diplomático y el personal oficial, la UR también acepta a los residentes permanentes especiales (un estatus que ostentan sobre todo residentes coreanos y chinos de larga radicación en Japón, en virtud de una ley especial de posguerra) y a los residentes de medio o largo plazo — la categoría que cubre a la mayoría de las personas que viven en Japón con visado de trabajo, visado de estudios o visado de cónyuge, y que llevan una tarjeta de residencia (在留カード). Si usted tiene una tarjeta de residencia, es muy probable que cumpla este requisito.
Conviene subrayar también que el «ingreso mensual medio» usado en la evaluación no se limita al salario. La UR contabiliza el salario, los ingresos por actividad empresarial, los ingresos inmobiliarios y otros ingresos asimilados como las pensiones, siempre que se espere que continúen, calculados en principio como el total del último año dividido entre 12. Si tiene ingresos más allá de una nómina fija, súmelos antes de asumir que no llega al umbral.
Para quien viene de un mercado como el español o el latinoamericano, donde el alquiler privado suele exigir una nómina fija y desconfía de los ingresos variables, este listado es una buena noticia: la UR reconoce explícitamente pensiones, ingresos de autónomo y ayudas familiares, no solo el salario de un contrato indefinido.
In what cases do applicants fail the screening?
The most common reason for failing UR rental screening is not meeting the income standard. In the case of a single person, if the rent is 50,000 yen, a monthly income of at least 200,000 yen is required, and if you fall below that even for one month, you cannot apply.
If your income does not reach the standard, you may be able to use the lump-sum payment system (prepaying a certain amount in one payment) or the savings standard system. Check the conditions on the official UR website.
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Tabla rápida del umbral de ingreso mensual de referencia｜Cuánto ingreso hace falta para cada alquiler
No se puede juzgar «si es estricto» por intuición. La vivienda de alquiler UR de UR都市機構 (Urban Renaissance Agency) publica criterios numéricos, así que se puede comprobar en el acto si se cumple.
La cifra usada para la evaluación es el 平均月収額 (ingreso mensual medio). Es el ingreso anual del último año (incluidas pagas extra, bruto antes de impuestos) dividido entre 12. Atención: no es el neto, es el bruto antes de impuestos.
| Categoría de solicitud | Alquiler | Ingreso mensual medio requerido (基準月収額, umbral de ingreso mensual de referencia) |
|---|---|---|
| Solicitud como hogar | Menos de 82.500 JPY (aprox. 516 EUR) | 4 veces el alquiler |
| 82.500 JPY o más y menos de 200.000 JPY (aprox. 1.250 EUR) | 330.000 JPY (aprox. 2.063 EUR) | |
| 200.000 JPY o más | 400.000 JPY (aprox. 2.500 EUR) | |
| Solicitud como persona sola | Menos de 62.500 JPY (aprox. 391 EUR) | 4 veces el alquiler |
| 62.500 JPY o más y menos de 200.000 JPY | 250.000 JPY (aprox. 1.563 EUR) | |
| 200.000 JPY o más | 400.000 JPY (aprox. 2.500 EUR) |
Fuente: UR都市機構「お申込み資格」(Requisitos de solicitud)
Hay un tramo en el que subir el alquiler no cambia el ingreso exigido
Al aplicar esta tabla a importes reales, aparece una propiedad fácil de pasar por alto. Cuando el alquiler supera cierto nivel, el 基準月収額 pasa a un importe fijo, de modo que subir el alquiler ya no cambia el ingreso necesario.
| Alquiler en solicitud individual | Ingreso mensual medio requerido | Equivalente anual orientativo |
|---|---|---|
| 50.000 JPY (aprox. 313 EUR) | 200.000 JPY (4 veces el alquiler; aprox. 1.250 EUR) | aprox. 2,4 millones JPY (aprox. 15.000 EUR) |
| 60.000 JPY (aprox. 375 EUR) | 240.000 JPY (4 veces el alquiler; aprox. 1.500 EUR) | aprox. 2,88 millones JPY (aprox. 18.000 EUR) |
| 62.500 JPY (aprox. 391 EUR) | 250.000 JPY (aprox. 1.563 EUR) | aprox. 3 millones JPY (aprox. 18.750 EUR) |
| 100.000 JPY (aprox. 625 EUR) | 250.000 JPY | aprox. 3 millones JPY |
| 190.000 JPY (aprox. 1.188 EUR) | 250.000 JPY | aprox. 3 millones JPY |
En solicitud individual, un piso de 62.500 JPY y uno de 190.000 JPY exigen el mismo ingreso mensual de 250.000 JPY. En solicitud de hogar, de 82.500 JPY a menos de 200.000 JPY es un fijo de 330.000 JPY.
Cuando el ingreso se queda justo corto, se tiende a pensar «busco algo más barato». Si ya se está en el tramo de importe fijo, bajar el alquiler no baja el ingreso mensual exigido. Al contrario, apuntar justo por encima del salto al importe fijo permite elegir un piso más amplio con el mismo ingreso mensual.
Cuánto es en ingreso anual: comparativa entre hogar y persona sola
El umbral se publica como una cifra mensual, pero si usted está acostumbrado a leer un certificado de retenciones o un resumen anual de nómina, una cifra anual es más fácil de comprobar. A continuación, ese mismo umbral de ingreso mensual de referencia multiplicado por 12.
| Alquiler | Solicitud como hogar (ingreso mensual medio requerido / equivalente anual) | Solicitud como persona sola (ingreso mensual medio requerido / equivalente anual) |
|---|---|---|
| 50.000 JPY | 200.000 JPY / aprox. 2,4 millones JPY | 200.000 JPY / aprox. 2,4 millones JPY |
| 60.000 JPY | 240.000 JPY / aprox. 2,88 millones JPY | 240.000 JPY / aprox. 2,88 millones JPY |
| 70.000 JPY | 280.000 JPY / aprox. 3,36 millones JPY | 250.000 JPY / aprox. 3 millones JPY |
| 82.500 JPY | 330.000 JPY / aprox. 3,96 millones JPY | 250.000 JPY / aprox. 3 millones JPY |
| 120.000 JPY | 330.000 JPY / aprox. 3,96 millones JPY | 250.000 JPY / aprox. 3 millones JPY |
| 199.000 JPY | 330.000 JPY / aprox. 3,96 millones JPY | 250.000 JPY / aprox. 3 millones JPY |
| 200.000 JPY | 400.000 JPY / aprox. 4,8 millones JPY | 400.000 JPY / aprox. 4,8 millones JPY |
Las cifras de ingreso mensual de referencia siguen los tramos oficiales publicados por la UR (UR都市機構「お申込み資格」(Requisitos de solicitud)); la columna de equivalente anual es simplemente esa cifra multiplicada por 12.
Lo llamativo aquí es que una persona sola que alquile entre 70.000 JPY y 199.000 JPY necesita exactamente el mismo ingreso mensual: 250.000 JPY. En términos anuales, la línea que importa está en torno a 3 millones JPY. En solicitud de hogar, el umbral sube a 330.000 JPY a partir de 82.500 JPY de alquiler, y se mantiene fijo en 330.000 JPY hasta justo antes de los 200.000 JPY de alquiler.
Hay un segundo salto en 200.000 JPY de alquiler, donde tanto hogar como persona sola necesitan 400.000 JPY (unos 4,8 millones JPY al año). Para una persona sola, pasar de 199.000 JPY a 200.000 JPY de alquiler añade cerca de 1,8 millones JPY al ingreso anual exigido. Vale la pena comprobar de qué lado de esa línea cae un piso antes incluso de ir a verlo.
Recuerde que la evaluación usa el ingreso bruto antes de impuestos dividido entre 12, no el neto. Algunos solicitantes, al calcular con su salario neto, concluyen erróneamente que no llegan al umbral cuando en realidad sí lo cumplen.
En qué se diferencia de la evaluación del alquiler privado｜El contenido de «estricto» es otro
Se dice a la vez que UR es «estricto» y que «la evaluación se aprueba fácil» porque mira cosas distintas que el alquiler privado. La misma palabra «evaluación» cubre un contenido diferente.
| Qué mira la evaluación | Vivienda de alquiler UR | Alquiler privado (suele usarse una 保証会社, compañía de aval de alquiler) |
|---|---|---|
| Ingreso | Un umbral numérico publicado, el 基準月収額 | Una ratio orientativa ingreso/alquiler. El umbral a menudo no se publica |
| Información crediticia | Al no usarse 保証会社, la evaluación no se basa en una consulta a ficheros de crédito | La 保証会社 puede consultar información crediticia |
| 連帯保証人 (fiador solidario) | No hace falta | Puede hacer falta |
| Uso de 保証会社 | No hace falta (tampoco hay comisión de aval) | A menudo es condición del contrato |
| 礼金 (llave / key money), 仲介手数料 (honorarios de intermediación), 更新料 (tasa de renovación) | Ninguno | Según el inmueble |
Fuentes: UR都市機構「お申込み資格」(Requisitos de solicitud), UR都市機構「賃貸の入居審査の主な基準と必要書類とは」(Principales criterios y documentos de la evaluación de entrada en alquiler)
En resumen, queda así.
- En ingreso, UR tiene criterios más claros y el listón no es bajo. Se evalúa con el bruto antes de impuestos, lo que desentona con la intuición del neto.
- En cambio, no hay un mecanismo para caer por el historial de pagos. Para quien ha suspendido la evaluación de una 保証会社 en el privado, UR puede ser la opción más realista.
Es decir, si se percibe como «estricto» se invierte según se tropiece con el umbral de ingreso o con el crédito. Identifique primero de qué tipo es usted. Quien tiene ingreso estable e impagos en el pasado encaja mejor en UR; a quien no llega al umbral de ingreso, a veces el privado le abre más camino.
De la solicitud al contrato: proceso y plazos｜¿Cuánto tarda realmente la evaluación?
Muchos solicitantes preguntan cuántos días dura la evaluación. En la práctica, en la vivienda de alquiler UR son los plazos que debe cumplir el propio solicitante, y no un periodo de revisión, los que marcan el ritmo. El proceso publicado por la UR es el siguiente.
| Paso | Contenido | Plazo |
|---|---|---|
| 1. Buscar piso | Búsqueda en el sitio web o en tienda | — |
| 2. Comprobar la elegibilidad | Confirmar que se cumple el ingreso mensual de referencia y demás condiciones | — |
| 3. Solicitar (solicitud provisional) | Trámite de solicitud en tienda | — |
| 4. Visita | Ver el piso (en principio, una sola vez) | Dentro de la semana siguiente al día posterior a la solicitud |
| 5. Presentar documentos (solicitud definitiva) | Presentar el formulario de solicitud, el certificado de empadronamiento y los justificantes de ingresos | Dentro de la semana siguiente al día posterior a la solicitud provisional |
| 6. Firmar el contrato | Pagar el depósito de garantía y el alquiler y gastos comunes prorrateados | Dentro de los 10 días siguientes al día posterior a la solicitud provisional |
| 7. Mudanza | A partir de la fecha de entrada disponible | Unos 10 días tras la firma |
Fuente: UR都市機構「URの借り方」(Cómo alquilar con la UR)
Es decir, solo transcurren 10 días entre la solicitud provisional y la firma del contrato. En esa ventana hay que encajar la visita y la obtención del certificado de empadronamiento y los justificantes de ingresos. A diferencia del alquiler privado, donde se solicita y luego se espera el resultado de la evaluación, la UR funciona al revés: primero se reserva el piso, y después se corre contra el reloj para reunir los documentos que prueban la elegibilidad.
Parte de lo que se describe como «suspender la evaluación» es, en realidad, no haber reunido los documentos a tiempo. Esto ocurre sobre todo a quienes no tienen a mano el certificado de retenciones del año anterior, o que deben acudir al ayuntamiento a por un certificado de renta. Comprobar dónde están estos documentos antes de presentar la solicitud provisional evita agotar los 10 días.
Documentos que se piden en la evaluación｜Qué hace falta según el tipo de ingreso
Se presenta un formulario de solicitud de vivienda (modelo propio de la UR), una copia del certificado de empadronamiento y documentos que acrediten el ingreso. Estos últimos varían según la forma de trabajo.
| Categoría | Qué presentar |
|---|---|
| Común a todos | Certificado de empadronamiento del solicitante y de todos los familiares que convivan (con el parentesco indicado, expedido en los últimos 3 meses, sin el número My Number) |
| Asalariados | El original del certificado de retenciones del año anterior (sellado por la empresa o emitido electrónicamente), más el certificado de renta o la notificación de la cuota del impuesto municipal del año en curso |
| Menos de un año en el puesto | El formulario de certificado de ingresos propio de la UR, junto con una copia del carné de empleado |
| Autónomos | El original del certificado de pago de impuestos del año anterior (その2) |
| Pensionistas | El original y una copia del certificado de pensión pública o del último aviso de pago de la pensión |
| Uso del sistema de pago anticipado a tanto alzado | No se exige ningún justificante de ingresos |
Fuente: UR都市機構「必要書類」(Documentos requeridos)
Desde el punto de vista de la gestión de alquileres, aquí es donde la diferencia con el mercado privado es mayor. Los propietarios privados suelen aceptar una fotocopia o incluso una foto tomada con el móvil del justificante de ingresos; la UR exige originales —el original del certificado de retenciones, el original del certificado de pago de impuestos—. Por eso reunir estos papeles lleva tiempo cuando no se tienen ya a mano.
Quien cambió de trabajo hace menos de un año puede temer que su ingreso parezca insuficiente. Conviene saber que existe un formulario pensado justamente para ese caso: aunque el certificado de retenciones del año anterior sea del empleador anterior, la UR lo acepta acompañado del formulario de certificado de ingresos de su propio modelo y una copia del carné del empleo actual.
Vías alternativas cuando no se alcanza el umbral de ingreso
Aunque no se cumpla el 基準月収額, sigue habiendo vía de solicitud. La vivienda de alquiler UR tiene sistemas que pueden sustituir el requisito de ingreso.
| Sistema | Importe requerido | Con alquiler de 60.000 JPY | Con alquiler de 100.000 JPY |
|---|---|---|---|
| 貯蓄基準制度 (calificación por ahorros) | Ahorros de 100 veces el alquiler mensual | 6 millones JPY (aprox. 37.500 EUR) | 10 millones JPY (aprox. 62.500 EUR) |
| 家賃等の一時払い制度 (pago anticipado a tanto alzado del alquiler, etc.) | Pagar por adelantado el alquiler y cargos de un periodo determinado | De 1 a 10 años, en tramos de un año, desde el mes siguiente al primer mes de entrada posible | |
Fuente: UR都市機構「お申込み資格」(Requisitos de solicitud)
El 貯蓄基準制度 significa que si los ahorros del propio solicitante equivalen al menos a 100 veces el alquiler mensual, pueden sustituir el requisito de ingreso. Es una opción realista si se ha jubilado y el ingreso bajó pero hay depósitos, o si se es autónomo con fuertes oscilaciones de ingreso anual.
Lo que hay que retener: estos dos sistemas no son un «rescate excepcional», sino vías oficiales previstas como tales. Mucha gente se rinde al ver solo las cifras del umbral de ingreso; saber que hay varias puertas de evaluación cambia el abanico de inmuebles eligibles.
Frequently Asked Questions (FAQ)
Are UR rentals allocated by lottery?
Most properties are not allocated by lottery but on a first-come, first-served basis. If there is a vacancy, viewings and applications can be made at any time.
How much are the initial costs for a UR rental?
Because key money and brokerage fees are zero, the main initial costs are the deposit (about 2 to 3 months' rent) and prorated rent for the move-in month.
Can foreign nationals apply for UR rentals?
Yes. UR accepts applicants with Japanese nationality as well as foreign nationals holding permanent resident, diplomatic, official, special permanent resident, or mid- to long-term resident status, provided they can understand the contract details in Japanese.
What should I do if my monthly income does not reach the 200,000 yen standard?
You may be able to use the lump-sum advance-payment system or the savings standard system (substituting savings amount). The lump-sum system lets you prepay rent and related charges for a period of one to ten years, in one-year increments, starting the month after your earliest possible move-in month — and no proof-of-income documents are required if you use it.
Is there a fee at renewal?
UR rentals do not require a renewal fee and are automatically renewed every year. No procedures are required.
¿Cuánto ingreso mensual hace falta para la evaluación de alquiler UR?
En solicitud de hogar: alquiler menor de 82.500 JPY, 4 veces el alquiler; 82.500 JPY o más y menos de 200.000 JPY, 330.000 JPY (aprox. 2.063 EUR); 200.000 JPY o más, 400.000 JPY (aprox. 2.500 EUR). En solicitud individual: menos de 62.500 JPY, 4 veces el alquiler; 62.500 JPY o más y menos de 200.000 JPY, 250.000 JPY (aprox. 1.563 EUR); 200.000 JPY o más, 400.000 JPY. La cifra usada es el 平均月収額, el ingreso del último año dividido entre 12: bruto antes de impuestos, no el neto.
¿La evaluación de alquiler UR consulta información crediticia?
La vivienda de alquiler UR no exige ni 連帯保証人 (fiador solidario) ni 保証会社 (compañía de aval), así que la evaluación no se basa en una consulta de crédito por una compañía de aval. El núcleo del juicio es si se cumple el 基準月収額 publicado. Aunque se haya suspendido la evaluación de una 保証会社 en el privado, se puede solicitar si se cumple el umbral de ingreso.
