【針對不動產業主】租賃物件的紗窗更換由誰負擔？

在租賃物業的營運中,不動產業主最煩惱的問題之一就是維修費用的負擔劃分。特別是紗窗更換方面,來自租客的詢問眾多,需要適當的應對,是一項重要課題。

紗窗是日常使用的設備,但對於其維修費用的負擔者,不少業主並沒有明確的理解。如果不做出適當的判斷,可能會演變成與租客的糾紛,或者被迫承擔不必要的費用負擔。

本文將基於INA&Associates長年從事不動產管理業務的經驗,詳細解說租賃物業維修費中紗窗更換的負擔劃分、法律依據以及實務要點。準確理解不動產業主負擔的範圍,為實現適當的租賃經營維修管理提供指引。

紗窗更換負擔劃分的基本概念

法律依據——恢復原狀指引

要理解紗窗更換的負擔劃分,首先必須掌握國土交通省制定的「恢復原狀相關糾紛與指引」的內容。該指引對於租賃住宅退租時恢復原狀紗窗的處理,提供了明確的方針。

恢復原狀指引將維修費用的負擔劃分為「租客故意或過失造成的損耗」和「自然損耗、年久老化」兩大類。紗窗也適用這個基本原則。具體而言,如果租客故意破壞,或因使用方法不當造成破損,則由租客負擔。另一方面,因紫外線造成的劣化或風雨造成的自然損耗,原則上由出租人即不動產業主負擔。

然而,紗窗與其他設備不同,經常被視為「消耗品」,這是其特殊性。這一點是使紗窗更換負擔劃分變得複雜的主要因素。當被定位為消耗品時,即使是因年久老化造成的破損,一般也由租客負擔。

紗窗的「消耗品」與「設備」區分

在考慮租賃契約維修義務時,紗窗被視為「消耗品」還是「設備」,是極為重要的判斷標準。這個區分由租賃契約書的記載內容決定。

當被視為消耗品時,紗窗與燈泡、日光燈管具有相同的定位,入住期間的更換或維修由租客負責。這種想法的背景是,紗窗價格相對便宜且更換容易,具有因日常使用而劣化的性質。許多租賃物業都採用這種消耗品的處理方式。

另一方面,當被視為設備時,與冷氣機、熱水器相同,因年久老化造成的故障或破損,由出租人負擔維修費用。這種情況下,僅租客故意或過失造成的破損由租客負擔。

契約書記載內容的重要性

租賃物業維護管理中最重要的,是租賃契約書中關於紗窗處理的記載內容。如果契約書中包含「紗窗更換等小修繕由出租人負擔」的文字,即使是因年久老化造成的破損,也由出租人負擔。

相反,如果記載「消耗品的更換由承租人負擔」,且該消耗品範圍包含紗窗,則原則上由租客負擔。如此,契約書的記載內容成為最終的判斷標準,因此業主必須充分理解契約書的內容,並視需要檢討修訂。

此外,當契約書沒有明確記載時,將根據一般商業慣例或地區慣例進行判斷。在這種情況下,為避免糾紛,建議事先與租客就紗窗的處理方式明確達成協議。

紗窗的耐用年限與負擔劃分實務

關於紗窗的耐用年限

準確理解紗窗耐用年限對於判斷適當的負擔劃分不可或缺。紗窗的耐用年限因使用的材質和安裝環境而異,但一般以下列期間為參考。

紗窗的網部分,聚丙烯製或聚酯製的約為5至8年,耐久性較高的不鏽鋼製約為8至10年,這是實務上作為產品汰換參考的數字。但這些終究是產品端的參考值,並非國土交通省原狀回復指引或稅法所訂定的耐用年限(詳見後文)。另一方面,紗窗的框架部分(鋁窗框),一般耐用年限約為15年。

這些耐用年限是考慮了紫外線造成的劣化、風雨造成的損耗、溫度變化造成的材質變化等自然因素而設定的。特別是安裝在南向窗戶的紗窗,因受紫外線影響較強,耐用年限有縮短的傾向。

耐用年限與負擔劃分的關係

在不動產管理紗窗方面重要的是,耐用年限與負擔劃分的關係。紗窗在耐用年限前破損的情況,與超過耐用年限使用的情況,負擔劃分的考量方式不同。

耐用年限內的破損,需要謹慎判斷其原因是租客故意或過失造成,還是自然損耗造成。例如,安裝後約3年網上出現大洞,在正常使用下不太可能發生這種損傷,因此很可能被判斷為租客過失造成的破損。

另一方面,超過耐用年限使用的紗窗,一般被判斷為因年久老化造成的破損。在這種情況下,即使契約書中將其視為消耗品,由出租人負擔的案例也在增加。這是基於超過耐用年限的設備,要求租客負擔更換義務並不合理的想法。

各種情況的負擔劃分詳情

讓我們針對實際租賃經營維修中遇到的具體情況,整理負擔劃分。

租客負擔的情況

租客故意造成的破損明確由租客負擔。例如,將物品撞向紗窗造成破損、寵物用爪子抓破造成破損、使用不當的清潔方法造成網破損等情況。此外,「只要契約書寫明是消耗品,連正常使用造成的劣化也能算租客負擔」這種認知需要留意。2020年4月施行的日本修正民法第621條,已明文將「通常使用收益所生之損耗」與「經年變化」排除在原狀回復義務之外,想轉嫁給租客必須另訂特約。日本最高裁判所第二小法庭平成17年12月16日判決更進一步要求,租客須負擔的通常損耗範圍必須具體記載於契約條款本身,或有口頭說明且租客明確認知並同意的事實,才能認定特約成立。單純寫「消耗品由租客負擔」這種概括文字,並不足以滿足這項要件(詳見後文)。

因吸煙造成的紗窗變色或氣味附著,作為因租客使用方式造成的損耗,多數情況下由租客負擔。特別是在禁煙物業內吸煙造成的損耗,也可能被視為違約。

出租人負擔的情況

因年久老化造成的自然損耗由出租人負擔。具體包括因紫外線造成的網劣化、風雨造成的自然損耗、溫度變化造成的材質劣化等。此外,超過耐用年限的紗窗更換,由出租人負擔也是適當的。

為確保下一位租客而進行的紗窗更換,在恢復原狀指引中也明確記載為出租人負擔。這是基於為改善美觀而進行的維修,不是前租客的責任的想法。

地震等自然災害造成的破損,作為租客無責任的損耗,也由出租人負擔。此外,建築結構性問題(例如:窗框歪斜造成的紗窗破損)也需要由出租人負責負擔維修費用。

原狀回復指引其實沒有明訂「紗窗耐用年限」

不少業主搜尋「紗窗 耐用年限 指引」,想找到官方認定的數字,但這裡正是實務上最容易誤解的地方。國土交通省「原狀回復相關糾紛與指引(再修訂版)」正文、問答集、參考資料,通篇都沒有寫出紗窗的耐用年限。撰寫本文時,已逐字檢索該指引公開的各份PDF確認過這一點。

指引裡實際提到紗窗的地方,只有這兩處

換句話說,指引把紗窗歸類為「建具」,而不是「消耗品」,這個分類差異,直接決定了年數該怎麼算。

建具的經過年數:「不考慮。要考慮就用建物的耐用年數」

指引的耐用年限表列出了榻榻米、地毯、壁紙、廚具等品項,唯獨沒有紗窗這一行。屬於建具類的部分,指引寫的是:「(拉門、隔扇等建具部分、柱)不考慮經過年數。(若要考慮,則以該建物的耐用年數為基準,假設殘值為1圓的直線,計算負擔比例。)」

也就是說,把紗窗套用「6年」「8年」這類短年限來計算租客負擔比例,在指引裡找不到依據。若比照壁紙或地毯的短年限處理,反而會讓租客負擔過重。真要考慮年數,指引指定的做法是用整棟建物的法定耐用年數(例如鋼筋混凝土住宅為47年)畫一條殘值1圓的直線。負擔單位也一樣是逐片計算,指引寫的是「隔扇1片單位」「柱1根單位」,紗窗比照辦理,不能把其他窗戶的紗窗一併算進同一次請求。

本文所寫的耐用年數,定位是什麼

前文提到的「網部分5〜8年」「不鏽鋼製8〜10年」「框架15年」,是產品汰換的實務參考值,並非國土交通省指引訂定的數字。與租客協商或辦理退租結算時,不能主張「指引規定紗窗是幾年」,這點請業主特別留意。這些年數作為修繕計畫的參考很有用,但不能當作計算負擔比例的法律依據,兩者必須分開處理。

台灣的押金返還實務同樣沒有一份官方文件,替紗窗這類建具訂出明確的耐用年限對照表。多數情況是由雙方檢視估價單、比對損耗程度後協商認定,或參考營繕估價業者提供的行情,而不是套用某個固定年數表。這一點與日本的處境相似——沒有現成數字可以直接引用,判斷仍然要回到「損耗是自然發生的,還是使用不當造成的」這個基本原則上。

實務上的應對方法與費用行情

紗窗更換的費用行情

適當掌握紗窗更換的費用,是決定負擔劃分時的重要判斷材料。以下表格整理了一般紗窗更換的費用行情。

根據這些費用行情,如果僅更換網,費用相對較少,因此作為消耗品由租客負擔具有合理性。另一方面,需要更換紗窗本體時,費用較高,由出租人負擔的情況較多。

建立應對流程

在不動產管理紗窗方面,為防患於未然,建立明確的應對流程很重要。介紹租客提出紗窗維修要求時的標準應對程序。

首先,確認破損狀況。如果可能,進行現場確認,特定破損的程度和原因。拍照記錄也很重要。接著,確認契約書的記載內容,明確紗窗的處理是消耗品還是設備。

在判定破損原因時,謹慎判斷是租客故意或過失造成的破損,還是因年久老化造成的自然損耗。判斷困難時,綜合考慮安裝時期、使用期間、破損狀況等因素。

負擔劃分決定後,向租客進行明確說明。租客負擔的情況,諮詢維修方法(DIY或委託業者),出租人負擔的情況則迅速安排維修。

預防措施與長期管理方針

從租賃物業維護管理的觀點來看,預防紗窗相關糾紛的對策也很重要。通過定期檢查,掌握紗窗的狀態,在耐用年限到來前有計劃地進行更換,可以抑制突發性的維修費用。

在入住時說明紗窗的適當使用方法和清潔方法也很有效。特別是,具體說明強風時的處理方式和清潔時的注意事項,可以防止因租客過失造成的破損。

此外,建議定期檢討契約書。如果關於紗窗的處理有模糊的記載,增加明確的條款,可以防止將來的糾紛。

考慮地區差異與物業特性

關於紗窗更換的負擔劃分,也需要考慮地區的商業慣例和物業特性。在海岸地區或工業地帶等特殊環境的物業,紗窗的劣化可能進展較快。考慮這種立地條件,進行耐用年限的設定和負擔劃分的判斷很重要。

在高級租賃物業中,紗窗也經常安裝高品質的產品,這種情況一般被視為設備。另一方面,在學生公寓等物業中,從重視成本的觀點出發,經常被視為消耗品。

物業的屋齡也是重要因素。屋齡較舊的物業,紗窗以外的設備也多處於老化狀態,在綜合維修計劃中檢討紗窗的更換時期較為有效。

紗窗更換費用需要提列折舊嗎——業主的稅務處理

「紗窗 折舊」的搜尋量正在增加,但先講結論:出租物業的紗窗,幾乎不會遇到需要計算折舊的情況。以下依日本法令與國稅廳的處理方式整理原因。

耐用年數相關省令裡,根本沒有「紗窗」這個分類

日本折舊資產的耐用年數,是由「折舊資產耐用年數相關省令」(昭和40年大藏省令第15號)的附表訂定。逐條檢索這份省令全文,「紗窗」與「建具」這兩個詞完全沒有出現。原因是紗窗並非獨立的折舊資產,而是被歸入建物或建物附屬設備的一部分。所以「紗窗的法定耐用年數是幾年」這個問題,在稅務上根本不成立。

實際處理方式,由金額決定

套用本文前面提到的費用行情來看:一棟20戶、共60片,只換網面(委託業者)、每片3,000日圓、合計18萬日圓——屬於單次修繕且未達20萬日圓,全額列為修繕費;紗窗本體更換每片12,000日圓、共10片、合計12萬日圓——因為本體單價未滿10萬日圓,屬於小額折舊資產,同樣全額列為費用,判斷基準是「單一品項的取得價額」,而不是加總後的合計金額;若是配合外牆整修同步更新全棟建具,總工程款達數百萬日圓,就要進一步判斷是否屬於提升建物價值的資本支出。

這裡要特別提醒:「原狀回復指引上的耐用年限」與「稅務上的耐用年數」是完全不同的兩件事。前者是退租時計算租客負擔比例的概念,後者是房東把支出分幾年攤提申報的問題,把其中一邊的數字套到另一邊,計算就會對不上。紗窗本來就沒有一個各自的固定年數,更要避免把兩者混為一談。

台灣的固定資產耐用年數表(所得稅法相關規定)同樣沒有列出「紗窗」這個項目,實務上多半視為房屋裝修或雜項修繕處理。依營利事業所得稅查核準則,支出金額較小或屬於維持房屋原狀的修繕,可以當年度全數列為費用;金額較大、足以延長房屋使用年限或提高效能者,則需併入房屋成本,按房屋耐用年數分年攤提折舊。這與日本「修繕費或資本支出、依金額與性質判斷」的邏輯相通,對熟悉台灣稅務申報的業主來說,理解起來並不困難。

總結

租賃物業的紗窗更換負擔劃分,需要綜合判斷契約書的記載內容、破損原因、紗窗的耐用年限等因素來決定。希望不動產業主掌握以下重要要點。

第一,明確契約書中紗窗的定位。根據視為消耗品還是設備,負擔劃分會有很大不同。模糊的記載會成為將來糾紛的原因,因此設定明確的條款很重要。

第二,適當掌握紗窗耐用年限,實施有計劃的更換。超過耐用年限的紗窗,一般作為因年久老化的更換由出租人負擔,因此需要納入預算計劃。

第三,適當判定破損原因。準確區分租客故意或過失造成的破損與自然損耗,實現公平的負擔劃分,有助於維持良好的租賃關係。

在租賃經營維修中,紗窗是相對較小的設備,但通過適當的管理,可以同時實現提升租客滿意度與優化營運成本。INA&Associates針對這類細緻的管理業務,也提供旨在減輕業主負擔與提升收益性的支援服務。

在今後的租賃物業維護管理中,希望您通過包含紗窗在內的各種設備的計劃性更新,以及明確的負擔劃分設定,實現無糾紛的穩定租賃經營。如有任何疑問,請隨時諮詢。

「合約寫消耗品,租客就要負擔」的特約真的有效嗎

「租賃契約書只要寫『含紗窗在內的消耗品更換由承租人負擔』,即使是自然老化也能向租客請求」——這是實務上常見的認知,但2020年4月施行的日本修正民法之後,這種寫法已經不能直接套用。

民法第621條已把通常損耗、經年變化排除在原狀回復義務之外

承租人於受領租賃物後所生之損傷(不含因通常使用收益所生之損耗,以及租賃物之經年變化。以下本條同)於租賃終止時,負原狀回復之義務。(日本民法第621條)

紫外線造成的網面劣化、風吹雨淋造成的損耗,正是這段括號所排除的「通常使用收益所生之損耗」「經年變化」。因此原則上應由出租人負擔,想轉嫁給租客,必須另訂「特約」才行。

把通常損耗轉嫁給租客的特約,最高裁判所訂有要件

日本最高裁判所第二小法庭平成17年12月16日判決,對於課予租客負擔通常損耗原狀回復義務的特約,揭示了以下要旨:租客須負擔的通常損耗範圍,必須具體記載於租賃契約條款本身;若契約條款不夠明確,則須有「出租人以口頭說明,且租客明確認知並同意」等事實,可認定雙方就特約已有明確合意。該案例中,原狀回復條款並未具體載明通常損耗範圍,入住說明會的說明也不夠明確,因此法院不承認特約成立。光寫「消耗品由承租人負擔」這種概括、抽象的文字,並不足以滿足這項要件。

與標準契約書的設計也對不上

國土交通省「賃貸住宅標準契約書」(平成30年3月版)第9條第5項,把租客可自行修繕的項目列在別表第4,內容是保險絲更換、水龍頭墊片、浴室橡皮塞與鏈條、燈泡日光燈管、以及其他費用輕微的修繕,當中並不包含紗窗。把紗窗和燈泡歸為同一類消耗品要求租客負擔,與標準契約書的設計方向並不一致。標準契約書別表第5也註明,特約的內容「不得違反民法第90條及消費者契約法第8條、第8條之2、第9條、第10條」,其中第10條正是規定片面加重消費者義務、違反誠信原則的條款無效。

房東與管理公司的實務因應

綜合以上,降低紗窗爭議風險的寫法可以歸納為四點:不要只寫「消耗品」這個籠統分類,而是具體寫出哪個部位、哪種損耗由租客負擔(例如「紗窗網面的破洞修補」);一併載明金額參考值(如「每片約○○元」),作為租客確實理解負擔內容的佐證;把入住時的說明留下紀錄,在重要事項說明或交屋時說明並請租客簽名確認,這正是最高裁判決在意的「認知」問題;為確保下一位租客而更換的紗窗不向現任租客請求,這是指引明文列為出租人負擔的項目,若在此處向租客請款,會連帶動搖整份特約的可信度。

台灣內政部公告的住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項,同樣要求修繕費用的負擔範圍要具體載明,不能只用「消耗品由承租人負擔」這種籠統寫法帶過,否則該約定可能被認定無效或不生拘束力。這個方向與日本最高裁判決要求特約「具體明記」的精神是一致的——不論在哪個法域,想把自然損耗的成本轉嫁給房客,合約用語都不能含糊帶過。

常見問題

Q1.租客擅自更換紗窗時,費用由誰負擔?

租客未事先諮詢就更換紗窗時的費用負擔,根據契約書的記載內容和更換的必要性,判斷會有所不同。

如果契約書中將紗窗視為消耗品,且處於需要更換的狀態,由租客負擔沒有問題。但是,未經事先諮詢就進行更換時,也可以要求在恢復原狀時恢復到原來的規格。

另一方面,如果租客為了自己的方便更換了仍可使用的紗窗,該費用由租客負擔。此外,如果更換的紗窗不符合物業規格,可以要求在退租時更換為適當的規格。

為防止糾紛,在契約書中明確記載進行紗窗更換前必須諮詢管理公司或業主很重要。

Q2.紗窗只有部分破損時,需要全面更換嗎?

關於紗窗僅部分破損的情況,根據破損程度和範圍,應對方法有所不同。

小洞或部分破損的情況,可以使用修補用膠帶或貼片進行部分修理。這種情況的費用約為數百日圓,如果被視為消耗品,一般由租客負擔。

但是,如果破損範圍較廣,或有多處破損,則需要全面更換。此外,部分修理會損害美觀,或修理處有可能進一步擴大破損時,也建議全面更換。

判斷有疑慮時,諮詢專業業者,比較修理和更換的成本效益是適當的做法。

Q3.沒有紗窗的物業,租客希望安裝紗窗時如何應對?

沒有安裝紗窗的物業,租客希望安裝紗窗時,需要事先就安裝費用的負擔和退租時的處理達成協議。

租客負擔安裝時,明確退租時的處理方式很重要。一般而言,租客安裝的紗窗在退租時需要拆除並恢復原狀。但是,如果對下一位租客而言是有益的設備,也可以保留。

出租人負擔安裝時,可以定位為提升物業附加價值,作為今後招租時的賣點加以利用。這種情況下,安裝後的維護管理也由出租人負責。

無論哪種情況,在安裝前以書面達成協議,防止日後的糾紛很重要。

Q4.高功能紗窗(防蟲、防紫外線等)的情況,負擔劃分會改變嗎?

關於高功能紗窗,根據其功能和安裝目的,負擔劃分的考量方式可能會改變。

如果高功能紗窗作為物業的標準規格安裝,與普通紗窗相同,根據契約書的記載內容判斷負擔劃分。但是,高功能紗窗一般比普通紗窗昂貴,因此較多被視為設備。

如果應租客要求更換為高功能紗窗,該差額部分一般由租客負擔。退租時,需要協商是恢復到原來的規格,還是保留高功能紗窗。

高功能紗窗的耐用年限多數情況下比普通紗窗長,因此關於更換時期的判斷也需要謹慎進行。

Q5.紗窗的清潔由誰負責?

紗窗的日常清潔一般由租客負責。這是因為紗窗是提升居住者舒適性的設備,清除因日常使用產生的髒污,被認為是租客應進行的管理業務。

但是,因建築結構或立地條件,附著了通常清潔難以清除的髒污時,也有需要由出租人負擔專業清潔的情況。例如,工業地帶的煤煙造成的髒污,或海岸地區的鹽害造成的腐蝕等情況。

關於退租時的清潔,因正常使用造成的髒污由租客負擔,因年久造成的變色或劣化由出租人負擔而加以區分。因吸煙造成的變色或氣味附著,作為因租客使用方式造成的情況,一般由租客負擔。