Uma das questões mais incômodas para os proprietários na administração de imóveis para aluguel é a divisão dos custos de reparo. Em particular, há muitas consultas de inquilinos sobre a substituição de portas de tela, e essa é uma questão importante que exige uma resposta adequada.
Embora as portas de tela sejam equipamentos usados diariamente, muitos proprietários não têm um entendimento claro de quem arca com os custos de reparo. Deixar de tomar as decisões corretas pode resultar em problemas com os inquilinos e em despesas desnecessárias.
Neste artigo, com base nos muitos anos de experiência da INA&Associates em administração de imóveis, fornecemos uma explicação detalhada da base jurídica e dos pontos práticos referentes às categorias de ônus para substituição de telas nas despesas de reparo de imóveis para locação. Forneceremos orientação sobre como entender com precisão o escopo do ônus do proprietário do imóvel e realizar o reparo e a administração adequados do imóvel alugado.
Ideias básicas sobre as categorias de ônus para substituição de portas de tela
Diretrizes de restauração como base legal
Para entender as categorias de encargos para a substituição da porta de tela, é importante entender primeiro o conteúdo das "Dúvidas e diretrizes sobre a restauração da condição original" formuladas pelo Ministério da Terra, Infraestrutura e Transporte. Essas diretrizes fornecem orientações claras sobre o manuseio de telas de restauração ao desocupar um imóvel alugado.
As Diretrizes de Restauração dividem amplamente as categorias de custos de reparo em duas categorias: desgaste causado por atos intencionais ou negligentes do locatário, desgaste natural e deterioração relacionada à idade. Esse princípio básico também se aplica às portas de tela. Especificamente, o locatário arca com os custos se a porta de tela for intencionalmente danificada pelo locatário ou se o dano for causado por uso inadequado. Por outro lado, em princípio, a deterioração causada por raios ultravioleta e o desgaste natural causado pelos elementos devem ser arcados pelo proprietário do imóvel, que é o locador.
No entanto, diferentemente de outros equipamentos, as portas de tela têm a peculiaridade de serem frequentemente tratadas como "consumíveis". Esse é um fator importante que complica a divisão de ônus para a substituição da tela. Se for posicionada como um item consumível, geralmente o locatário arca com o custo do dano, mesmo que ele seja causado por deterioração relacionada à idade.
A distinção entre "consumíveis" e "equipamentos" para portas de tela
Ao considerar a obrigação de reparar um contrato de locação, o fato de uma porta de tela ser tratada como "consumível" ou "equipamento" é um critério extremamente importante. Essa distinção é determinada pelo conteúdo do contrato de arrendamento.
Se for tratada como um consumível, a porta de tela será posicionada da mesma forma que uma lâmpada ou luz fluorescente, e o locatário será responsável por substituí-la ou repará-la durante o contrato de locação. O raciocínio por trás dessa abordagem é que as portas de tela são relativamente baratas, fáceis de substituir e tendem a se deteriorar com o uso diário. Muitos imóveis para aluguel adotam esse tratamento como um item consumível.
Se, por outro lado, elas forem tratadas como equipamento, o locador arcará com o custo do reparo de qualquer avaria ou dano causado pela deterioração relacionada à idade, como é o caso de condicionadores de ar e aquecedores de água. Nesse caso, somente os danos causados por ações intencionais ou negligentes do locatário serão arcados por ele.
Importância do conteúdo do contrato
O aspecto mais importante da manutenção do imóvel alugado é a descrição do tratamento das telas no contrato de aluguel. Se o contrato incluir uma cláusula declarando que "pequenos reparos, como a substituição de telas, serão arcados pelo locador", o locador será responsável por qualquer dano causado pela deterioração relacionada à idade.
Por outro lado, se o contrato estipular que "a substituição de itens consumíveis será custeada pelo locatário" e a porta de tela estiver incluída no escopo desses itens consumíveis, então, em princípio, o locatário arcará com o custo. Dessa forma, é importante que o proprietário compreenda totalmente o conteúdo do contrato e considere a possibilidade de revisá-lo, se necessário, pois o conteúdo do contrato é o critério final para a tomada de decisões.
Se não houver uma declaração clara no contrato, a decisão será tomada de acordo com as práticas comerciais gerais e os costumes locais. Nesses casos, recomenda-se concordar claramente com o inquilino sobre o tratamento das portas de tela com antecedência para evitar problemas.
Vida útil das portas de tela e práticas de classificação de cargas
Vida útil das portas de tela
Uma compreensão precisa da vida útil de uma porta de tela é essencial para determinar a classificação de carga apropriada. A vida útil de uma porta de tela depende dos materiais usados e do ambiente em que ela está instalada, mas, em geral, os seguintes períodos podem ser usados como orientação
A vida útil padrão da parte da malha de uma porta de tela — cerca de cinco a oito anos para polipropileno e poliéster, e de oito a dez anos para aço inoxidável mais durável — é um valor de referência usado na prática para a troca do produto, e não um número fixado pelas diretrizes de recuperação do imóvel do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo (MLIT) nem pela legislação tributária japonesa (esse ponto é detalhado em uma seção mais adiante). Por outro lado, a parte da estrutura da porta de tela (folha de alumínio) tem uma vida útil típica de cerca de 15 anos.
Essas vidas úteis são definidas levando-se em conta fatores naturais, como a deterioração causada pelos raios ultravioleta, o desgaste devido a intempéries e alterações nos materiais devido a mudanças de temperatura. As portas de tela instaladas em janelas voltadas para o sul tendem a ter uma vida útil mais curta, pois são particularmente afetadas pelos raios UV.
Relação entre vida útil e classificação de carga
Um aspecto importante das portas de tela para gerenciamento de propriedades é a relação entre a vida útil e a classificação da carga. A abordagem de classificação de carga é diferente se a porta de tela for danificada antes do fim de sua vida útil ou se for usada além de sua vida útil.
Para danos dentro da vida útil, é preciso determinar cuidadosamente se o dano foi causado pela intenção ou negligência do locatário ou pelo desgaste natural. Por exemplo, se um grande buraco aparecer na rede cerca de três anos após a instalação, é improvável que o dano seja causado pelo uso normal e, portanto, é mais provável que seja julgado como tendo sido causado por negligência do locatário.
Por outro lado, uma tela que tenha sido usada além de sua vida útil geralmente é considerada danificada devido à deterioração relacionada à idade. Nesse caso, mesmo que o contrato a trate como um item consumível, o locador é cada vez mais responsável pelo custo do dano. Isso se baseia na ideia de que não é razoável impor aos locatários a obrigação de substituir equipamentos que tenham excedido sua vida útil.
Detalhes das categorias de ônus específicas do caso
Vejamos as categorias de ônus para casos específicos encontrados em reparos reais de administração de aluguéis.
Casos em que o ônus recai sobre o locatário
Os danos causados intencionalmente pelo locatário são claramente de responsabilidade do locatário. Exemplos de tais casos incluem danos às telas causados por golpes com objetos, animais de estimação que as arranham com as unhas e danos às telas causados por métodos de limpeza inadequados. Por outro lado, a ideia de que "basta o contrato especificar a porta de tela como item consumível para que o desgaste dentro da vida útil também recaia sobre o locatário" exige uma ressalva importante. O Artigo 621 do Código Civil japonês, na redação em vigor desde abril de 2020, exclui expressamente do dever de recuperação do imóvel "o desgaste decorrente do uso e da fruição normais da coisa locada, bem como a deterioração decorrente da passagem do tempo"; transferir esse desgaste normal para o locatário exige uma cláusula específica (tokuyaku) válida. Além disso, a decisão da Segunda Pequena Turma do Supremo Tribunal do Japão de 16 de dezembro de 2005 exige, para que essa cláusula seja válida, que o alcance do desgaste normal atribuído ao locatário esteja descrito de forma concreta no próprio contrato, ou que fique comprovado que o locatário compreendeu e aceitou expressamente esse alcance por explicação verbal. Uma cláusula genérica como "itens consumíveis são de responsabilidade do locatário" não atende a esse requisito (o tema é retomado com mais detalhe em uma seção adiante).
Em muitos casos, a descoloração das telas e os odores causados pelo fumo também são suportados pelo locatário como desgaste causado pela forma como o locatário usa o imóvel. Em particular, o desgaste causado pelo fumo em imóveis para não fumantes também pode ser tratado como uma violação de contrato.
Casos em que o locador arca com o ônus
O desgaste natural devido à deterioração relacionada à idade é suportado pelo locador. Especificamente, isso se aplica à deterioração da rede devido aos raios ultravioleta, ao desgaste natural devido aos elementos e à deterioração do material devido a mudanças de temperatura. Também é apropriado que o locador arque com o custo da substituição de telas que tenham excedido sua vida útil.
A substituição de telas para garantir a segurança do próximo inquilino também é claramente declarada como responsabilidade do locador nas diretrizes de restauração. Isso se baseia na ideia de que o reparo tem o objetivo de melhorar a estética da propriedade após a mudança de locatário e não é responsabilidade do locatário anterior.
Os danos causados por desastres naturais, como terremotos, também são suportados pelo locador como desgaste pelo qual o locatário não é responsável. Além disso, problemas estruturais no edifício (por exemplo, danos às telas devido à distorção das molduras das janelas) também são de responsabilidade do locador, que deve arcar com os custos dos reparos.
A diretriz de recuperação do imóvel não define uma "vida útil da tela mosquiteira"
É um tema muito buscado por quem pesquisa sobre "vida útil da tela mosquiteira segundo a diretriz" ou "desgaste da tela em imóvel alugado", e é justamente aqui que surge a maior confusão na prática. Nem o corpo principal, nem o Q&A, nem o material de referência da diretriz do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo do Japão (MLIT), "Disputas e Diretrizes sobre Recuperação do Imóvel (edição revisada)", trazem uma vida útil específica para a tela mosquiteira. Para a elaboração deste artigo, os PDFs completos da diretriz — edição revisada, Q&A e material de referência — foram consultados por busca de texto integral.
A diretriz menciona a tela mosquiteira em apenas dois pontos
Os únicos dois trechos em que a diretriz toca no assunto são estes.
| Trecho | Conteúdo | Significado |
|---|---|---|
| Tabelas anexas 1 e 2 [esquadrias, portas de correr, colunas, etc.] | Cita "a substituição da tela mosquiteira (quando não há dano, mas é feita para conseguir o próximo locatário)" como exemplo de custo do locador. Categoria A(+G) | Justificativa anexa: "trata-se de uma questão de manutenção do imóvel decorrente da rotatividade de locatários, sendo razoável atribuir o custo ao locador" |
| Tabela anexa 3, "valores de referência para obras de recuperação do imóvel" | Lista "tela mosquiteira (rede e moldura)" como item sob [esquadrias]. Unidade: "peça"; conteúdo: "limpeza, ajuste, substituição" | A tela mosquiteira é posicionada como parte das esquadrias, apurada por peça |
Ou seja, a diretriz classifica a tela mosquiteira como "esquadria", e não como "item consumível". Essa diferença de classificação é exatamente o que determina como o tempo de uso é tratado.
Para esquadrias, "o tempo de uso não é considerado; se for considerado, usa-se a vida útil do próprio edifício"
A tabela de vida útil da diretriz lista tatames, carpetes, piso vinílico, papel de parede, pias e equipamentos, mas não há linha para tela mosquiteira. Para as esquadrias, às quais a tela pertence, o texto é o seguinte.
(Esquadrias como portas de correr e shoji, e colunas) O tempo de uso não é considerado. (Quando for considerado, presume-se uma linha reta que chega a um valor residual de 1 iene na vida útil do próprio edifício, e a proporção de ônus é calculada a partir dela.)
Na prática, isso tem um peso considerável: não existe, na diretriz, base para aplicar à tela mosquiteira um período de amortização curto, como "6 anos" ou "8 anos", para calcular a proporção de ônus do locatário. Aplicar à tela o mesmo raciocínio usado para o papel de parede ou o carpete, com prazos curtos de seis anos, resulta em cobrar do locatário mais do que o devido. Se o tempo de uso for considerado, o método indicado pela diretriz é traçar uma reta até o valor residual de 1 iene na vida útil do próprio edifício (47 anos, no caso de uma construção de concreto armado, segundo a vida útil legal).
Quanto à unidade de cobrança, a diretriz também define, para esquadrias e colunas, unidades como "por folha de shoji" ou "por coluna". A mesma lógica vale para a tela mosquiteira: a unidade é a peça danificada, e não há base para cobrar de uma só vez as telas de todas as janelas do imóvel.
Onde ficam os números de vida útil citados neste artigo
Os números "de cinco a oito anos para a parte da rede", "de oito a dez anos para aço inoxidável" e "quinze anos para a moldura", citados na seção anterior, são valores usados na prática como referência para troca do produto, e não são números definidos pela diretriz do MLIT. É importante que o proprietário saiba que, ao negociar com o locatário ou no acerto de saída, não é possível afirmar que "a diretriz define X anos para a tela mosquiteira". Esses números são úteis como referência para planejamento de manutenção, mas precisam ser tratados separadamente do critério que define a proporção de ônus.
Uma comparação útil para quem também lida com locação no Brasil: a legislação brasileira (Lei do Inquilinato, Lei 8.245/1991) tampouco fixa uma tabela oficial de vida útil por item do imóvel — o critério de "desgaste natural decorrente do uso normal", que fica a cargo do locador, é construído por jurisprudência caso a caso, não por uma tabela do governo como a diretriz japonesa. Nos dois países, portanto, a régua final para dividir o ônus não vem de uma tabela pronta, mas da análise do uso efetivo de cada item — a diferença é que o Japão, ao menos, publicou uma diretriz de referência nacional, enquanto no Brasil essa referência costuma vir de laudos de vistoria e de decisões judiciais anteriores.
Medidas práticas e taxas de custo
Taxas de custo para substituição de portas de tela
Uma compreensão adequada dos custos de substituição das portas de tela é um fator determinante importante ao decidir sobre a categoria de ônus. A tabela abaixo resume as taxas gerais de custo para substituir as portas de tela.
| Tipo de trabalho | Preço de custo (por tela) | Observações. |
|---|---|---|
| Substituição apenas de telas (faça você mesmo) | 500 - 1.500 ienes | Somente custos de material |
| Substituição somente da rede (encomendada por empreiteiro) | 2.000 - 4.000 ienes | Incluindo custos de viagem e mão de obra |
| Substituição da porta de tela | 8.000 a 15.000 ienes | Substituição completa, incluindo a estrutura |
| Porta de tela de tamanho especial e alto desempenho | 15.000 - 30.000 ienes | À prova de insetos, com corte UV, etc. |
Considerando essas taxas de custo, é razoável supor que a substituição apenas das telas é um custo relativamente pequeno e, portanto, deve ser arcado pelo locatário como um item consumível. Por outro lado, se a própria porta de tela precisar ser substituída, o custo será alto, portanto, em muitos casos, é mais apropriado que o locador arque com o custo.
Estabelecimento de um fluxo de resposta
No gerenciamento de propriedades com portas de tela, é importante estabelecer um fluxo de resposta claro para evitar problemas. A seguir, apresentamos um procedimento de resposta padrão quando um locatário solicita reparos em uma porta de tela.
Primeiro, verifique o dano. Se possível, deve ser feita uma inspeção no local para determinar a extensão e a causa do dano. A documentação fotográfica também é importante. Em seguida, verifique o contrato e esclareça se a porta de tela é tratada como um item consumível ou como um equipamento.
Ao determinar a causa do dano, determine cuidadosamente se o dano foi causado por ações intencionais ou negligentes do locatário ou por desgaste natural devido ao envelhecimento. Se for difícil determinar, deve-se levar em consideração o tempo de instalação, o tempo de uso e o dano.
Uma vez determinada a classificação do ônus, uma explicação clara é dada ao morador. Se o inquilino arcar com o ônus, discuta o método de reparo (faça você mesmo ou solicitação de um empreiteiro); se o locador arcar com o ônus, providencie os reparos o mais rápido possível.
Medidas preventivas e política de gerenciamento de longo prazo
Do ponto de vista da manutenção do imóvel alugado, também é importante tomar medidas para evitar problemas relacionados às portas de tela. Inspeções regulares para verificar a condição das portas de tela e a substituição planejada antes que cheguem ao fim de sua vida útil podem reduzir os custos de reparos inesperados.
Também é eficaz explicar o uso adequado e a limpeza das portas de tela nas instruções de ocupação. Em particular, instruções específicas sobre o manuseio em caso de ventos fortes e precauções ao limpar podem evitar danos causados por negligência dos locatários.
Recomenda-se também que os contratos sejam revisados regularmente. Se houver declarações ambíguas sobre o manuseio de portas de tela, a inclusão de uma cláusula clara pode evitar problemas futuros.
Consideração das diferenças regionais e das características da propriedade
As práticas comerciais locais e as características da propriedade também devem ser levadas em conta ao classificar o ônus da substituição das portas de tela. Em propriedades em ambientes especiais, como áreas costeiras ou industriais, as telas podem se deteriorar mais rapidamente. É importante levar em conta essas condições de localização ao definir a vida útil e determinar a categoria do ônus.
Em imóveis de aluguel de alto padrão, as portas de tela costumam ser de alta qualidade e, nesse caso, geralmente são tratadas como equipamentos. Por outro lado, em apartamentos de estudantes, por exemplo, elas costumam ser tratadas como itens consumíveis do ponto de vista econômico.
A idade do imóvel também é um fator importante. Em propriedades mais antigas, os equipamentos, além das portas de tela, geralmente estão envelhecendo, e é eficiente considerar quando substituir as portas de tela no contexto de um plano de reparo abrangente.
O custo de troca da tela mosquiteira é depreciado? O tratamento contábil do proprietário
A busca por "depreciação da tela mosquiteira" tem crescido, mas, adiantando a conclusão, quase nunca há, na prática, um cálculo de depreciação para a tela mosquiteira de um imóvel alugado. A seguir, o motivo, conforme a legislação japonesa e o tratamento dado pela Receita Nacional do Japão (NTA).
O regulamento de vida útil para depreciação não traz uma categoria "tela mosquiteira"
A vida útil dos ativos depreciáveis, no Japão, é definida pela tabela anexa ao "Regulamento Ministerial sobre a Vida Útil de Ativos Depreciáveis" (Regulamento do Ministério das Finanças nº 15, de 1965). Uma busca no texto integral desse regulamento não traz nenhuma ocorrência das palavras "tela mosquiteira" ou "esquadria". Isso acontece porque a tela mosquiteira não é tratada como um ativo depreciável independente, e sim como parte do edifício ou de suas instalações anexas. Portanto, a própria pergunta "qual é a vida útil legal da tela mosquiteira" não tem sentido do ponto de vista tributário.
É o valor que define o tratamento
Na prática, o tratamento contábil se divide conforme o valor gasto:
| Tipo de despesa | Tratamento | Base |
|---|---|---|
| Reparo ou melhoria com valor unitário abaixo de 200 mil ienes, ou repetido em ciclo de cerca de três anos ou menos | Integralmente como despesa de reparo dedutível no ano | NTA, Tax Answer nº 1379 |
| Custo de aquisição da tela mosquiteira abaixo de 100 mil ienes | Ativo depreciável de baixo valor, integralmente dedutível | NTA, Tax Answer nº 2100 |
| Custo de aquisição entre 100 mil e 200 mil ienes | Ativo de amortização em bloco, dividido igualmente em três anos | NTA, Tax Answer nº 2100 |
| Contribuinte com declaração "azul" (aoiro shinkoku), ativo entre 100 mil e 300 mil ienes | Dedutível integralmente até o total de 3 milhões de ienes (regra com prazo de vigência) | Lei de Medidas Fiscais Especiais, Artigo 28-2. O prazo muda a cada reforma, é preciso conferir a orientação vigente da NTA no momento da declaração |
Verificando com exemplos concretos
Aplicando aos valores de referência apresentados na primeira parte deste artigo:
- Troca só da rede, por profissional, em um prédio de 20 unidades, 60 peças a 3.000 ienes cada = 180 mil ienes: por ser um único reparo abaixo de 200 mil ienes, é integralmente despesa de reparo.
- Troca do conjunto completo da tela, 10 peças a 12.000 ienes cada = 120 mil ienes: como o valor por peça está abaixo de 100 mil ienes, é ativo depreciável de baixo valor, também integralmente dedutível. O critério é o valor por unidade, não o valor total.
- Reforma da fachada com troca de todas as esquadrias do prédio, obra na casa de milhões de ienes: nessa escala, é preciso avaliar se o gasto se enquadra como despesa de capital, que aumenta o valor do imóvel. A própria orientação nº 1379 da NTA também aceita tratar como despesa de reparo quando o valor for inferior a 600 mil ienes, ou inferior a cerca de 10% do valor de aquisição do bem no fim do ano anterior.
Vale o alerta de que "vida útil segundo a diretriz de recuperação do imóvel" e "vida útil para fins tributários" são conceitos completamente diferentes. O primeiro serve para calcular a proporção de ônus do locatário na saída; o segundo, para decidir em quantos anos o locador distribui a despesa na declaração de imposto. Usar o número de um no lugar do outro produz um cálculo errado, e como a tela mosquiteira não tem um número próprio definido em nenhum dos dois sistemas, a confusão entre eles é ainda mais fácil de acontecer.
Para quem também administra aluguéis no Brasil, o contraste é instrutivo: a Receita Federal só permite depreciar bens de pessoa jurídica ou de atividade empresarial regular; o locador pessoa física que declara aluguel via Carnê-Leão ou Livro-Caixa normalmente lança o gasto com reparo de tela mosquiteira como despesa dedutível do próprio mês, sem tabela de depreciação plurianual — o sistema japonês de limiares de valor (100 mil, 200 mil, 300 mil ienes) para separar "despesa imediata" de "ativo a amortizar" não tem equivalente direto na tributação do locador individual brasileiro, que em geral é mais simples, mas também mais restrito quanto ao que pode ser deduzido. Já o proprietário brasileiro que atua como pessoa jurídica, alugando imóveis dentro de uma empresa, segue regras de depreciação de edificações e benfeitorias mais próximas do sistema japonês, mas também sem uma categoria específica para tela mosquiteira — a peça acaba sendo absorvida na depreciação do imóvel como um todo, exatamente como acontece no Japão.
Conclusão.
A classificação do ônus para a substituição de telas em imóveis para aluguel deve ser determinada com base em uma avaliação abrangente do contrato, da causa do dano e da vida útil das telas. Os proprietários de imóveis devem ter em mente os seguintes pontos importantes.
Primeiro, a posição da porta de tela no contrato deve ser claramente definida. A classificação do ônus varia muito, dependendo do fato de serem tratadas como consumíveis ou equipamentos. É importante ter cláusulas claras, pois descrições ambíguas podem causar problemas no futuro.
Em segundo lugar, a vida útil da porta de tela deve ser determinada adequadamente e a substituição planejada deve ser realizada. É comum que as portas de tela que ultrapassaram sua vida útil sejam substituídas devido à deterioração relacionada à idade, às custas do locador, portanto, isso deve ser levado em consideração no plano orçamentário.
Em terceiro lugar, deve-se determinar adequadamente a causa do dano. Distinguir com precisão os danos causados por danos intencionais ou por negligência dos locatários e o desgaste natural e conseguir uma divisão justa dos encargos ajudará a manter um bom relacionamento de aluguel.
A INA&Associates oferece suporte para essas pequenas tarefas administrativas com o objetivo de reduzir a carga sobre os proprietários e aumentar a lucratividade. A INA&Associates também oferece suporte para essas tarefas de gerenciamento detalhadas com o objetivo de reduzir a carga dos proprietários e aumentar a lucratividade.
No futuro, esperamos que a renovação sistemática de vários equipamentos, inclusive telas, e a divisão clara de encargos na manutenção e no gerenciamento de propriedades para aluguel garantam um gerenciamento de aluguel estável e sem problemas. Se tiver alguma dúvida, não hesite em entrar em contato conosco.
A cláusula "tela mosquiteira é item consumível, logo é responsabilidade do locatário" é válida?
Escrever no contrato de locação que "a substituição de itens consumíveis, incluindo a tela mosquiteira, é responsabilidade do locatário" permitiria cobrar do inquilino mesmo o desgaste natural — essa é uma interpretação comum na prática, mas deixou de valer automaticamente desde a reforma do Código Civil japonês em vigor a partir de abril de 2020.
O Artigo 621 do Código Civil excluiu o desgaste normal e a deterioração pelo tempo do dever de recuperação
O locatário, tendo recebido a coisa locada, se houver dano nela ocorrido após o recebimento (excluído, neste artigo, o desgaste da coisa locada decorrente do uso e da fruição normais, bem como a deterioração da coisa locada decorrente da passagem do tempo), tem o dever, ao término da locação, de recuperar esse dano ao estado original. (Código Civil, Artigo 621)
A deterioração da tela por raios ultravioleta e o desgaste por vento e chuva se enquadram exatamente no que essa ressalva exclui: "desgaste decorrente do uso e da fruição normais" e "deterioração pela passagem do tempo". Portanto, a regra geral é que esse custo é do locador, e transferi-lo ao locatário exige uma cláusula específica (tokuyaku).
Uma cláusula que transfere o desgaste normal ao locatário precisa atender a requisitos definidos pelo Supremo Tribunal
A Segunda Pequena Turma do Supremo Tribunal do Japão, em decisão de 16 de dezembro de 2005, estabeleceu, para cláusulas que atribuem ao locatário o dever de recuperar o desgaste normal, os seguintes requisitos:
- Que o alcance do desgaste normal cujo custo de reparo caberá ao locatário esteja especificado de forma concreta no próprio texto do contrato;
- Ou, quando isso não estiver claro no contrato, que fique demonstrado que o locador explicou verbalmente e o locatário reconheceu de forma clara esse alcance, incorporando-o ao acordo.
Nesse julgamento, como a cláusula de recuperação não especificava concretamente o alcance do desgaste normal, e a explicação dada na reunião de entrada também não esclarecia esse alcance, a cláusula específica não foi considerada válida. Uma redação genérica e abstrata como "itens consumíveis são responsabilidade do locatário" não atende a esse requisito.
Também não é compatível com a estrutura do contrato padrão do MLIT
O "Contrato Padrão de Locação Residencial" do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo do Japão (versão de março de 2018) lista, no Artigo 9, parágrafo 5, os reparos que o próprio locatário pode realizar, na Tabela Anexa 4. São cinco itens: "troca de fusível", "troca da vedação e do registro da torneira", "troca da tampa de borracha e da corrente do ralo do banheiro", "troca de lâmpadas e lâmpadas fluorescentes" e "outros reparos de valor irrisório" — a tela mosquiteira não está entre eles. Tratar a tela mosquiteira como um item consumível equivalente a uma lâmpada, atribuindo-a ao locatário, diverge da estrutura pensada pelo próprio contrato padrão.
A Tabela Anexa 5 do mesmo contrato padrão também traz, para as cláusulas específicas de exceção, a ressalva de que elas devem ter "conteúdo que não contrarie o Artigo 90 do Código Civil, nem os Artigos 8, 8-2, 9 e 10 da Lei de Contratos de Consumo". O Artigo 10 dessa lei anula cláusulas que agravem as obrigações do consumidor e prejudiquem unilateralmente seus interesses contra a boa-fé.
Recomendação prática para proprietários e administradoras
Diante disso, a forma de redigir o contrato que reduz o risco de disputa sobre a divisão de ônus da tela mosquiteira é a seguinte:
- Não escrever apenas sob o rótulo "item consumível". Especificar concretamente qual peça e qual tipo de desgaste ficam a cargo do locatário — no caso da tela, algo como "reparo de rasgos e furos na rede da tela mosquiteira".
- Incluir um valor de referência. Registrar algo como "cerca de X ienes por peça" serve de evidência de que o locatário tinha noção do nível de responsabilidade que estava assumindo.
- Registrar a explicação dada na entrada. Explicar durante a explicação de itens importantes ou a vistoria de entrada, e colher assinatura em campo de confirmação — foi exatamente a ausência disso que o Supremo Tribunal apontou como problema.
- Não cobrar a troca feita para conseguir o próximo locatário. A diretriz atribui esse item explicitamente ao locador; cobrá-lo do locatário compromete a credibilidade de toda a cláusula específica.
Para quem também administra locações no Brasil, a lógica soa familiar: a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), no Artigo 23, atribui ao locatário o dever de conservação, mas a jurisprudência brasileira, de forma muito semelhante ao Artigo 621 japonês, mantém o desgaste natural decorrente do uso normal como encargo do locador, e tribunais costumam anular cláusulas contratuais genéricas que tentam repassar esse desgaste ao locatário sem especificar o alcance — um raciocínio próximo ao Artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor sobre cláusulas abusivas, quando o contrato de locação é considerado relação de consumo. Nos dois países, uma cláusula vaga do tipo "item consumível é por conta do inquilino" tende a não se sustentar sozinha diante de um juiz.
Perguntas frequentes
P1: Se um inquilino substituir a porta de tela sem permissão, quem arcará com os custos?
A decisão sobre quem arca com os custos se o locatário substituir a porta de tela sem consulta prévia depende do que está estabelecido no contrato e da necessidade da substituição.
Se o contrato tratar a porta de tela como um item consumível e ela precisar ser substituída, o locatário será responsável pelos custos. No entanto, se a substituição for realizada sem consulta prévia, o locatário poderá ser obrigado a devolver as telas às suas especificações originais ao restaurar o imóvel à sua condição original.
Por outro lado, se uma porta de tela que ainda pode ser usada for substituída para a conveniência do locatário, o custo será arcado por ele. Se a porta de tela substituída não estiver em conformidade com as especificações do imóvel, o locatário poderá solicitar que a porta de tela seja substituída por uma especificação adequada no momento da mudança.
Para evitar problemas, é importante declarar no contrato que a empresa de administração ou o proprietário deve ser consultado antes de substituir a porta de tela.
P2: Se apenas uma parte da porta de tela estiver rasgada, ela precisará ser totalmente substituída?
No caso de danos em apenas uma parte da porta de tela, o método para lidar com o dano depende da extensão e da gravidade do dano.
No caso de pequenos furos ou rasgos parciais, é possível fazer reparos parciais usando fita de reparo ou remendos. O custo, nesse caso, costuma ser de algumas centenas de ienes e geralmente é arcado pelo locatário se o dano for tratado como um item consumível.
No entanto, se o dano for extenso ou houver danos em mais de um local, será necessária a substituição completa. A substituição total também é recomendada se os reparos parciais forem esteticamente desagradáveis ou se houver risco de mais danos se espalharem a partir da área reparada.
Em caso de dúvida, é adequado consultar um empreiteiro especializado e comparar a relação custo-benefício do reparo e da substituição.
P3: O que deve ser feito se um imóvel não tiver uma porta de tela e o locatário desejar instalar uma porta de tela?
Se uma propriedade não tiver uma porta de tela e o inquilino desejar instalar uma, é necessário concordar antecipadamente com o custo da instalação e como ela será tratada quando o inquilino se mudar.
Se o inquilino pagar pela instalação, é importante esclarecer como ela será tratada quando o inquilino se mudar. Em geral, uma porta de tela instalada pelo locatário deve ser removida e restaurada à sua condição original quando o locatário se mudar. Entretanto, se o equipamento for benéfico para o próximo inquilino, ele poderá ser deixado no local.
Se for instalado às custas do locador, ele pode ser posicionado como um valor agregado à propriedade e usado como um ponto de atração ao recrutar futuros locatários. Nesse caso, o locador também é responsável pela manutenção após a instalação.
Em ambos os casos, é importante ter um contrato por escrito em vigor antes da instalação para evitar problemas posteriores.
P4: As categorias de ônus mudam no caso de portas de tela de alto desempenho (inseticida, corte UV, etc.)?
Para portas de tela de alto desempenho, o conceito de classificação de ônus pode variar dependendo da função e da finalidade da instalação.
Se uma porta de tela de alto desempenho for instalada como uma especificação padrão da propriedade, a classificação do ônus será determinada da mesma forma que para uma porta de tela normal, de acordo com a descrição no contrato. No entanto, como as portas de tela de alto desempenho são mais caras do que as portas de tela comuns, elas geralmente são tratadas como equipamento.
Se a porta de tela for substituída por uma porta de tela de alto desempenho a pedido do morador, ele geralmente é responsável pela diferença. Quando o inquilino se muda, é necessário discutir se as telas devem voltar às suas especificações originais ou se as telas de alto desempenho devem ser mantidas.
A vida útil das telas de alto desempenho geralmente é maior do que a das telas comuns, portanto, é necessário avaliar cuidadosamente quando é hora de substituí-las.
P5: Quem é responsável pela limpeza das portas de tela?
A limpeza de rotina das portas de tela geralmente é de responsabilidade do morador. Isso ocorre porque as portas de tela são equipamentos que melhoram o conforto dos ocupantes e a remoção da sujeira do uso diário é considerada uma tarefa de gerenciamento que deve ser realizada pelos ocupantes.
No entanto, se a estrutura ou a localização do edifício causar manchas difíceis de remover com a limpeza normal, poderá ser necessária uma limpeza especializada às custas do locador. Os exemplos incluem manchas de fuligem em áreas industriais e corrosão causada por danos causados pelo sal em áreas costeiras.
Com relação à limpeza no momento da saída, é feita uma distinção entre manchas causadas pelo uso normal, que são de responsabilidade do locatário, e descoloração e deterioração causadas pela idade, que são de responsabilidade do locador. A descoloração e os odores causados pelo fumo geralmente ficam a cargo do locatário, pois são atribuíveis à maneira como o locatário usou o imóvel.
