Pour emménager dans un logement locatif, des frais initiaux tels que le dépôt de garantie et le pas-de-porte s’ajoutent au loyer. Même si beaucoup de personnes en ont une idée générale, rares sont celles qui comprennent précisément pourquoi ils sont nécessaires et jusqu’où ils peuvent être négociés. Cet article explique les notions de base du dépôt de garantie et du pas-de-porte, ainsi que les moyens concrets de réduire intelligemment les frais initiaux.
Que sont le dépôt de garantie et le pas-de-porte ?
Qu’est-ce que le dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie est une somme versée au propriétaire pour couvrir les frais de remise en état lors du départ ou d’éventuels impayés de loyer. Lors du départ, le solde restant est restitué après déduction des frais de réparation et de nettoyage. Si les frais de réparation dépassent le montant du dépôt, un complément sera demandé.
Qu’est-ce que le pas-de-porte ?
Le pas-de-porte est une somme versée au propriétaire à titre de remerciement pour la mise en location du logement. Il n’est pas remboursé. Il s’agit d’une pratique héritée de la pénurie de logements de l’après-guerre, et dans la région du Kanto, il est souvent traité avec le dépôt de garantie.
Que sont la garantie et la retenue forfaitaire ? (dans l’ouest du Japon)
Dans l’ouest du Japon, notamment au Kansai et à Kyushu, on utilise la « garantie » à la place du « dépôt de garantie ». La garantie joue globalement le même rôle que le dépôt de garantie, mais lorsqu’une clause de « retenue forfaitaire » existe, un montant déterminé est déduit sans condition au moment du départ. Il faut donc noter que la part correspondant à cette retenue forfaitaire n’est jamais remboursée.
Quel est le montant habituel du dépôt de garantie et du pas-de-porte ?
Les montants généralement observés sont les suivants.
- Dépôt de garantie : 1 à 2 mois de loyer
- Pas-de-porte : 1 à 2 mois de loyer
Ces dernières années, les logements sans pas-de-porte se sont multipliés et la tendance à la baisse des frais initiaux se poursuit. En plus du dépôt de garantie et du pas-de-porte, il faut également prévoir les frais d’agence (0,5 à 1 mois de loyer), le loyer d’avance, l’assurance incendie et les frais de garantie.
Peut-on négocier le dépôt de garantie et le pas-de-porte ?
La négociation est possible, mais le moment choisi et les conditions sont déterminants.
Conditions des logements plus faciles à négocier
- Le logement est vacant depuis plus de 2 mois
- Le pas-de-porte représente 2 mois de loyer ou plus
- Le loyer est supérieur au niveau du marché local
- Rez-de-chaussée, exposition nord, pièce japonaise, bâtiment ancien, éloigné de la gare ou avec peu de services à proximité
Conseils pour négocier
- En parler avant la signature du contrat (avant la finalisation des préparatifs) : en principe, il n’est plus possible de négocier une fois les démarches terminées
- Limiter la négociation à un seul point : plusieurs demandes sont plus facilement refusées
- Montrer son intention d’emménager immédiatement après la négociation
- Faire la demande avec un langage courtois et une attitude humble
- Viser la basse saison de juillet et août : en haute saison (printemps et automne), la négociation est plus difficile
Qu’est-ce qu’un logement « zéro-zéro » ?
Un logement « zéro-zéro » est un bien locatif dont le dépôt de garantie et le pas-de-porte sont tous deux à 0 yen. Leur nombre augmente en raison de la hausse des logements vacants et de l’intensification de la concurrence pour attirer des locataires. Leur principal avantage est de permettre de limiter les frais initiaux à l’équivalent de 2 à 3 mois de loyer.
Cependant, même dans un logement « zéro-zéro », des frais de réparation et de nettoyage peuvent être facturés séparément au départ. Avant de signer le contrat, vérifiez impérativement les conditions relatives aux frais de sortie.
Autres moyens de réduire les frais initiaux
- Choisir une agence immobilière avec des frais d’agence réduits (certaines facturent seulement 0,5 mois)
- Fixer la date d’entrée en début de mois (pour éviter un loyer au prorata)
- Choisir un logement avec période de franchise de loyer (1 à 2 mois sans loyer après l’entrée)
- Chercher un logement pouvant être loué avec un simple garant solidaire (sans frais de garantie)
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Questions fréquentes (FAQ)
Q. Quelle est la différence entre le dépôt de garantie et le pas-de-porte ?
A. Le dépôt de garantie est une somme dont le solde restant est restitué lors du départ, tandis que le pas-de-porte est un paiement de remerciement qui n’est pas remboursé.
Q. Faut-il aussi payer lors du départ d’un logement « zéro-zéro » ?
A. Oui, dans certains cas. Comme il n’y a pas de dépôt de garantie, les frais de réparation et de nettoyage peuvent être facturés séparément au départ. Il est donc important de vérifier le contenu du contrat à l’avance.
Q. Peut-on négocier un pas-de-porte à 0 yen ?
A. Cela peut être possible dans certains cas, mais c’est difficile pour les biens populaires ou en haute saison. Les logements vacants depuis longtemps et la basse saison sont plus favorables à la négociation.
Q. En quoi la garantie et la retenue forfaitaire du Kansai diffèrent-elles du dépôt de garantie du Kanto ?
A. La garantie joue le même rôle que le dépôt de garantie, mais lorsqu’une clause de retenue forfaitaire existe, un montant déterminé est déduit sans condition au moment du départ. Cette part retenue n’est jamais remboursée.
