Eines der ärgerlichsten Probleme für Immobilieneigentümer bei der Verwaltung von Mietobjekten ist die Aufteilung der Reparaturkosten. Insbesondere gibt es viele Anfragen von Mietern bezüglich des Austauschs von Fliegengittertüren, und dies ist eine wichtige Frage, die eine angemessene Antwort erfordert.
Obwohl Fliegengittertüren zu den Geräten gehören, die täglich benutzt werden, sind sich viele Eigentümer nicht im Klaren darüber, wer die Kosten für Reparaturen trägt. Werden nicht die richtigen Entscheidungen getroffen, kann dies zu Problemen mit Mietern und unnötigen Kosten führen.
In diesem Artikel, der auf der langjährigen Erfahrung von INA&Associates in der Immobilienverwaltung basiert, erläutern wir ausführlich die rechtlichen Grundlagen und praktischen Punkte bezüglich der Belastungskategorien für den Austausch von Bildschirmen bei Reparaturkosten für Mietobjekte. Wir geben Ihnen Hinweise, wie Sie den Umfang der Belastung des Eigentümers richtig einschätzen und eine sachgerechte Instandsetzung und Verwaltung des Mietobjekts realisieren können.
Grundlegende Überlegungen zu den Belastungskategorien für den Austausch von Fliegengittertüren
Sanierungsrichtlinien als Rechtsgrundlage
Um die Belastungskategorien für den Austausch von Fliegengittertüren zu verstehen, ist es wichtig, zunächst den Inhalt der vom Ministerium für Land, Infrastruktur und Verkehr formulierten "Troubles and Guidelines on Restoration to Original Condition" zu kennen. Diese Richtlinien enthalten klare Vorgaben für den Umgang mit restaurierten Bildschirmen bei der Räumung von Mietwohnungen.
In den Restaurierungsrichtlinien werden die Reparaturkosten grob in zwei Kategorien eingeteilt: Abnutzung durch vorsätzliche oder fahrlässige Handlungen des Mieters sowie natürliche Abnutzung und altersbedingter Verfall. Dieses Grundprinzip gilt auch für Fliegengittertüren. Konkret trägt der Mieter die Kosten, wenn die Fliegengittertür durch den Mieter vorsätzlich beschädigt wird oder wenn die Schäden durch unsachgemäßen Gebrauch verursacht werden. Für Schäden durch ultraviolette Strahlen und natürliche Abnutzung durch Witterungseinflüsse ist dagegen grundsätzlich der Eigentümer als Vermieter verantwortlich.
Im Gegensatz zu anderen Ausstattungsgegenständen haben Fliegengittertüren jedoch die Besonderheit, dass sie häufig als "Verbrauchsmaterial" behandelt werden. Dies ist ein wichtiger Faktor, der die Lastenverteilung beim Austausch von Fliegengittern erschwert. Wenn eine Fliegengittertür als Verbrauchsmaterial eingestuft wird, trägt in der Regel der Mieter die Kosten für den Schaden, auch wenn dieser auf altersbedingte Abnutzung zurückzuführen ist.
Die Unterscheidung zwischen "Verbrauchsmaterial" und "Ausstattung" bei Fliegengittertüren
Bei der Prüfung der Instandsetzungspflicht in einem Mietvertrag ist es ein äußerst wichtiges Kriterium, ob eine Fliegengittertür als "Verbrauchsmaterial" oder als "Ausrüstung" behandelt wird. Diese Unterscheidung wird durch den Inhalt des Mietvertrags bestimmt.
Wird eine Fliegengittertür als Verbrauchsmaterial behandelt, wird sie wie eine Glühbirne oder eine Leuchtstoffröhre behandelt, und der Mieter muss sie während des Mietverhältnisses auswechseln oder reparieren. Der Grund für diesen Ansatz ist, dass Fliegengittertüren relativ kostengünstig und leicht zu ersetzen sind und bei täglichem Gebrauch zur Abnutzung neigen. In vielen Mietobjekten werden sie daher als Verbrauchsmaterial behandelt.
Werden sie dagegen als Ausrüstungsgegenstände behandelt, trägt der Vermieter die Kosten für die Reparatur von Ausfällen oder Schäden, die durch altersbedingte Abnutzung verursacht werden, wie dies bei Klimaanlagen und Warmwasserbereitern der Fall ist. In diesem Fall trägt der Mieter nur die Schäden, die durch sein vorsätzliches oder fahrlässiges Handeln verursacht wurden.
Die Bedeutung des Vertragsinhalts
Der wichtigste Aspekt der Instandhaltung von Mietobjekten ist die Beschreibung der Behandlung von Bildschirmen im Mietvertrag. Enthält der Vertrag eine Klausel, die besagt, dass "kleinere Reparaturen wie der Austausch von Schirmen zu Lasten des Vermieters gehen", so haftet der Vermieter für alle Schäden, die durch altersbedingte Abnutzung entstehen.
Steht dagegen im Vertrag, dass "der Ersatz von Verschleißteilen zu Lasten des Mieters geht", und gehört die Fliegengittertür zu diesen Verschleißteilen, dann trägt grundsätzlich der Mieter die Kosten. Für den Vermieter ist es daher wichtig, den Inhalt des Vertrages vollständig zu verstehen und gegebenenfalls eine Überprüfung in Betracht zu ziehen, da der Inhalt des Vertrages das letzte Kriterium für die Entscheidungsfindung ist.
Wenn der Vertrag keine eindeutige Aussage enthält, wird die Entscheidung nach den allgemeinen Geschäftspraktiken und örtlichen Gepflogenheiten getroffen. In solchen Fällen empfiehlt es sich, die Behandlung von Fliegengittertüren mit dem Mieter im Voraus klar zu vereinbaren, um Probleme zu vermeiden.
Nutzungsdauer von Fliegengittertüren und Klassifizierungsverfahren für Lasten
Nutzungsdauer von Fliegengittertüren
Ein genaues Verständnis der Nutzungsdauer einer Fliegengittertür ist für die Bestimmung der angemessenen Belastungseinstufung unerlässlich. Die Nutzungsdauer einer Fliegengittertür hängt von den verwendeten Materialien und der Umgebung ab, in der sie installiert ist, aber im Allgemeinen können die folgenden Zeiträume als Richtwert verwendet werden
Die Standardlebensdauer des Maschenteils einer Fliegengittertür beträgt etwa fünf bis acht Jahre bei Polypropylen und Polyester und acht bis zehn Jahre bei haltbarerem Edelstahl. Der Rahmenteil der Gittertür (Aluminiumflügel) hat dagegen eine typische Lebensdauer von etwa 15 Jahren. Diese Angaben sind jedoch als Austauschempfehlung der Hersteller zu verstehen und keine von der Wiederherstellungsrichtlinie des Ministeriums oder vom Steuerrecht festgelegten Werte (näher dazu in einem späteren Kapitel).
Bei der Festlegung dieser Lebensdauer werden natürliche Faktoren wie die Beeinträchtigung durch ultraviolette Strahlen, die Abnutzung durch Witterungseinflüsse und die Veränderung der Materialien durch Temperaturschwankungen berücksichtigt. Die Lebensdauer von Fliegengittertüren an Südfenstern ist in der Regel kürzer, da sie besonders stark durch UV-Strahlung beeinträchtigt werden.
Zusammenhang zwischen Lebensdauer und Belastungsklasse
Ein wichtiger Aspekt bei der Hausverwaltung von Fliegengittertüren ist das Verhältnis zwischen Lebensdauer und Belastungsklassifizierung. Die Belastungseinstufung ist unterschiedlich, wenn die Tür vor dem Ende ihrer Nutzungsdauer beschädigt wird oder wenn sie über ihre Nutzungsdauer hinaus genutzt wird.
Bei Schäden innerhalb der Nutzungsdauer muss sorgfältig geprüft werden, ob der Schaden durch Vorsatz oder Fahrlässigkeit des Mieters oder durch natürliche Abnutzung verursacht wurde. Wenn beispielsweise etwa drei Jahre nach der Installation ein großes Loch im Netz auftaucht, ist es unwahrscheinlich, dass der Schaden durch normalen Gebrauch entstanden ist, und es ist daher wahrscheinlicher, dass er durch Fahrlässigkeit des Mieters verursacht wurde.
Andererseits wird ein Bildschirm, der über seine Nutzungsdauer hinaus benutzt wurde, in der Regel als durch altersbedingten Verfall beschädigt angesehen. In diesem Fall haftet der Vermieter in zunehmendem Maße für die Kosten des Schadens, auch wenn der Vertrag ihn als Verbrauchsgegenstand behandelt. Dahinter steht der Gedanke, dass es unzumutbar ist, dem Mieter die Verpflichtung aufzuerlegen, Geräte zu ersetzen, die ihre Nutzungsdauer überschritten haben.
Details der fallbezogenen Belastungskategorien
Schauen wir uns nun die Belastungskategorien für bestimmte Fälle an, die bei Reparaturen im Rahmen der Mietverwaltung auftreten.
Fälle, in denen der Mieter die Last trägt
Für Schäden, die der Mieter absichtlich verursacht, ist eindeutig der Mieter verantwortlich. Beispiele für solche Fälle sind Schäden an Bildschirmen, die durch Stöße mit Gegenständen, durch Haustiere, die sie mit ihren Fingernägeln zerkratzen, oder durch unsachgemäße Reinigungsmethoden verursacht werden. Bei der durch normale Nutzung bedingten Abnutzung ist dagegen Vorsicht geboten: Die seit April 2020 geltende Fassung von Artikel 621 des japanischen Zivilgesetzbuches nimmt die durch normalen Gebrauch entstandene Abnutzung und die Alterung ausdrücklich von der Wiederherstellungspflicht des Mieters aus. Eine bloße Vertragsklausel, die Fliegengittertüren pauschal als „Verbrauchsmaterial" bezeichnet, verlagert diese Kosten nicht automatisch auf den Mieter; hierfür ist eine wirksame Sonderabrede erforderlich, an die der Oberste Gerichtshof konkrete Anforderungen stellt (Einzelheiten dazu weiter unten).
In vielen Fällen werden auch Verfärbungen von Bildschirmen und Gerüche, die durch Rauchen verursacht werden, als Abnutzung, die durch die Art der Nutzung des Objekts durch den Mieter verursacht wird, vom Mieter getragen. Insbesondere Abnutzungserscheinungen, die durch Rauchen in Nichtraucherwohnungen verursacht werden, können ebenfalls als Vertragsverletzung angesehen werden.
Fälle, in denen der Vermieter die Last trägt
Die natürliche Abnutzung durch altersbedingten Verfall geht zu Lasten des Vermieters. Dies gilt insbesondere für die Verschlechterung des Netzes durch ultraviolette Strahlen, die natürliche Abnutzung durch Witterungseinflüsse und die Verschlechterung des Materials aufgrund von Temperaturschwankungen. Es ist auch angemessen, dass der Vermieter die Kosten für den Austausch von Schirmen, die ihre Nutzungsdauer überschritten haben, trägt.
Der Austausch von Schirmen zur Sicherung des Nachmieters wird in den Sanierungsrichtlinien ebenfalls eindeutig als Aufgabe des Vermieters genannt. Dahinter steht der Gedanke, dass die Reparatur dazu dient, die Ästhetik der Immobilie nach einem Mieterwechsel zu verbessern, und nicht in der Verantwortung des Vormieters liegt.
Schäden, die durch Naturkatastrophen wie Erdbeben verursacht werden, gehen ebenfalls als Abnutzung zu Lasten des Vermieters, für die der Mieter nicht verantwortlich ist. Auch bauliche Mängel am Gebäude (z. B. Schäden an Fliegengittern aufgrund verzogener Fensterrahmen) fallen in den Verantwortungsbereich des Vermieters, der die Kosten für die Reparaturen tragen muss.
Die Richtlinie zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands nennt keine „Nutzungsdauer der Fliegengittertür"
Viele Anfragen drehen sich um die vermeintliche „amtliche Nutzungsdauer" von Fliegengittertüren – ausgerechnet hier liegt in der Praxis das größte Missverständnis. Weder im Haupttext noch im Frage-Antwort-Teil noch in den Referenzmaterialien der Richtlinie „Streitfälle und Richtlinien zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands" (überarbeitete Fassung) des japanischen Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (MLIT) wird eine Nutzungsdauer für Fliegengittertüren genannt. Für diesen Artikel wurden sämtliche vom Ministerium veröffentlichten PDF-Dokumente zu dieser Richtlinie – Haupttext, FAQ und Anhänge – vollständig durchsucht.
Nur zwei tatsächliche Erwähnungen von Fliegengittertüren
Die Richtlinie erwähnt Fliegengittertüren konkret an genau zwei Stellen:
| Fundstelle | Inhalt | Bedeutung |
|---|---|---|
| Anhang 1/2 „Türen, Fensterrahmen, Fusuma, Pfosten u. Ä." | Der „Austausch des Fliegengitters (nicht beschädigt, aber zur Vorbereitung auf den Nachmieter)" wird als Beispiel für die Vermieterlast genannt (Kategorie A(+G)) | Begründung laut Richtlinie: Es handle sich um eine Frage der Objektinstandhaltung anlässlich des Mieterwechsels, weshalb die Vermieterlast angemessen sei |
| Anhang 3 „Richtpreise für Wiederherstellungsarbeiten" | „Fliegengittertür (Netz und Rahmen)" wird als Position der Kategorie Ausstattung (Türen/Fensterrahmen) geführt, Einheit „Stück", Art der Arbeit „Reinigung/Justierung/Austausch" | Die Fliegengittertür wird als Ausstattungsteil behandelt, das stückweise abgerechnet wird |
Die Richtlinie ordnet die Fliegengittertür also nicht als „Verbrauchsmaterial", sondern als „Ausstattung" ein – und genau diese Einordnung wirkt sich unmittelbar auf den Umgang mit der Alterung aus.
Bei Türen und Fensterrahmen: „Alterung wird nicht berücksichtigt, sonst mit der Nutzungsdauer des Gebäudes"
In der Nutzungsdauertabelle der Richtlinie stehen Tatami-Beläge, Teppichböden, Vinylböden, Wandtapeten, Spülbecken und Haustechnik – eine Zeile für Fliegengittertüren fehlt. Für die Kategorie, zu der die Fliegengittertür gehört (Fusuma, Shōji und ähnliche Türen, Pfosten), heißt es wörtlich:
(Fusuma, Shōji und ähnliche Türen, Pfosten) Die Alterung wird nicht berücksichtigt. (Falls doch berücksichtigt wird, ist eine Gerade anzunehmen, bei der der Restwert nach der Nutzungsdauer des betreffenden Gebäudes auf 1 Yen sinkt, und danach der Lastenanteil zu berechnen.)
In der Praxis bedeutet das: Es gibt in der Richtlinie keine Grundlage dafür, der Fliegengittertür eine kurze Abschreibungsdauer von „sechs" oder „acht" Jahren zuzuweisen, um daraus den Lastenanteil des Mieters zu berechnen. Wendet man auf die Fliegengittertür dieselbe kurze Nutzungsdauer an wie bei Tapeten oder Teppichböden (jeweils sechs Jahre), führt dies zu einer überhöhten Belastung des Mieters. Soll die Alterung berücksichtigt werden, sieht die Richtlinie stattdessen vor, eine Gerade anzulegen, bei der der Restwert nach der Nutzungsdauer des Gebäudes selbst (bei einem Stahlbetonbau etwa die gesetzliche Nutzungsdauer von 47 Jahren) auf 1 Yen sinkt.
Auch bei der Abrechnungseinheit gibt die Richtlinie für Türen und Pfosten „ein Fusuma-Element" bzw. „ein Pfosten" als Einheit vor. Dieselbe Logik gilt für die Fliegengittertür: Maßgeblich ist das eine beschädigte Netzelement, nicht eine pauschale Abrechnung sämtlicher Fliegengitter der Wohnung.
Wie die in diesem Artikel genannten Nutzungsdauern einzuordnen sind
Die im vorigen Abschnitt genannten Werte – „Netzteil fünf bis acht Jahre", „Edelstahlausführung acht bis zehn Jahre", „Rahmen 15 Jahre" – sind Richtwerte, die in der Praxis als Austauschempfehlung der Hersteller verwendet werden, und keine von der MLIT-Richtlinie festgelegten Zahlen. Für Eigentümer ist wichtig: Gegenüber Mietern kann bei Verhandlungen zur Nebenkostenabrechnung nicht argumentiert werden, „die Richtlinie schreibe für Fliegengittertüren eine bestimmte Anzahl Jahre vor". Als Orientierung für die Instandhaltungsplanung sind die Werte hilfreich, als Berechnungsgrundlage für den Lastenanteil müssen sie jedoch getrennt betrachtet werden.
Ein Seitenblick nach Deutschland zeigt eine strukturelle Parallele: Auch hier hat der Bundesgerichtshof starre, im Mietvertrag vorformulierte Fristenpläne für Schönheitsreparaturen wiederholt für unwirksam erklärt, wenn sie unabhängig vom tatsächlichen Erhaltungszustand feste Renovierungsintervalle vorschreiben. In beiden Rechtsordnungen gilt damit im Kern: Ein pauschaler Zeitplan ersetzt nicht die Prüfung des tatsächlichen Zustands.
Praktische Maßnahmen und Kostensätze
Kostensätze für den Austausch von Fliegengittertüren
Eine genaue Kenntnis der Kosten für den Austausch von Fliegengittertüren ist ein wichtiger Faktor für die Entscheidung über die Belastungskategorie. Die nachstehende Tabelle gibt einen Überblick über die allgemeinen Kostensätze für den Austausch von Fliegengittertüren.
| Auszuführende Arbeiten | Selbstkosten (pro Bildschirm) | Bemerkungen. |
|---|---|---|
| Nur Auswechseln der Fliegengitter (DIY) | 500 - 1.500 Yen | Nur Materialkosten |
| Nur Austausch des Netzes (im Auftrag eines Bauunternehmers) | 2.000 - 4.000 Yen | Einschließlich Reise- und Arbeitskosten |
| Ersatz der Gittertür | 8.000-15.000 Yen | Kompletter Austausch einschließlich Rahmen |
| Spezialgröße und Hochleistungssiebdrucktür | 15.000 - 30.000 Yen | Insektenschutz, UV-Schutz, etc. |
In Anbetracht dieser Kostensätze kann man davon ausgehen, dass die Kosten für den Austausch nur der Fliegengittertüren relativ gering sind und daher vom Mieter als Verbrauchsmaterial getragen werden sollten. Muss hingegen die Fliegengittertür selbst ersetzt werden, sind die Kosten hoch, so dass es in vielen Fällen angemessener ist, wenn der Vermieter die Kosten trägt.
Einrichten eines Reaktionsablaufs
Bei der Hausverwaltung von Fliegengittertüren ist es wichtig, einen klaren Reaktionsablauf festzulegen, um Probleme zu vermeiden. Im Folgenden finden Sie eine Standardreaktion, wenn ein Mieter Reparaturen an einer Fliegengittertür verlangt.
Zunächst ist der Schaden zu prüfen. Wenn möglich, sollte eine Inspektion vor Ort durchgeführt werden, um das Ausmaß und die Ursache des Schadens festzustellen. Auch eine fotografische Dokumentation ist wichtig. Prüfen Sie dann den Vertrag und klären Sie, ob die Fliegengittertür als Verbrauchsmaterial oder als Ausstattungsgegenstand behandelt wird.
Bei der Feststellung der Schadensursache ist sorgfältig zu prüfen, ob der Schaden durch vorsätzliches oder fahrlässiges Handeln des Mieters oder durch natürliche Abnutzung aufgrund von Alterung verursacht wurde. Ist dies schwer zu bestimmen, werden der Zeitpunkt des Einbaus, die Dauer der Nutzung und der Schaden umfassend berücksichtigt.
Sobald die Einstufung der Belastung feststeht, wird dem Bewohner eine klare Erklärung gegeben. Wenn der Mieter die Last trägt, ist die Reparaturmethode zu besprechen (Heimwerker oder Auftragnehmer); wenn der Vermieter die Last trägt, ist die Reparatur so schnell wie möglich zu veranlassen.
Vorbeugende Maßnahmen und langfristige Verwaltungspolitik
Aus Sicht der Instandhaltung von Mietobjekten ist es auch wichtig, Maßnahmen zu ergreifen, um Probleme im Zusammenhang mit Fliegengittertüren zu vermeiden. Regelmäßige Inspektionen, um den Zustand der Fliegengittertüren festzustellen, und ein geplanter Austausch, bevor sie das Ende ihrer Nutzungsdauer erreichen, können unerwartete Reparaturkosten verringern.
Es ist auch sinnvoll, die richtige Verwendung und Reinigung von Fliegengittertüren in der Belegungsbesprechung zu erläutern. Insbesondere spezifische Anweisungen zur Handhabung bei starkem Wind und Vorsichtsmaßnahmen bei der Reinigung können dazu beitragen, Schäden aufgrund von Nachlässigkeit der Mieter zu vermeiden.
Es empfiehlt sich auch, die Verträge regelmäßig zu überprüfen. Gibt es unklare Aussagen zur Handhabung von Fliegengittertüren, kann eine klare Klausel zukünftige Probleme verhindern.
Berücksichtigung von regionalen Unterschieden und Objektmerkmalen
Bei der Einstufung des Aufwands für den Austausch von Fliegengittertüren sollten auch die örtlichen Geschäftspraktiken und die Merkmale der Immobilie berücksichtigt werden. Bei Immobilien in besonderen Umgebungen, wie z. B. in Küsten- oder Industriegebieten, können sich die Fliegengitter schneller abnutzen. Es ist wichtig, diese Standortbedingungen bei der Festlegung der Nutzungsdauer und der Bestimmung der Belastungskategorie zu berücksichtigen.
In hochwertigen Mietobjekten sind Fliegengittertüren oft von hoher Qualität und werden in diesem Fall im Allgemeinen als Ausstattung behandelt. Dagegen werden sie beispielsweise in Studentenwohnungen unter Kostengesichtspunkten oft als Verbrauchsmaterial behandelt.
Auch das Alter der Immobilie ist ein wichtiger Faktor. In älteren Objekten sind andere Ausstattungsgegenstände als Fliegengittertüren oft in die Jahre gekommen, und es ist sinnvoll, den Austausch von Fliegengittertüren im Rahmen eines umfassenden Reparaturplans zu planen.
Wird der Austausch der Fliegengittertür abgeschrieben? – Die Buchhaltung aus Eigentümersicht
Die Frage nach der „Abschreibung der Fliegengittertür" wird zunehmend gestellt. Vorweg die Antwort: In der Praxis kommt es bei Fliegengittertüren von Mietobjekten kaum je zu einer eigenständigen Abschreibungsberechnung. Die Gründe dafür ergeben sich aus dem Gesetz und der Auslegung der japanischen Steuerbehörde.
Die Verordnung zur Nutzungsdauer abschreibungsfähiger Wirtschaftsgüter kennt keine Kategorie „Fliegengittertür"
Die Nutzungsdauer abschreibungsfähiger Wirtschaftsgüter wird in Japan durch die „Verordnung über die Nutzungsdauer abschreibungsfähiger Wirtschaftsgüter" (Finanzministeriumsverordnung Nr. 15 aus dem Jahr 1965) in ihren Anhangtabellen festgelegt. Eine vollständige Durchsuchung dieser Verordnung ergibt: Weder „Fliegengittertür" noch „Türen und Fensterrahmen" kommen darin auch nur ein einziges Mal vor. Die Fliegengittertür ist kein eigenständiges abschreibungsfähiges Wirtschaftsgut, sondern ein Bauteil, das als Teil des Gebäudes oder der Gebäudeausstattung behandelt wird. Die Frage „Wie viele Jahre beträgt die gesetzliche Nutzungsdauer der Fliegengittertür?" stellt sich damit steuerrechtlich gar nicht erst. Eine strukturelle Parallele gibt es auch in Deutschland: Die amtlichen AfA-Tabellen des Bundesfinanzministeriums führen „Fliegengittertür" ebenfalls nicht als eigenen Posten, sondern erfassen sie über die Nutzungsdauer des Gebäudes oder der jeweiligen Gebäudeausstattung.
Die Höhe des Betrags entscheidet über die Behandlung
In der Praxis richtet sich die Behandlung nach der Höhe der Ausgabe:
| Art der Ausgabe | Behandlung | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Einzelne Reparatur/Verbesserung unter 200.000 Yen, oder Maßnahmen mit einem Zyklus von ungefähr drei Jahren oder weniger | Vollständig als Reparaturaufwand sofort abzugsfähig | Japanische Steuerbehörde, Merkblatt Nr. 1379 (Einkommensteuergesetz Art. 37, Durchführungsverordnung Art. 127/181, Grundlagenerlass 37-10 bis 37-14-2) |
| Anschaffungskosten der Fliegengittertür unter 100.000 Yen | Als geringwertiges Wirtschaftsgut vollständig sofort abzugsfähig | Japanische Steuerbehörde, Merkblatt Nr. 2100 |
| Anschaffungskosten 100.000 bis unter 200.000 Yen | Als Sammelposten über drei Jahre gleichmäßig abzuschreiben (je ein Drittel pro Jahr) | Japanische Steuerbehörde, Merkblatt Nr. 2100 |
| Wirtschaftsgüter von 100.000 bis unter 300.000 Yen bei Steuerpflichtigen mit „Blauer Erklärung" | Bis zu insgesamt 3.000.000 Yen pro Jahr vollständig sofort abzugsfähig (zeitlich befristete Sonderregelung) | Sondersteuermaßnahmengesetz Art. 28-2; die Geltungsdauer wird bei Gesetzesänderungen regelmäßig verlängert, daher zum Zeitpunkt der Steuererklärung stets die aktuelle Auskunft der Steuerbehörde prüfen |
Konkrete Beispiele
Angewandt auf die im ersten Teil dieses Artikels genannten Kostensätze ergibt sich:
- Reiner Netzaustausch (durch einen Fachbetrieb) für ein Gebäude mit 20 Einheiten, 60 Fliegengittertüren zu je 3.000 Yen = 180.000 Yen: Als eine einzelne Reparaturmaßnahme unter 200.000 Yen vollständig als Reparaturaufwand abzugsfähig.
- Kompletter Austausch der Fliegengittertüren zu je 12.000 Yen für zehn Stück = 120.000 Yen: Da die Anschaffungskosten pro Stück unter 100.000 Yen liegen, handelt es sich um geringwertige Wirtschaftsgüter, ebenfalls vollständig sofort abzugsfähig. Maßgeblich sind die Anschaffungskosten je Einheit, nicht die Gesamtsumme.
- Umfassende Erneuerung sämtlicher Türen und Fensterrahmen im Zuge einer Fassadensanierung, Gesamtkosten im Bereich mehrerer Millionen Yen: In dieser Größenordnung ist zu prüfen, ob eine wertsteigernde Baumaßnahme (aktivierungspflichtiger Aufwand) vorliegt. Merkblatt Nr. 1379 nennt hierfür auch ein formales Kriterium: Liegt die Ausgabe unter 600.000 Yen oder unter rund 10 Prozent der zum Vorjahresende angesetzten Anschaffungskosten des betreffenden Wirtschaftsguts, kann sie unbeanstandet als Reparaturaufwand behandelt werden.
Wichtig ist dabei die Unterscheidung: Die „Nutzungsdauer nach der Richtlinie zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands" und die „steuerliche Nutzungsdauer" sind zwei völlig unabhängige Konzepte. Erstere dient der Berechnung des Lastenanteils des Mieters beim Auszug, letztere der Frage, über wie viele Jahre der Eigentümer die Ausgabe steuerlich verteilt. Überträgt man eine Zahl von der einen auf die andere Fragestellung, stimmt die Rechnung nicht mehr. Da für die Fliegengittertür ohnehin in keinem der beiden Bereiche eine eigene Nutzungsdauer festgelegt ist, ist hier besondere Sorgfalt geboten, um beide Konzepte nicht zu vermischen.
Schlussfolgerung.
Die Belastungsklassifizierung für den Austausch von Fliegengittern in Mietobjekten sollte auf der Grundlage einer umfassenden Bewertung des Vertrags, der Schadensursache und der Nutzungsdauer der Fliegengitter festgelegt werden. Immobilieneigentümer sollten die folgenden wichtigen Punkte beachten.
Erstens sollte die Position der Fliegengittertür im Vertrag klar definiert sein. Je nachdem, ob sie als Verbrauchsmaterial oder als Ausrüstungsgegenstand behandelt werden, ist die Lastenklassifizierung sehr unterschiedlich. Es ist wichtig, klare Klauseln zu haben, da unklare Beschreibungen in der Zukunft Probleme verursachen können.
Zweitens sollte die Nutzungsdauer der Fliegengittertür ordnungsgemäß ermittelt werden, und es sollte ein geplanter Austausch vorgenommen werden. Es ist üblich, dass Fliegengittertüren, die ihre Nutzungsdauer überschritten haben, aufgrund altersbedingter Verschlechterung auf Kosten des Vermieters ausgetauscht werden müssen, so dass dies bei der Budgetplanung berücksichtigt werden sollte.
Drittens sollte die Schadensursache korrekt ermittelt werden. Eine genaue Unterscheidung zwischen Schäden, die durch vorsätzliche oder fahrlässige Beschädigung des Mieters verursacht wurden, und natürlichem Verschleiß sowie eine gerechte Verteilung der Lasten tragen zur Aufrechterhaltung eines guten Mietverhältnisses bei.
INA&Associates bietet Unterstützung bei diesen kleinen Verwaltungsaufgaben mit dem Ziel, den Eigentümer zu entlasten und die Rentabilität zu erhöhen. INA&Associates bietet auch Unterstützung für solche detaillierten Verwaltungsaufgaben mit dem Ziel, die Belastung der Eigentümer zu verringern und die Rentabilität zu verbessern.
Für die Zukunft hoffen wir, dass die systematische Erneuerung verschiedener Geräte, einschließlich der Bildschirme, und die klare Aufgabenteilung bei der Instandhaltung und Verwaltung von Mietobjekten eine reibungslose und stabile Mietverwaltung gewährleisten. Sollten Sie Fragen haben, zögern Sie bitte nicht, uns zu kontaktieren.
Ist die Klausel „Fliegengittertür ist Verbrauchsmaterial, daher Mieterlast" wirksam?
„Steht im Mietvertrag, dass Verbrauchsmaterial einschließlich Fliegengittertüren vom Mieter zu ersetzen ist, kann man den Austausch auch bei altersbedingter Abnutzung dem Mieter in Rechnung stellen" – diese in der Praxis verbreitete Auffassung trägt seit der Reform des japanischen Zivilgesetzbuches, die im April 2020 in Kraft trat, so nicht mehr uneingeschränkt.
Artikel 621 des Zivilgesetzbuches nimmt normale Abnutzung und Alterung von der Pflicht aus
Der Mieter trägt bei Beendigung des Mietverhältnisses die Pflicht zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands hinsichtlich Schäden, die nach der Übergabe der Mietsache entstanden sind – ausgenommen Abnutzung der Mietsache durch normalen Gebrauch sowie Alterung der Mietsache. (Artikel 621 des Zivilgesetzbuches)
Die Vergilbung des Netzes durch UV-Strahlung und die Abnutzung durch Witterungseinflüsse fallen unter genau diese im Gesetzestext ausgeklammerte „normale Abnutzung" beziehungsweise „Alterung". Grundsätzlich trägt daher der Vermieter diese Kosten, und eine Verlagerung auf den Mieter setzt eine wirksame „Sonderabrede" (tokuyaku) voraus.
Der Oberste Gerichtshof stellt konkrete Anforderungen an eine solche Sonderabrede
Der Oberste Gerichtshof Japans (Zweiter Kleiner Senat) hat in seinem Urteil vom 16. Dezember 2005 zu Sonderabreden, die dem Mieter die Wiederherstellungspflicht auch für normale Abnutzung auferlegen, sinngemäß Folgendes festgestellt:
- Der Umfang der normalen Abnutzung, für die der Mieter die Reparaturkosten trägt, muss konkret bereits im Vertragstext selbst festgehalten sein, oder
- sofern der Vertragstext dies nicht eindeutig regelt, muss der Vermieter dies mündlich erläutert und der Mieter dies erkennbar zur Kenntnis genommen und als Vertragsinhalt akzeptiert haben.
Im entschiedenen Fall war weder im Vertrag der Umfang der normalen Abnutzung konkret benannt, noch hatte die Einzugsinformation diesen Umfang verdeutlicht – die Sonderabrede wurde daher nicht als wirksam zustande gekommen angesehen. Eine allgemeine, abstrakte Formulierung wie „Verbrauchsmaterial trägt der Mieter" erfüllt diese Anforderungen nicht. Eine strukturelle Parallele findet sich im deutschen Recht: Auch die vom Bundesgerichtshof entwickelte „Kleinreparaturklausel" ist nur wirksam, wenn sie den Höchstbetrag je Reparatur und eine jährliche Obergrenze konkret beziffert – eine pauschale Formulierung ohne Betragsgrenzen hält der Rechtsprechung ebenfalls nicht stand.
Auch der Muster-Mietvertrag stützt diese enge Auslegung nicht
Der vom MLIT herausgegebene „Muster-Mietvertrag für Wohnraum" (Fassung März 2018) listet in Artikel 9 Absatz 5 in Anhang 4 die kleineren Reparaturen auf, die der Mieter selbst ausführen darf: „Austausch von Sicherungen", „Austausch von Dichtungen und Ventilkegeln am Wasserhahn", „Austausch von Gummistopfen und Ketten in der Badewanne", „Austausch von Glühbirnen und Leuchtstoffröhren" sowie „sonstige geringfügige Reparaturen" – insgesamt fünf Positionen, zu denen die Fliegengittertür nicht zählt. Die Fliegengittertür auf dieselbe Stufe wie eine Glühbirne zu stellen und pauschal dem Mieter zuzuweisen, entspricht damit nicht der Systematik des Muster-Mietvertrags.
Anhang 5 desselben Muster-Mietvertrags enthält zudem für Sonderabreden den ausdrücklichen Vorbehalt, dass diese „nicht gegen Artikel 90 des Zivilgesetzbuches sowie Artikel 8, 8-2, 9 und 10 des Verbraucherschutzvertragsgesetzes verstoßen" dürfen. Artikel 10 des Verbraucherschutzvertragsgesetzes erklärt Klauseln für unwirksam, die die Pflichten des Verbrauchers erweitern und dessen Interessen einseitig und treuwidrig beeinträchtigen.
Praktische Empfehlungen für Eigentümer und Hausverwaltungen
Um das Streitrisiko rund um die Lastenverteilung bei Fliegengittertüren zu senken, empfiehlt sich folgende Vertragsgestaltung:
- Nicht pauschal von „Verbrauchsmaterial" sprechen. Konkret benennen, welcher Teil und welche Art von Abnutzung der Mieter trägt – etwa „Reparatur von Rissen und Löchern im Netz der Fliegengittertür".
- Einen Betragsrahmen mit angeben. Eine Angabe wie „ca. X Yen pro Fliegengittertür" belegt später, dass der Mieter das Ausmaß seiner möglichen Kostenpflicht kannte.
- Die Erläuterung beim Einzug dokumentieren. Im Rahmen der Erklärung wichtiger Vertragsinhalte oder bei der Einzugsbegehung erläutern und mit Unterschrift im Bestätigungsfeld festhalten – genau diese Erkenntnisnahme war der entscheidende Streitpunkt im Urteil des Obersten Gerichtshofs.
- Den Austausch zur Vorbereitung auf den Nachmieter nicht in Rechnung stellen. Diesen ordnet die Richtlinie ausdrücklich der Vermieterlast zu; wird er dennoch dem Mieter berechnet, untergräbt dies die Glaubwürdigkeit der gesamten Sonderabrede.
Häufig gestellte Fragen
F1: Wer trägt die Kosten, wenn ein Mieter die Fliegengittertür unerlaubt austauscht?
Die Entscheidung darüber, wer die Kosten trägt, wenn der Mieter die Fliegengittertür ohne vorherige Absprache austauscht, hängt davon ab, was im Vertrag steht und wie notwendig der Austausch ist.
Wenn der Vertrag die Fliegengittertür als Verbrauchsgegenstand behandelt und sie ersetzt werden muss, muss der Mieter die Kosten tragen. Erfolgt der Austausch jedoch ohne vorherige Absprache, kann der Mieter verpflichtet werden, die Fliegengitter bei der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Wohnung wieder in ihren ursprünglichen Zustand zu versetzen.
Wird hingegen eine noch benutzbare Tür aus Gründen der Bequemlichkeit des Mieters ausgetauscht, gehen die Kosten zu Lasten des Mieters. Entspricht die ausgetauschte Fliegengittertür nicht den Spezifikationen der Immobilie, kann der Mieter verlangen, dass die Fliegengittertür bei seinem Auszug durch eine geeignete Spezifikation ersetzt wird.
Um Probleme zu vermeiden, ist es wichtig, im Vertrag festzuhalten, dass vor dem Austausch der Fliegengittertür die Verwaltungsgesellschaft oder der Eigentümer konsultiert werden muss.
F2: Wenn nur ein Teil einer Fliegengittertür gerissen ist, muss sie dann vollständig ersetzt werden?
Wenn nur ein Teil der Fliegengittertür beschädigt ist, hängt die Art der Schadensbehebung vom Umfang und der Schwere des Schadens ab.
Bei kleinen Löchern oder Teilrissen können Teilreparaturen mit Reparaturband oder Flicken durchgeführt werden. Die Kosten belaufen sich in diesem Fall in der Regel auf einige hundert Yen und werden in der Regel vom Mieter getragen, wenn der Schaden als Verbrauchsmaterial behandelt wird.
Sind die Schäden jedoch umfangreich oder treten sie an mehreren Stellen auf, ist ein vollständiger Austausch erforderlich. Ein vollständiger Ersatz wird auch empfohlen, wenn Teilreparaturen die Ästhetik der Immobilie beeinträchtigen würden oder wenn die Gefahr besteht, dass sich weitere Schäden von der reparierten Stelle ausbreiten.
Im Zweifelsfall sollte ein Fachmann hinzugezogen werden, um die Kostenwirksamkeit von Reparatur und Austausch zu vergleichen.
F3: Was ist zu tun, wenn eine Immobilie nicht über eine Fliegengittertür verfügt und der Mieter den Einbau einer Fliegengittertür wünscht?
Wenn eine Immobilie nicht über eine Fliegengittertür verfügt und der Mieter den Einbau einer solchen wünscht, müssen die Kosten für den Einbau und die Handhabung beim Auszug des Mieters im Voraus vereinbart werden.
Wenn der Mieter die Kosten für den Einbau trägt, muss geklärt werden, wie er beim Auszug verfahren wird. In der Regel muss eine vom Mieter eingebaute Fliegengittertür beim Auszug des Mieters entfernt und in ihren ursprünglichen Zustand zurückversetzt werden. Ist die Anlage jedoch für den Nachmieter von Vorteil, kann sie an Ort und Stelle belassen werden.
Wenn sie auf Kosten des Vermieters installiert wurde, kann sie als zusätzlicher Wert der Immobilie positioniert und bei der Anwerbung künftiger Mieter als Attraktivitätsmerkmal verwendet werden. In diesem Fall ist der Vermieter auch für die Instandhaltung nach der Installation verantwortlich.
In beiden Fällen ist es wichtig, dass vor der Installation eine schriftliche Vereinbarung getroffen wird, um spätere Probleme zu vermeiden.
F4: Ändern sich die Belastungskategorien bei hochleistungsfähigen Fliegengittertüren (Insektizid, UV-Schutz usw.)?
Das Konzept der Belastungseinstufung für Hochleistungs-Filtertüren kann je nach Funktion und Zweck des Einbaus variieren.
Wird eine Hochleistungssiebdrucktür im Rahmen der Standardausstattung des Objekts eingebaut, wird die Belastungseinstufung wie bei einer normalen Siebdrucktür gemäß der Beschreibung im Vertrag festgelegt. Da jedoch Hochleistungs-Filtertüren teurer sind als normale Fliegengittertüren, werden sie häufig als Ausstattungsgegenstände behandelt.
Wird die Fliegengittertür auf Wunsch des Bewohners durch eine Hochleistungs-Fliegengittertür ersetzt, muss der Bewohner im Allgemeinen die Differenz bezahlen. Beim Auszug des Mieters muss besprochen werden, ob man zu den ursprünglichen Spezifikationen zurückkehren oder die Hochleistungssiebtür an ihrem Platz belassen will.
Die Lebensdauer von Hochleistungssieben ist oft länger als die von gewöhnlichen Sieben, so dass sorgfältig abgewogen werden muss, wann es an der Zeit ist, sie zu ersetzen.
F5: Wer ist für die Reinigung der Fliegengittertüren zuständig?
Für die routinemäßige Reinigung von Fliegengittertüren ist im Allgemeinen der Bewohner verantwortlich. Dies liegt daran, dass Fliegengittertüren den Komfort der Bewohner verbessern und die Beseitigung von Verschmutzungen aus dem täglichen Gebrauch als Verwaltungsaufgabe betrachtet wird, die von den Bewohnern durchgeführt werden sollte.
Wenn jedoch die Struktur oder die Lage des Gebäudes Flecken verursacht, die durch normale Reinigung nur schwer zu entfernen sind, kann eine Spezialreinigung auf Kosten des Vermieters erforderlich sein. Beispiele hierfür sind Rußflecken in Industriegebieten und Korrosion durch Salzschäden in Küstengebieten.
Bei der Reinigung zum Zeitpunkt des Auszugs wird unterschieden zwischen Flecken, die durch den normalen Gebrauch verursacht werden und für die der Mieter verantwortlich ist, und Verfärbungen und altersbedingte Abnutzungserscheinungen, die in die Zuständigkeit des Vermieters fallen. Verfärbungen und Gerüche, die durch Rauchen verursacht werden, gehen im Allgemeinen zu Lasten des Mieters, da sie auf die Art und Weise zurückzuführen sind, wie der Mieter die Wohnung genutzt hat.
