Una de las cuestiones más enojosas para los propietarios en la gestión de viviendas de alquiler es el reparto de los gastos de reparación. En particular, son muchas las consultas de los inquilinos sobre la sustitución de las puertas mosquiteras, y se trata de una cuestión importante que requiere una respuesta adecuada.
Aunque las puertas mosquiteras son equipos que se utilizan a diario, muchos propietarios no tienen claro quién asume el coste de su reparación. No tomar las decisiones adecuadas puede acarrear problemas con los inquilinos y cargas de gastos innecesarios.
En este artículo, basado en los muchos años de experiencia de INA&Associates en la gestión de propiedades, ofrecemos una explicación detallada de la base jurídica y los puntos prácticos relativos a las categorías de carga para la sustitución de pantallas en los gastos de reparación de propiedades en alquiler. Proporcionaremos orientación sobre cómo entender con precisión el alcance de la carga del propietario y realizar una reparación y gestión adecuadas de la propiedad en alquiler.
Ideas básicas sobre las categorías de carga para la sustitución de puertas mosquiteras
Directrices de restauración como base jurídica
Para entender las categorías de cargas de la sustitución de la puerta mosquitera, es importante comprender primero el contenido de las "Directrices y problemas relativos a la restauración al estado original" formuladas por el Ministerio de Territorio, Infraestructuras y Transporte. Estas directrices proporcionan pautas claras sobre el tratamiento de las mamparas de restauración cuando se desaloja una vivienda de alquiler.
A grandes rasgos, las directrices de restauración dividen los costes de reparación en dos categorías: el desgaste causado por actos intencionados o negligentes del inquilino, y el desgaste natural y el deterioro relacionado con la edad. Este principio básico también se aplica a las puertas mosquiteras. Concretamente, el inquilino corre con los gastos si la puerta mosquitera ha sido dañada intencionadamente por el inquilino o si el daño se debe a un uso indebido. Por otro lado, en principio, el propietario, que es el arrendador, corre con los gastos del deterioro causado por los rayos ultravioleta y el desgaste natural causado por los elementos.
Sin embargo, a diferencia de otros equipamientos, las puertas mosquiteras tienen la particularidad de que a menudo se tratan como "consumibles". Este es un factor importante que complica el reparto de cargas para la sustitución de las mamparas. Que el contrato lo llame «elemento consumible» no basta, sin embargo, para trasladar automáticamente ese desgaste al inquilino: desde la reforma del Código Civil japonés en vigor desde abril de 2020, el artículo 621 excluye expresamente de la obligación de restitución del arrendatario el desgaste producido por el uso ordinario y el cambio de la cosa arrendada por el paso del tiempo, salvo que exista un pacto especial válido al respecto (una cuestión que se detalla más adelante en este mismo artículo).
La distinción entre "consumibles" y "equipamiento" de las puertas mosquitera
A la hora de considerar la obligación de reparación en un contrato de arrendamiento, la consideración de una puerta de mosquitera como "consumible" o como "equipo" es un criterio sumamente importante. Esta distinción viene determinada por el contenido del contrato de arrendamiento.
Si se trata como un consumible, la puerta mosquitera se sitúa en la misma posición que una bombilla o un fluorescente, y el inquilino es responsable de sustituirla o repararla durante el arrendamiento. El razonamiento que subyace a este planteamiento es que las puertas mosquitera son relativamente baratas, fáciles de sustituir y tienen tendencia a deteriorarse con el uso diario. Muchas propiedades de alquiler adoptan este tratamiento como un artículo consumible.
Si, por el contrario, se tratan como equipos, el arrendador corre con los gastos de reparación de cualquier avería o daño causado por el deterioro propio de la edad, como ocurre con los aparatos de aire acondicionado y los calentadores de agua. En este caso, sólo correrán a cargo del inquilino los daños causados por sus acciones intencionadas o negligentes.
Importancia del contenido del contrato
El aspecto más importante del mantenimiento de la vivienda de alquiler es la descripción del tratamiento de las mamparas en el contrato de alquiler. Si el contrato incluye una cláusula que establece que "las reparaciones menores, como la sustitución de las mamparas, correrán a cargo del arrendador", éste asumirá el coste de cualquier daño causado por el deterioro relacionado con la edad.
Por el contrario, si el contrato estipula que "la sustitución de los elementos consumibles correrá a cargo del arrendatario" y la puerta de la mosquitera está incluida en el ámbito de dichos elementos consumibles, entonces, en principio, el arrendatario corre con los gastos. Por ello, es importante que el propietario entienda perfectamente el contenido del contrato y considere la posibilidad de revisarlo si es necesario, ya que el contenido del contrato es el criterio decisorio final.
Si no hay una declaración clara en el contrato, la decisión se tomará de acuerdo con las prácticas comerciales generales y las costumbres locales. En estos casos, se recomienda acordar claramente el tratamiento de las puertas mosquiteras con el inquilino por adelantado para evitar problemas.
Vida útil de las puertas mosquiteras y prácticas de clasificación de cargas
Vida útil de las puertas mosquiteras
Conocer con exactitud la vida útil de una puerta mosquitera es esencial para determinar la clasificación de cargas adecuada. La vida útil de una puerta de malla depende de los materiales utilizados y del entorno en el que esté instalada, pero, en general, pueden utilizarse como guía los siguientes periodos
La vida útil estándar de la parte de malla de una puerta mosquitera es de unos cinco a ocho años para el polipropileno y el poliéster, y de ocho a diez años para el acero inoxidable, más duradero. Por otro lado, la parte del marco de la puerta mosquitera (hoja de aluminio) tiene una vida útil típica de unos 15 años. Conviene subrayar que estas cifras son valores orientativos del sector y de los propios fabricantes de este tipo de productos: ni la guía de reposición al estado original del Ministerio de Territorio, Infraestructura, Transporte y Turismo (MLIT), ni la normativa fiscal japonesa, fijan una vida útil oficial para la mosquitera. Este artículo profundiza en esa distinción más adelante.
Estas vidas útiles se fijan teniendo en cuenta factores naturales como el deterioro debido a los rayos ultravioleta, el desgaste debido a la intemperie y los cambios en los materiales debidos a los cambios de temperatura. Las puertas mosquiteras instaladas en ventanas orientadas al sur suelen tener una vida útil más corta, ya que se ven especialmente afectadas por los rayos ultravioleta.
Relación entre la vida útil y la clasificación de la carga
Un aspecto importante de las puertas mos quiteras para la gestión de la propiedad es la relación entre la vida útil y la clasificación de la carga. El enfoque de la clasificación de la carga difiere si la puerta mosquitera se daña antes del final de su vida útil o si se utiliza más allá de su vida útil.
En el caso de daños dentro de la vida útil, debe determinarse cuidadosamente si el daño ha sido causado por la intención o negligencia del inquilino o por el desgaste natural. Por ejemplo, si aparece un gran agujero en la red unos tres años después de su instalación, es poco probable que el daño se deba al uso normal y, por lo tanto, es más probable que se considere que ha sido causado por la negligencia del arrendatario.
En cambio, una mosquitera que se ha utilizado más allá de su vida útil suele considerarse dañada debido al deterioro causado por la edad. En este caso, aunque el contrato la considere un bien consumible, el arrendador es cada vez más responsable del coste de los daños. Esto se basa en la idea de que no es razonable imponer a los inquilinos la obligación de sustituir un equipo que ha superado su vida útil.
Detalles de las categorías de cargas específicas de cada caso
Veamos las categorías de carga para casos concretos que se dan en las reparaciones reales de la gestión de alquileres.
Casos en los que el inquilino soporta la carga
Los daños causados intencionadamente por el inquilino son claramente responsabilidad de éste. Ejemplos de estos casos son los daños en las mamparas causados por golpes con objetos, animales domésticos que las arañan con las uñas y daños en las mamparas causados por métodos de limpieza inadecuados. Además, el deterioro debido al uso normal, que se especifica como elemento consumible en el contrato y dentro de la vida útil de la unidad, suele correr a cargo del inquilino.
En muchos casos, la decoloración de las mamparas y los olores causados por el tabaco también corren a cargo del inquilino como desgaste causado por la forma en que el inquilino utiliza la vivienda. En particular, el desgaste causado por fumar en viviendas para no fumadores también puede considerarse un incumplimiento de contrato.
Casos en los que el arrendador soporta la carga
El desgaste natural debido al deterioro por el paso del tiempo corre a cargo del arrendador. En concreto, esto se aplica al deterioro de la red debido a los rayos ultravioleta, al desgaste natural debido a la intemperie y al deterioro del material debido a los cambios de temperatura. También es conveniente que el arrendador corra con los gastos de sustitución de las mallas que hayan superado su vida útil.
La sustitución de las mamparas para garantizar la seguridad del siguiente inquilino también se establece claramente como responsabilidad del propietario en las directrices de restauración. Esto se basa en la idea de que la reparación está destinada a mejorar la estética de la propiedad tras un cambio de inquilinos y no es responsabilidad del inquilino anterior.
Los daños causados por catástrofes naturales, como terremotos, también corren a cargo del propietario como desgaste del que no es responsable el inquilino. Además, los problemas estructurales del edificio (por ejemplo, daños en las mamparas por deformación de los marcos de las ventanas) también son responsabilidad del arrendador, que debe correr con los gastos de reparación.
La guía de restauración del Ministerio no fija ninguna "vida útil" para la mosquitera
Es una de las búsquedas más habituales sobre este tema —¿qué vida útil oficial tiene una mosquitera según la guía?— y también uno de los puntos donde más se confunde la práctica del sector con la norma administrativa. La guía «Conflictos y directrices sobre la reposición al estado original (versión revisada)» del Ministerio de Territorio, Infraestructura, Transporte y Turismo de Japón (MLIT) no menciona en ningún sitio —ni en el cuerpo del documento, ni en las preguntas y respuestas, ni en el material de referencia— una vida útil concreta para la mosquitera. Para preparar este artículo se ha revisado el texto completo de esos tres documentos oficiales publicados por el propio Ministerio, y esa ausencia es total.
Solo hay dos menciones reales a la mosquitera en toda la guía
Las únicas dos veces que la guía se refiere a la mosquitera son estas.
| Ubicación | Contenido | Interpretación |
|---|---|---|
| Tablas anexas 1 y 2 (carpintería, puertas correderas, columnas, etc.) | Cita como ejemplo, dentro de la carga del arrendador, «la sustitución de la mosquitera (sin estar dañada, pero realizada para asegurar al siguiente inquilino)» | Se añade la aclaración de que se trata de «un problema de mantenimiento de la propiedad derivado del cambio de inquilino, por lo que resulta razonable que corra a cargo del arrendador» |
| Tabla anexa 3, «precios orientativos de las obras de reposición al estado original» | Incluye la «mosquitera (red y marco)» como parte objeto de la categoría de carpintería. La unidad es «pieza», y el contenido de la reposición es «limpieza, ajuste, sustitución» | La mosquitera se posiciona como una parte de la carpintería que se liquida por unidades |
En otras palabras, la guía clasifica la mosquitera no como "elemento consumible" sino como parte de la "carpintería" del inmueble. Y esa diferencia de clasificación es justamente lo que determina cómo se trata el paso de los años.
El paso del tiempo en la carpintería: "no se considera; si se considera, según la vida útil del edificio"
La tabla de vidas útiles de la guía enumera el tatami, la moqueta, el suelo vinílico, el papel de las paredes, la encimera de cocina o los electrodomésticos fijos, pero la mosquitera no aparece en ninguna de esas filas. Sobre la carpintería a la que pertenece la mosquitera —puertas correderas de papel, mamparas y similares— el propio documento dice, en su traducción más literal:
(En cuanto a las puertas correderas de papel, mamparas y otra carpintería, así como las columnas) no se tiene en cuenta el paso de los años. (En caso de tenerlo en cuenta, se traza una línea recta que llegue a un valor residual de un yen según la vida útil del propio edificio, y sobre esa base se calcula la proporción de la carga.)
La implicación práctica es importante: la guía no ofrece ninguna base para aplicar a la mosquitera un periodo de amortización corto —de seis, ocho o diez años— con el que calcular la proporción que debería asumir el inquilino. Tratar la mosquitera con el mismo criterio que el papel de pared o la moqueta, a los que sí se asigna una vida útil corta de seis años, conduce a exigir al inquilino una carga desproporcionada. Si se decide tener en cuenta el paso del tiempo, el método que indica la propia guía es trazar una línea recta hasta un valor residual de un yen según la vida útil del edificio en su conjunto —47 años, por ejemplo, en el caso de una construcción de hormigón armado según la vida útil fiscal fijada por ley—.
En cuanto a la unidad de reparto, la guía también fija, en el apartado de carpintería y columnas, que se factura «por hoja de puerta corredera» o «por columna». La mosquitera sigue la misma lógica: la unidad es la hoja dañada, y esto no da pie a facturar de una sola vez todas las demás mosquiteras de la vivienda que no presenten ningún daño.
Qué papel juegan entonces las cifras de vida útil citadas en este artículo
Las cifras mencionadas en la sección anterior —«cinco a ocho años para la red», «ocho a diez años si es de acero inoxidable», «quince años para el marco»— son valores de referencia utilizados en la práctica del sector como indicación de cuándo conviene sustituir el producto, y no son cifras fijadas por la guía del Ministerio. Es un matiz que conviene que el propietario tenga muy presente: en una negociación con el inquilino o en la liquidación de la fianza al finalizar el contrato, no puede argumentarse que «la guía fija tantos años para la mosquitera», porque tal cosa no existe en el documento oficial. Como referencia para planificar el mantenimiento, esas cifras siguen siendo útiles, pero como base para calcular la proporción de la carga hay que tratarlas como algo completamente distinto.
Un matiz que puede sorprender a quien no conoce el sistema japonés
Para quien está acostumbrado a otros mercados de alquiler, donde a menudo existen tablas oficiales o baremos autonómicos que fijan porcentajes de amortización por años para cada elemento de la vivienda, puede resultar llamativo que la administración japonesa haya optado por el modelo contrario: una guía de criterios generales, sin tablas cerradas de vida útil para cada objeto, que remite en última instancia a la vida útil del edificio cuando no existe un valor específico. Esto no es una laguna del documento, sino el diseño deliberado de la guía japonesa: pretende ofrecer un marco de razonamiento aplicable a la enorme variedad de elementos que puede haber en una vivienda, en lugar de intentar enumerar uno por uno todos los objetos posibles con su vida útil correspondiente. La consecuencia práctica es que, ante un elemento que no aparece en las tablas —como la mosquitera—, la pregunta correcta no es «¿cuántos años le da la guía?», sino «¿en qué categoría general lo sitúa la guía, y qué principio aplica a esa categoría?».
Aplicado a la mosquitera, ese razonamiento lleva justamente a la conclusión de las tablas anexas 1, 2 y 3: se trata como carpintería, se liquida por hoja dañada, y si se quiere tener en cuenta el paso del tiempo, la referencia es la vida útil del propio edificio y no un número inventado para el objeto en sí.
Medidas prácticas y tarifas
Costes de sustitución de las puertas mosquitera
Un conocimiento adecuado de los costes de sustitución de las puertas mosquitera es un factor determinante a la hora de decidir la categoría de carga. En la tabla siguiente se resumen los costes generales de la sustitución de puertas mosquiteras.
| Tipo de obra | Precio de coste (por mosquitera) | Observaciones. |
|---|---|---|
| Sustitución de mosquiteras (bricolaje) | 500 - 1.500 yenes | Sólo costes de material |
| Sustitución de mallas solamente (por encargo del contratista) | 2.000 - 4.000 yenes | Incluidos gastos de desplazamiento y mano de obra |
| Sustitución de la puerta de malla | 8.000-15.000 yenes | Sustitución completa, incluido el marco |
| Puerta mosquitera de tamaño especial y alto rendimiento | 15.000 - 30.000 yenes | A prueba de insectos, corte UV, etc. |
Teniendo en cuenta estas tarifas de costes, es razonable suponer que la sustitución de sólo las mosquiteras es un coste relativamente pequeño y, por tanto, debe correr a cargo del inquilino como artículo consumible. En cambio, si hay que sustituir la propia puerta mosquitera, el coste será elevado, por lo que en muchos casos es más apropiado que el propietario corra con los gastos.
Establecer un flujo de respuesta
En la gestión inmobiliaria de puertas mosquitera, es importante establecer un flujo de respuesta claro para evitar problemas. El siguiente es un procedimiento de respuesta estándar cuando un inquilino solicita reparaciones en una puerta mosquitera.
En primer lugar, compruebe los daños. Si es posible, debe realizarse una inspección in situ para determinar el alcance y la causa del daño. También es importante la documentación fotográfica. A continuación, compruebe el contrato y aclare si la puerta mosquitera se considera un bien de consumo o un equipo.
A la hora de determinar la causa del daño, hay que determinar cuidadosamente si se debe a una acción intencionada o negligente del inquilino o al desgaste natural por el paso del tiempo. Si resulta difícil determinarlo, se tiene en cuenta de forma exhaustiva el momento de la instalación, la duración del uso y los daños.
Una vez determinada la clasificación de la carga, se da una explicación clara al residente. Si la carga recae en el inquilino, se discute el método de reparación (bricolaje o solicitud al contratista); si la carga recae en el propietario, se organizan las reparaciones lo antes posible.
Medidas preventivas y política de gestión a largo plazo
Desde el punto de vista del mantenimiento de los inmuebles de alquiler, también es importante tomar medidas para prevenir los problemas relacionados con las puertas de mosquitera. Las inspecciones periódicas para comprobar el estado de las puertas mosquitera y la sustitución planificada antes de que lleguen al final de su vida útil pueden reducir los costes de reparaciones inesperadas.
También es eficaz explicar el uso y la limpieza adecuados de las puertas mosquitera en las instrucciones de ocupación. En particular, las instrucciones específicas sobre la manipulación con vientos fuertes y las precauciones al limpiarlas pueden evitar daños por negligencia de los inquilinos.
También se recomienda revisar periódicamente los contratos. Si hay declaraciones ambiguas sobre la manipulación de las puertas mosquiteras, añadir una cláusula clara puede evitar problemas futuros.
Consideración de las diferencias regionales y las características de los inmuebles
Las prácticas comerciales locales y las características de los inmuebles también deben tenerse en cuenta a la hora de clasificar la carga que supone la sustitución de las puertas mosquitera. En propiedades situadas en entornos especiales, como zonas costeras o industriales, las mamparas pueden deteriorarse con mayor rapidez. Es importante tener en cuenta estas condiciones de ubicación a la hora de fijar la vida útil y determinar la categoría de carga.
En los inmuebles de alquiler de gama alta, las puertas de mosquitera suelen ser de alta calidad y, en este caso, suelen tratarse como equipamiento. En cambio, en los pisos de estudiantes, por ejemplo, suelen tratarse como artículos consumibles desde el punto de vista de los costes.
La antigüedad del inmueble también es un factor importante. En los inmuebles más antiguos, los equipos distintos de las puertas de mosquitera suelen envejecer, por lo que resulta eficaz considerar cuándo sustituir las puertas de mosquitera en el contexto de un plan integral de reparaciones.
¿Se amortiza fiscalmente el gasto de sustituir la mosquitera? — la contabilidad del propietario
Cada vez son más las búsquedas del tipo «amortización mosquitera», pero adelantando la conclusión: en la práctica, casi nunca hay que calcular una amortización para la mosquitera de una vivienda de alquiler. A continuación se ordena el motivo, siguiendo la normativa y el criterio de la Agencia Tributaria japonesa (Agencia Nacional de Impuestos, NTA).
La orden ministerial de vidas útiles no contiene ninguna categoría llamada "mosquitera"
La vida útil de los bienes amortizables se fija en las tablas anexas de la «Orden ministerial sobre la vida útil de los bienes amortizables» (Orden n.º 15 del Ministerio de Hacienda de 1965). Al buscar en el texto completo de esa orden, ni la palabra "mosquitera" ni la palabra "carpintería" aparecen ni una sola vez. La razón es que la mosquitera no se trata como un bien amortizable independiente, sino como una parte integrada en el edificio o en sus instalaciones anexas. Por tanto, la propia pregunta de «cuántos años de vida útil fiscal tiene la mosquitera» no tiene, en rigor, respuesta en el ámbito tributario.
El importe es lo que determina el tratamiento contable
En la práctica, el tratamiento depende del importe del gasto, según este esquema.
| Contenido del gasto | Tratamiento | Base |
|---|---|---|
| Reparación o mejora puntual por menos de 200.000 yenes, o reparaciones que se repiten en ciclos de unos tres años o menos | Se deduce en su totalidad como gasto de reparación del ejercicio | Guía tributaria de la NTA n.º 1379 (arts. 37 de la Ley del Impuesto sobre la Renta, 127 y 181 de su reglamento, y circulares 37-10 a 37-14-2) |
| Coste de adquisición de la mosquitera inferior a 100.000 yenes | Bien amortizable de escaso valor: deducción total como gasto | Guía tributaria de la NTA n.º 2100 |
| Coste de adquisición entre 100.000 y 200.000 yenes | Amortización global a partes iguales en tres años (un tercio del total cada ejercicio) | Guía tributaria de la NTA n.º 2100 |
| Bienes de entre 100.000 y 300.000 yenes adquiridos por contribuyentes con declaración de "libro azul" | Deducción total como gasto hasta un límite acumulado de 3.000.000 de yenes (régimen especial con vigencia temporal) | Artículo 28-2 de la Ley de Medidas Fiscales Especiales; el plazo de vigencia cambia con cada reforma, así que conviene comprobar la normativa vigente en el momento de la declaración |
Ejemplos concretos
Aplicando el baremo de precios de la primera parte del artículo, los supuestos quedarían así.
- Sustitución de solo la red por encargo de un profesional, en un edificio de 20 viviendas, 60 hojas a 3.000 yenes cada una: 180.000 yenes en total. Al ser una única obra de reparación por menos de 200.000 yenes, se deduce en su totalidad como gasto de reparación.
- Sustitución completa de 10 mosquiteras a 12.000 yenes cada una: 120.000 yenes en total. Como cada unidad cuesta menos de 100.000 yenes, se trata como bien amortizable de escaso valor y también se deduce en su totalidad como gasto; el criterio se aplica por unidad de adquisición, no sobre la suma total.
- Renovación de toda la carpintería junto con la reforma de la fachada, con un coste conjunto de varios millones de yenes. A esta escala, hay que valorar si el gasto constituye una "inversión de capital" que incrementa el valor del inmueble. La propia guía tributaria n.º 1379 de la NTA fija además un criterio formal según el cual, si el gasto es inferior a 600.000 yenes, o inferior aproximadamente al 10 % del valor de adquisición del bien al cierre del ejercicio anterior, puede tratarse igualmente como gasto de reparación sin mayor problema.
Conviene subrayar un punto para no confundirse: la "vida útil" de la guía de reposición al estado original y la "vida útil fiscal" son conceptos completamente distintos. La primera sirve para calcular, al finalizar el contrato, qué proporción del coste debe asumir el inquilino; la segunda determina en cuántos años el propietario reparte fiscalmente el gasto en su declaración. Aplicar la cifra de un ámbito al otro hace que las cuentas no cuadren. Y como la mosquitera, precisamente, no tiene una cifra propia fijada en ninguno de los dos ámbitos, extremar la precaución para no mezclarlos resulta todavía más importante.
Por qué conviene llevar un registro separado, aunque el importe sea pequeño
Precisamente porque casi todos los gastos en mosquiteras acaban deduciéndose de golpe como gasto de reparación, es fácil caer en la tentación de anotarlos sin más detalle dentro de una partida genérica de "reparaciones varias". Sin embargo, para un propietario con varias propiedades en alquiler, mantener un registro que identifique cada gasto por edificio, fecha y número de hojas sustituidas tiene un valor que va más allá de la propia declaración del ejercicio: en una inspección fiscal, el criterio de "menos de 200.000 yenes por obra" o el de "aproximadamente el 10 % del valor de adquisición" exige poder demostrar que cada intervención fue efectivamente una obra independiente y no una fragmentación artificial de una reforma mayor. Si en un mismo edificio se sustituyen mosquiteras varias veces en el mismo ejercicio fiscal, conviene poder explicar por qué se trató de intervenciones distintas —por ejemplo, roturas puntuales notificadas por distintos inquilinos en fechas diferentes— y no de una sola renovación general disfrazada de varias facturas pequeñas para eludir la calificación de inversión de capital.
También conviene coordinar este registro contable con el registro de reposición al estado original que se lleve para cada inquilino saliente. Son dos documentos con propósitos distintos —uno calcula lo que puede facturarse al inquilino, el otro determina cómo se declara el gasto ante la Agencia Tributaria— pero ambos parten del mismo hecho físico: qué hoja de mosquitera se sustituyó, cuándo y por qué motivo. Llevarlos de forma coherente, con las mismas fechas y las mismas fotografías de respaldo, evita contradicciones si en algún momento se cuestiona alguno de los dos cálculos, ya sea por parte de un inquilino en desacuerdo con la liquidación de su fianza o por parte de la Agencia Tributaria en una comprobación posterior.
En definitiva, aunque el importe individual de una mosquitera sea modesto y su tratamiento fiscal resulte, en la inmensa mayoría de los casos, tan sencillo como deducirlo íntegramente como gasto del ejercicio, la disciplina de documentar cada intervención —qué se cambió, cuándo, por qué importe y con qué justificación— es la que sostiene tanto la solidez de las cuentas del propietario como la claridad frente al inquilino a la hora de repartir cargas.
Conclusión.
La clasificación de la carga que supone la sustitución de las mamparas en los inmuebles de alquiler debe determinarse en función de una evaluación exhaustiva del contrato, la causa del daño y la vida útil de las mamparas. Los propietarios deben tener en cuenta los siguientes puntos importantes.
En primer lugar, debe definirse claramente la posición de la puerta mosquitera en el contrato. La clasificación de la carga variará mucho en función de si se tratan como consumibles o como equipos. Es importante que las cláusulas sean claras, ya que las descripciones ambiguas pueden causar problemas en el futuro.
En segundo lugar, hay que determinar correctamente la vida útil de la puerta de malla y planificar su sustitución. Es habitual que las puertas mosquiteras que han superado su vida útil deban ser sustituidas debido al deterioro causado por la edad a expensas del propietario, por lo que esto debe tenerse en cuenta en el plan presupuestario.
En tercer lugar, debe determinarse correctamente la causa de los daños. Distinguir con precisión entre los daños causados por el inquilino de forma intencionada o negligente y el desgaste natural y lograr un reparto justo de las cargas ayudará a mantener una buena relación de alquiler.
INA&Associates presta apoyo en estas pequeñas tareas administrativas con el objetivo de reducir la carga de los propietarios y aumentar la rentabilidad. INA&Associates también proporciona apoyo para estas tareas administrativas detalladas con el objetivo de reducir la carga de los propietarios y mejorar la rentabilidad.
En el futuro, esperamos que la renovación sistemática de diversos equipos, incluidas las pantallas, y la clara división de las cargas en el mantenimiento y la gestión de las propiedades de alquiler garanticen una gestión de alquiler estable y sin problemas. Si tiene alguna pregunta, no dude en ponerse en contacto con nosotros.
¿Es válida una cláusula que diga "la mosquitera es un consumible, así que corre a cargo del inquilino"?
Escribir en el contrato de arrendamiento algo como «la sustitución de los elementos consumibles, incluida la mosquitera, corre a cargo del arrendatario» y, con eso, poder facturar al inquilino incluso el deterioro por el paso de los años es una interpretación muy extendida en la práctica del sector. Pero desde la reforma del Código Civil japonés en vigor desde abril de 2020, esa interpretación, tal cual, ya no se sostiene.
El artículo 621 del Código Civil excluye el desgaste ordinario y el cambio por el paso del tiempo
Si, una vez recibida la cosa arrendada, el arrendatario le causa algún daño (excluidos, a estos efectos, el desgaste de la cosa arrendada producido por el uso y disfrute ordinarios, así como el cambio de la cosa arrendada por el paso del tiempo), deberá, al finalizar el arrendamiento, restituir dicho daño a su estado original. (Artículo 621 del Código Civil japonés)
El deterioro de la red por los rayos ultravioleta o el desgaste producido por la intemperie encajan precisamente en ese «desgaste producido por el uso y disfrute ordinarios» y en ese «cambio por el paso del tiempo» que la propia norma excluye. Por tanto, la regla general es que ese coste corre a cargo del arrendador, y trasladarlo al arrendatario exige la existencia de un "pacto especial" ("tokuyaku") válido conforme a los requisitos que ha fijado la jurisprudencia.
El Tribunal Supremo japonés exige requisitos concretos para que ese pacto sea válido
Una sentencia de la Sala Segunda del Tribunal Supremo de Japón, de 16 de diciembre de 2005, sobre el pacto que traslada al arrendatario la obligación de reponer el desgaste ordinario, estableció en síntesis lo siguiente:
- Que el alcance del desgaste ordinario cuyo coste asumirá el arrendatario esté expresamente especificado en la propia cláusula del contrato de arrendamiento, o bien
- Que, si el contrato no lo deja claro, quede acreditado que el arrendador lo explicó verbalmente y que el arrendatario reconoció con claridad ese contenido y prestó su conformidad, de modo que se entienda incorporado al acuerdo
En el caso concreto que resolvió esa sentencia, la cláusula de reposición al estado original no especificaba con detalle el alcance del desgaste ordinario, ni la explicación dada en la reunión informativa de entrada aclaraba ese alcance, así que el tribunal no reconoció la validez del pacto. Una fórmula genérica y abstracta del tipo «los elementos consumibles corren a cargo del arrendatario» no cumple, por sí sola, ese requisito.
Tampoco encaja con el diseño del contrato estándar del Ministerio
El «Modelo de contrato estándar de arrendamiento de vivienda» del MLIT (versión de marzo de 2018), en su artículo 9, apartado 5, enumera en la tabla anexa 4 las reparaciones que el propio arrendatario puede realizar por su cuenta. Esa lista contiene cinco supuestos —cambio de fusibles, cambio de juntas y llaves de paso de grifos, cambio de tapones de goma y cadenas de bañera, cambio de bombillas y tubos fluorescentes, y otras reparaciones de importe reducido— y la mosquitera no figura entre ellos. Es decir, tratar la mosquitera al mismo nivel que una bombilla o un tubo fluorescente, como si fuera un simple consumible que corresponde al arrendatario, no encaja con cómo está diseñado el propio contrato estándar del Ministerio.
La tabla anexa 5 de ese mismo contrato estándar añade además, sobre los pactos especiales que constituyen una excepción, una salvedad expresa: «siempre que su contenido no contravenga el artículo 90 del Código Civil ni los artículos 8, 8-2, 9 y 10 de la Ley de Contratos de Consumo». El artículo 10 de esa ley declara nulas las cláusulas que agravan las obligaciones del consumidor y perjudican unilateralmente sus intereses en contra de la buena fe.
Qué puede hacer en la práctica un propietario o una administradora
Con todo lo anterior, la forma de redactar el contrato que reduce el riesgo de conflicto en torno a la mosquitera es la siguiente:
- No usar la etiqueta genérica de "consumible". Especificar con detalle qué parte y qué tipo de desgaste corre a cargo del inquilino; por ejemplo, «reparación de roturas o agujeros en la red de la mosquitera», en vez de una fórmula general.
- Indicar también un importe orientativo. Anotar algo como «unos tantos yenes por hoja» sirve como prueba de que el arrendatario era consciente del alcance económico que estaba aceptando.
- Dejar constancia de la explicación dada al entrar en la vivienda. Explicarlo durante la información previa al contrato o en la visita de entrada, y recoger la firma del inquilino en la casilla de conformidad; ese es justamente el punto —si hubo o no ese reconocimiento— que puso en cuestión la sentencia del Tribunal Supremo.
- No facturar la sustitución hecha para asegurar al siguiente inquilino. La guía la asigna expresamente al arrendador, y facturarla al inquilino saliente debilita la credibilidad del resto del pacto especial.
Preguntas más frecuentes
P1: Si un inquilino sustituye la puerta mosquitera sin permiso, ¿quién corre con los gastos?
La decisión sobre quién corre con los gastos si el inquilino sustituye la puerta mosquitera sin consulta previa depende de lo que se establezca en el contrato y de la necesidad de la sustitución.
Si el contrato considera la puerta mosquitera como un bien consumible y es necesario sustituirla, el inquilino es responsable de los gastos. Sin embargo, si la sustitución se lleva a cabo sin consulta previa, puede exigirse al inquilino que devuelva las mamparas a sus especificaciones originales al restaurar la propiedad a su estado original.
En cambio, si se sustituye una puerta mosquitera que aún puede utilizarse para comodidad del inquilino, los gastos correrán a cargo de éste. Si la puerta de mosquitera sustituida no se ajusta a las especificaciones de la propiedad, el inquilino puede solicitar que se sustituya la puerta de mosquitera por una de especificaciones adecuadas en el momento de la mudanza.
Para evitar problemas, es importante indicar en el contrato que debe consultarse a la empresa de gestión o al propietario antes de sustituir la puerta mosquitera.
P2: Si sólo se rompe una parte de la puerta mosquitera, ¿es necesario sustituirla por completo?
En el caso de daños en una sola parte de la puerta mosquitera, el método para tratar los daños depende de la extensión y gravedad de los mismos.
En el caso de pequeños agujeros o desgarros parciales, pueden realizarse reparaciones parciales con cinta adhesiva o parches. El coste en este caso suele ser de unos cientos de yenes y suele correr a cargo del inquilino si el daño se trata como un artículo consumible.
Sin embargo, si el daño es importante o hay daños en más de un lugar, se requiere la sustitución completa. También se recomienda la sustitución completa si las reparaciones parciales resultan estéticamente poco atractivas o si existe el riesgo de que se extiendan más daños desde la zona reparada.
En caso de duda, conviene consultar a un contratista especializado y comparar la rentabilidad de la reparación y la sustitución.
P3: ¿Qué debe hacerse si una vivienda no tiene puerta mosquitera y el inquilino desea instalarla?
Si una vivienda no tiene puerta mosquitera y el inquilino desea que se instale una, es necesario acordar de antemano el coste de la instalación y cómo se gestionará cuando el inquilino se mude.
Si el inquilino paga la instalación, es importante aclarar cómo se gestionará cuando se mude. Por lo general, una puerta mosquitera instalada por el inquilino debe retirarse y restaurarse a su estado original cuando el inquilino se mude. Sin embargo, si resulta beneficiosa para el siguiente inquilino, puede dejarse en su sitio.
Si se instala a expensas del propietario, puede considerarse un valor añadido a la propiedad y utilizarse como punto de atracción a la hora de captar futuros inquilinos. En este caso, el propietario también es responsable del mantenimiento tras la instalación.
En ambos casos, es importante llegar a un acuerdo por escrito antes de la instalación para evitar problemas posteriores.
P4: ¿Cambian las categorías de cargas en el caso de las puertas mosquiteras de alto rendimiento (insecticida, corte UV, etc.)?
En el caso de las puertas mosquiteras de alto rendimiento, el concepto de clasificación de la carga puede variar dependiendo de la función y el propósito de la instalación.
Si se instala una puerta mosquitera de altas prestaciones como especificación estándar de la propiedad, la clasificación de la carga se determina de la misma manera que para una puerta mosquitera normal, según la descripción del contrato. Sin embargo, como las puertas mosquiteras de alto rendimiento son más caras que las puertas mosquiteras normales, suelen tratarse como equipamiento.
Si, a petición del inquilino, se sustituye la puerta mosquitera por una de alto rendimiento, el inquilino suele hacerse cargo de la diferencia. Cuando el inquilino se muda, es necesario discutir si se devuelven las mosquiteras a sus especificaciones originales o se dejan las mosquiteras de alto rendimiento en su lugar.
La vida útil de las mamparas de alto rendimiento suele ser más larga que la de las mamparas normales, por lo que es necesario juzgar cuidadosamente cuándo ha llegado el momento de sustituirlas.
P5.¿Quién es responsable de la limpieza de las puertas mosquitera?
La limpieza rutinaria de las puertas mosquitera suele ser responsabilidad del residente. Esto se debe a que las puertas mosquiteras son equipos que mejoran el confort de los ocupantes y la eliminación de la suciedad del uso diario se considera una tarea de gestión que deben realizar los ocupantes.
Sin embargo, si la estructura o ubicación del edificio provoca manchas difíciles de eliminar con una limpieza normal, puede ser necesaria una limpieza especializada a cargo del propietario. Algunos ejemplos son las manchas de hollín en zonas industriales y la corrosión causada por la sal en zonas costeras.
En cuanto a la limpieza en el momento de la salida, se hace una distinción entre las manchas causadas por el uso normal, que son responsabilidad del inquilino, y la decoloración y el deterioro causados por la edad, que son responsabilidad del arrendador. La decoloración y los olores causados por el tabaquismo son generalmente a cargo del inquilino, ya que son atribuibles a la forma en que el inquilino ha utilizado la propiedad.
