不動產買賣對許多人而言是一生一次的重要交易。然而，在其背後，長期以來一直有人指出可能損害賣方利益的「壟斷」問題。
珍貴的不動產資產，不知為何沒有被廣泛介紹，錯失了出售的機會。這種情況源自於不動產業界的結構性課題，以及部分業者追求利潤的姿態。
本文中，INA&Associates株式會社將深入探討阻礙不動產交易透明度的「壟斷」問題核心。從REINS（不動產流通標準情報系統）的機制，到業者刻意不公開物件資訊的心理，以及其結構性缺陷，我們將從專家角度進行解說，並提出賣方保護自身資產的具體對策。
REINS（不動產流通標準情報系統）是什麼
REINS（不動產流通標準情報系統）是Real Estate Information Network System的縮寫，是由國土交通大臣指定的「指定流通機構」所營運，用於不動產物件資訊交換的電腦網路系統。基於不動產交易業法，該系統的設立目的是促進不動產業者間的資訊共享。
透過此系統，全國的不動產業者可以線上共享物件資訊，預期能實現迅速且順暢的不動產交易。
當不動產業者從賣方接受專任委託契約或專屬專任委託契約的出售委託時，依據法律（不動產交易業法第34條之2），有義務在一定期限內將該物件資訊登錄至REINS。
如此一來，其他不動產業者也能瀏覽該物件資訊，並可向自己公司的買方客戶介紹。也就是說，REINS並非讓特定不動產業者獨佔資訊，而是為了形成整個業界共同尋找買方的透明且公正的市場，是構成根基的系統。
壟斷是什麼
「壟斷」是指接受出售委託的不動產業者，刻意不向其他業者公開物件資訊，試圖自行尋找買方的行為。
具體而言，包括不將物件資訊登錄至REINS，或即使登錄也謊稱「商談中」等方式拒絕其他業者的詢問等手法。此行為的目的在於達成從賣方與買方雙方獲得仲介手續費的「雙邊仲介」。
不動產交易的仲介形態有「單邊仲介」和「雙邊仲介」兩種。以下表格整理了各自的差異。
| 仲介形態 | 概要 | 仲介手續費 | 優缺點 |
|---|---|---|---|
| 單邊仲介 | 賣方的業者與買方的業者分別存在，共同促成交易的形態。 | 賣方向賣方業者支付，買方向買方業者支付，各自支付手續費。 | 優點：資訊能傳達給廣泛的購買希望者，可期待早期高價出售。 缺點：對業者而言只能從單方獲得手續費。 |
| 雙邊仲介 | 由一家不動產業者同時進行賣方與買方雙方仲介的形態。 | 可從賣方與買方雙方收取手續費。 | 優點：對業者而言手續費收入可增加為2倍。 缺點：資訊受限，對賣方而言可能導致出售機會的損失。 |
壟斷是為了刻意創造這種雙邊仲介的行為，可說是將自身公司的利益置於賣方利益之上，極為有問題的行為。
業者為何不刊登於REINS—壟斷的心理
不動產業者猶豫是否在REINS上刊登資訊並進行壟斷的最大動機，在於仲介手續費的結構。
不動產交易業法規定的仲介手續費上限，依交易金額而定。以仲介5,000萬日圓物件的手續費為例來看。
| 仲介形態 | 來自賣方的手續費 | 來自買方的手續費 | 業者合計收取額 |
|---|---|---|---|
| 單邊仲介 | 171.6萬日圓（含稅） | 0日圓 | 171.6萬日圓（含稅） |
| 雙邊仲介 | 171.6萬日圓（含稅） | 171.6萬日圓（含稅） | 343.2萬日圓（含稅） |
※計算公式：（買賣價格×3%+6萬日圓）+消費稅
如此一來，若能達成雙邊仲介，業者的利益將單純增加為2倍。
這種經濟誘因，給予部分業者「不想將物件資訊交給其他公司，想自己找到買方」的強烈動機。原本應該作為賣方的代理人，為了盡快、盡可能高價出售而活動的不動產業者，卻為了自身公司利益最大化而試圖控制資訊。這就是壟斷問題根底的心理。
壟斷無法消除的結構性缺陷
壟斷問題並非僅僅起因於部分惡質業者的倫理觀缺乏。不動產業界所擁有的更根深蒂固的結構性缺陷，成為此問題的溫床。
第一，可舉出報酬體系的問題。如前所述，雙邊仲介對業者而言是極為有利的報酬體系，這是壟斷的最大誘因。賣方的利益與業者的利益並不一定一致的這種結構，可說容易產生利益衝突。
第二，監督體制與罰則的寬鬆。雖然REINS的登錄已義務化，但登錄後的資訊管理（例如：「商談中」的狀態更新等）在很大程度上委託給業者申報，實際情況難以準確掌握。即使壟斷被發現，下達業務停止命令等重處分的情況也很少，無法充分發揮嚇阻力。
第三，資訊的不對稱性。不動產交易的專業知識偏向業者一方，一般賣方要察覺壟斷的事實並不容易。只能相信業者「我們有在刊登廣告」「有詢問進來」等說法的情況，使問題更加根深蒂固。
最後，業界的舊習慣與過度競爭環境也不容忽視。仍有部分存在將雙邊仲介視為理所當然的風氣，而且在嚴峻的競爭環境中，為了確保利益而輕易訴諸壟斷的業者後繼不絕，這是實際情況。
壟斷對賣方、買方的影響
壟斷對賣方與買方雙方都帶來嚴重的不利益。對賣方而言，無異於被剝奪了原本應該獲得的最佳出售機會。
| 影響 | 具體內容 |
|---|---|
| 出售期間長期化 | 因物件資訊僅公開於有限範圍，找到購買希望者需要較長時間。 |
| 出售價格下降 | 無法廣泛招募購買希望者，競爭原理無法發揮作用，結果可能被迫以低於市價的價格出售。 |
| 機會損失 | 儘管有其他希望以更好條件購買的人，卻在不知其存在的情況下結束交易，導致最大的機會損失。 |
例如，某業者接受5,000萬日圓的出售委託，為了雙邊仲介而進行壟斷。該業者可能會建議自己公司找到的客戶以4,800萬日圓購買，促成交易。
然而，若透過REINS廣泛公開資訊，也不能否定可能會有其他業者帶來希望以5,100萬日圓購買的客戶。這對賣方而言是300萬日圓的損失利益。
識破壟斷的方法與對策
為了保護自身利益，賣方必須及早察覺壟斷的徵兆，並採取適當的對策。
請確認以下檢查要點，若有可疑之處，應以堅定的態度要求業者說明。
| 檢查項目 | 應確認的要點 |
|---|---|
| REINS登錄證明書 | 締結專任委託契約或專屬專任委託契約時，業者有義務在REINS登錄物件資訊，並向賣方交付證明書。請務必領取並確認內容。 |
| 廣告活動的報告 | 請要求具體報告在何種媒體、以何種頻率進行廣告活動。若報告含糊或活動實績貧乏，需要注意。 |
| 來自其他業者的反應 | 請定期確認「有其他業者詢問嗎？」若持續回答「完全沒有」，可能資訊未被適當公開。 |
| 入口網站的刊登狀況 | 請確認大型不動產入口網站是否刊登自己的物件。若未刊登或資訊不正確，就有問題。 |
最確實的對策是選擇值得信賴的不動產業者。
在契約前的面談中，明確詢問REINS的活用方針及對資訊公開的看法，判斷是否具有將賣方利益放在最優先的姿態很重要。此外，不只諮詢一家公司，向多家業者諮詢的「比價」也是有效手段。透過比較檢討各公司的提案與應對，可以找到更可靠的合作夥伴。
總結
不動產業界的「壟斷」是顯著損害賣方利益的惡質行為。其背景存在著瞄準雙邊仲介的業者利己動機，以及業界所擁有的結構性問題。
然而，賣方自身若具備正確的知識並主動行動，就能大幅降低該風險。
重要的是，不要將不動產業者「全權託付」，而是視為對等的合作夥伴。徹底確認REINS登錄證明書，要求定期報告廣告活動，即使有一點疑問也不要猶豫提問的姿態，是保護自身資產不可或缺的。
我們INA&Associates株式會社自創業以來，始終將客戶利益最大化視為第一要務，致力於確保徹底的透明度。我們與壟斷這類陳舊習慣劃清界線，承諾提供融合科技與誠信的次世代不動產服務。
若您對不動產出售有任何不安或疑問，請隨時與本公司聯繫。我們將貼近每一位客戶，提供最佳的解決方案。
常見問題
Q1：登錄至REINS是義務嗎？
A1：是的，依不動產交易業法，當不動產業者與賣方締結「專任委託契約」或「專屬專任委託契約」時，有義務分別在契約締結日翌日起7日內、5日內將物件資訊登錄至REINS。
Q2：壟斷是違法的嗎？
A2：在專任委託契約、專屬專任委託契約中，無正當理由而怠於登錄REINS，或不當操作登錄資訊的行為，屬於違反不動產交易業法。惡質的案件將成為行政處分的對象。
Q3：雙邊仲介本身有問題嗎？
A3：雙邊仲介本身並非違法。結果上賣方與買方雙方的條件一致，由一家公司促成仲介的情況是自然會發生的。有問題的是業者為了自身公司利益而刻意操作資訊，「創造」雙邊仲介的壟斷行為。
Q4：如何確認是否被壟斷？
A4：首先請要求「REINS登錄證明書」的交付，確認自己的物件是否已登錄。之後，委託其他不動產公司，假裝成買方詢問自己的物件的「誘餌調查」也是一種方法，但首先與締結委託契約的業者密切溝通是基本。
Q5：要如何防止壟斷？
A5：最重要的是在契約前判斷業者的姿態。針對資訊公開的透明度及出售策略提出具體問題，選擇誠實應對的業者。此外，若選擇一般委託契約，可以委託多家業者，因此可降低單一公司壟斷的風險。然而，一般委託契約也有業者的銷售活動可能不夠積極的可能性，各有利弊。與值得信賴的一家公司締結專任委託契約，共同推進出售活動是最理想的。
