对许多人来说，出售房产是一生中一次重要的交易。然而，在这背后，"圈地 "问题早已被指出，这会损害卖方的利益。
房地产作为一种重要的资产，却在某种程度上没有被广泛介绍，错失了出售的机会。造成这种情况的原因是房地产行业的结构性挑战和一些卖家的逐利态度。
在本文中，INA&Associates 有限公司将探讨 "圈地 "问题的核心，它阻碍了房地产交易的透明度。我们从专家的角度，解释了从 Raines（REINS）系统到卖方故意不披露房产信息背后的心理及其结构性缺陷，并提出了卖方可以采取的保护自身资产的具体措施。
什么是 REINS？
REINS 是 RealEstateInformationNetworkSystem（房地产信息网络系统）的缩写，是由国土交通大臣指定的 "指定发布系统 "运营的房地产信息交换计算机网络系统。该系统是根据《建筑地块和建筑物交易业务法》建立的，目的是在房地产中介之间共享信息。
预计该系统将使全国各地的房地产中介能够在线共享房产信息，实现快速、顺利的房产交易。
当一家房地产中介通过全职中介合同或根据独家合同签订的独家职责中介合同收到卖方的销售请求时，它有义务依法（《建筑用地和建筑物交易业务法》第 34-2 条）在一定期限内向 Raines 登记其房产信息。
这样，其他房地产中介就可以查看房产信息，并将其介绍给买方，而买方就是自己的客户。换句话说，Raines 是为整个行业形成一个透明、公平的市场寻找买家奠定基础的系统，而不是仅由特定的房地产中介垄断信息。
什么是 "圈地"？
所谓 "圈地"，是指房地产中介在接到出售请求后，故意不向其他中介透露房产信息，而试图自己寻找买家的行为。
具体来说，就是即使登记了房产信息，也不在 Raines 登记房产信息，或者假借 "正在洽谈 "的名义，婉拒其他交易商的询问。这种行为的目的是建立 "双面代理"，即从卖方和买方处获取代理费。
房产交易中有两种调解形式："一手调解 "和 "两手调解"。下表概述了它们之间的区别。
| 调解形式 | 概述 | 调解费用 | 优点/缺点 |
|---|---|---|---|
| 一手代理 | 卖方的卖方和买方的买方分别存在，共同达成交易的形式。 | 卖方向卖方承包商支付佣金，买方向买方承包商支付佣金。 | 优点：信息可以广泛传递给潜在买家，可望早日实现高额销售。 缺点：对卖方而言，只能从一方获得佣金。 |
| 双手代理 | 一种形式，由一名房地产经纪人同时充当卖方和买方的中间人。 | 可从买卖双方收取佣金。 | 优点：对中介而言，佣金收入翻倍。 缺点：信息有限，可能导致卖方失去销售机会。 |
附带条件是故意制造这种双面调解的行为，可以说是一种极有问题的行为，它将自己的利益置于卖方的利益之上。
卖家为什么不把它放在雷恩斯身上--圈地的心理
房地产商之所以不愿意在《雷恩斯》上发布信息，不愿意圈地，最大的动机在于中介费的结构。
建筑用地和建筑物交易业务法》规定的中介费上限是根据交易金额确定的。让我们以 5000 万日元的假定房产为例，看看调解时的佣金。
| 调解形式 | 卖方佣金 | 买方佣金 | 中介公司收到的总金额 |
|---|---|---|---|
| 一手中介 | 1,716,000 日元（含税） | 0 日元 | 1,716,000 日元（含税） |
| 两手中介 | 1,716,000 日元（含税） | 1,716,000 日元（含税） | 3,432,000 日元（含税） |
计算公式：（销售价格 x 3% + ¥60,000）+ 消费税
因此，如果能建立一个双面中间商，贸易商的利润就会翻倍。
这种经济激励机制使一些交易商有强烈的动机 "不把房产信息传递给其他公司，自己寻找买主"。房地产中介本应作为卖方的代理人，以尽可能快的速度和尽可能高的价格出售房产，却试图控制信息，以实现自身利益的最大化。这就是圈地问题背后的心理。
阻碍圈地现象消失的结构性缺陷
圈地问题并不只是因为少数不良中介缺乏职业道德。房地产行业存在根深蒂固的结构性缺陷，是滋生这一问题的温床。
首先是薪酬结构问题。如上所述，双面代理是一种对交易者极为有利的薪酬制度，是圈地的最大诱因。这种结构下，卖方的利益和建方的利益并不一定一致，很容易产生利益冲突。
其次，监督制度和处罚不严。虽然 Raines 的登记是强制性的，但登记后的信息管理（如更新 "谈判中 "状态）主要由卖方申报，难以准确掌握实际情况。对发现圈地行为的处罚也很少严厉，如责令停业，起不到足够的威慑作用。
三是信息不对称。卖方在房产交易方面的专业知识分布不均，普通卖方不容易发现圈地事实。事实上，他们别无选择，只能相信商贩的话，如 "我们正在做广告"、"正在收到询问"，这使得问题更加根深蒂固。
最后，旧的行业惯例和过度竞争的环境也不容忽视。在行业的某些地方，仍然存在着倾向于双面经纪的倾向，而现实情况是，在激烈的竞争环境中，为了确保利润而轻易卷入圈地的交易者不计其数。
圈地对卖方和买方的影响
圈地对卖方和买方都有严重的不利影响。对卖方而言，无非是失去了本应获得的最佳销售机会。
| 影响 | 具体细节 |
|---|---|
| 延长销售期 | 由于房产信息只在有限范围内公开，寻找潜在买家需要时间。 |
| 售价下降 | 由于不可能广泛招募潜在买家，竞争原则无法发挥作用，因此，房产可能被迫以低于市场价的价格出售。 |
| 机会损失。 | 这导致了最大的机会损失，即有其他申请人想以更好的条件购买该房产，但在他们不知情的情况下完成了交易。 |
例如，假设卖方收到一份 5000 万日元的销售申请，并希望以双面经纪的方式完成销售。卖方可能会向在自己公司找到的客户推荐以 4 800 万日元的价格购买，并达成交易。
但是，如果通过 Raines 广泛披露信息，就不能否认会出现希望以 5100 万日元的价格从其他供应商处购买的客户。这将使卖方损失 300 万日元的利润。
如何发现圈地行为及对策
为了保护自己的利益，卖家必须及早发现圈地迹象，并采取适当的对策。
您应检查以下检查点，如果发现任何可疑之处，应采取坚定立场，要求卖家做出解释。
| 检查点 | 检查要点 |
|---|---|
| Raines 注册证书 | 在签订全职居间合同或包租专职居间合同时，承包商会在 Raines 登记房产信息，并有义务向卖方交付证书。请务必接收并检查证书内容。 |
| 广告活动报告 | 要求提供具体报告，说明广告活动的频率和媒体。如果报告含糊不清或活动记录不全，请提高警惕。 |
| 其他供应商的反应。 | 是否有其他供应商询问？并定期检查。如果答复是 "完全没有"，则信息可能没有得到适当的宣传。 |
| 门户网站列表 | 检查您的房产是否在主要房产门户网站上列出。如果没有列出或信息不准确，那就有问题了。 |
最可靠的措施是选择可靠的房地产中介。
在合同签订前的面谈中，一定要问清楚他们对使用 Raines 的政策以及信息披露的方法，并确定他们是否有将卖方利益放在首位的立场。交叉报价 "也是咨询多家承包商而非一家的有效方法。通过比较不同公司的建议和答复，可以找到更可靠的合作伙伴。
结论。
房地产行业中的 "圈地 "是一种严重损害卖方利益的恶意行为。这背后隐藏着交易商以双面代理为目的的自私动机和该行业面临的结构性问题。
然而，如果卖方自己掌握正确的知识并积极行动起来，风险是可以大大降低的。
关键不是 "让房地产中介去做"，而是将他们视为平等的合作伙伴。彻底检查 Raines 注册证书，要求定期提供广告活动报告，如果有任何疑问，不要害怕提问，这些对于保护您的资产至关重要。
自成立以来，INA & Associates 有限公司一直致力于实现彻底透明，并将客户利益最大化作为我们的首要任务。我们致力于提供新一代的房地产服务，摒弃旧的做法，如圈地，将技术与诚信相结合。
如果您对房地产销售有任何疑虑或问题，请随时联系我们。我们将与每一位客户密切合作，提供最佳解决方案。
常见问题
Q1: 是否必须在 Raines 注册？
A1:是的，房地产经纪机构根据《建设用地与建设工程交易管理法》与出卖人签订 "全日制居间合同 "或 "包租型专职居间合同 "时，有义务分别在合同签订次日起七日内和五日内向Raines登记房产信息。
问 2：圈地是否违法？
答2：在专职居间合同和包租型专职居间合同中，无正当理由怠于向雨润登记或不正当篡改登记信息的行为，违反了《招标投标法》。如果是恶意行为，则成为行政处罚的对象。
问3：双面代理本身有没有问题？
答 3：并不是说双面代理本身就是违法的。因此，买卖双方的条件是匹配的，由一家公司完成调解的情况自然会发生。有问题的是，承包商为了自己的利益故意操纵信息，"制造 "出两方代理的圈地行为。
Q4：如何确认是否圈占？
A4：首先，请要求出具 "Raines登记证明"，确认自己的房产是否登记。之后，请另一家房地产公司假扮买方，对自己的房产进行询问的 "诱饵调查 "虽然是一种方法，但首先要与签订居间合同的发包方进行密切沟通，这是基础。
问 5：如何防止圈地？
答 5：最重要的是在签订合同前辨别承建商的态度。具体询问信息披露的透明度和销售策略，选择能与您真诚相待的承包商。此外，如果您选择的是一般调解合同，那么一家公司圈地的风险就会降低，因为您可以要求多家承包商。不过，由于承包商方面的销售工作有可能变得单薄，所以一般调解合同有利有弊。理想的做法是与一家值得信赖的公司签订全职调解合同，在三足鼎立的基础上推进销售工作。
