Dans l’investissement en copropriété, le recours ou non à un prêt est l’une des décisions les plus importantes, car il a un impact direct sur la rentabilité, la gestion des risques et le cash-flow. Le choix entre "achat comptant vs utilisation d’un prêt d’investissement" doit être fait après avoir compris avec précision le compromis entre l’effet de levier et le coût des intérêts.
Quatre avantages de souscrire un prêt pour investir dans un appartement en copropriété
1. Accroître la rentabilité grâce à l’effet de levier
Le principal avantage de l’investissement immobilier est que l’effet de levier y est très élevé par rapport aux autres placements. Plutôt que d’acheter un bien de 5 millions de yens avec 5 millions de yens de fonds propres, utiliser ces 5 millions de yens comme apport pour acquérir un bien de 30 millions de yens permet d’augmenter le montant absolu du rendement par rapport au taux de rentabilité.
Exemple : en cas de rendement de 5 %
Avec seulement 5 millions de yens de fonds propres : revenu annuel de 250 000 yens
Dans le cas d’un bien de 30 millions de yens financé par un prêt d’investissement : revenu annuel de 1,5 million de yens − remboursement du prêt = forte augmentation de la rentabilité
2. Effet de substitution à l’assurance-vie grâce à l’assurance groupe décès-invalidité liée au prêt
En adhérant à l’assurance groupe décès-invalidité lors de la souscription d’un prêt d’investissement immobilier, le solde du prêt est intégralement remboursé par l’assurance en cas de décès ou d’invalidité lourde de l’emprunteur. Comme il est alors possible de laisser à sa famille un bien immobilier sans dette, cette solution est très appréciée comme mécanisme de substitution ou de complément à l’assurance-vie.
3. Préserver les liquidités disponibles
Le recours à un prêt permet de conserver ses fonds propres et de maintenir sa capacité de réaction face à des réparations imprévues, à la vacance locative ou à de nouvelles opportunités d’affaires.
4. Combinaison avec des effets d’optimisation fiscale
Les intérêts du prêt peuvent être comptabilisés comme charges nécessaires au titre des revenus fonciers, ce qui contribue à réduire le revenu imposable.
Deux inconvénients de souscrire un prêt pour investir dans un appartement en copropriété
1. Augmentation du montant total payé en raison du coût des intérêts
Dans le cas d’un emprunt de 30 millions de yens sur 30 ans au taux de 2 %, le montant total remboursé atteint environ 39,92 millions de yens, dont environ 9,92 millions de yens uniquement au titre des intérêts. Il est important de suivre l’évolution des taux et de bien choisir entre taux fixe et taux variable.
2. Complexité et durée de l’examen de crédit
Dans le cas des appartements anciens, les établissements financiers partenaires des agences immobilières sont peu nombreux. Il faut donc souvent rechercher soi-même un organisme prêteur, et l’examen du dossier prend fréquemment du temps.
Quelle est la différence entre un prêt d’investissement immobilier et un prêt immobilier résidentiel ?
| Élément de comparaison | Prêt d’investissement immobilier | Prêt immobilier résidentiel |
|---|---|---|
| Objet de l’utilisation | Mise en location à des tiers et recherche de rendement | Occupation personnelle |
| Niveau des taux d’intérêt | 1 à 4 % (plus élevé) | Environ 0,3 à 1,5 % (plus faible) |
| Plafond de financement | Déterminé selon le revenu, les actifs et la rentabilité du bien (plus élevé) | Environ 5 à 6 fois le revenu annuel |
| Contenu de l’examen | Rentabilité du bien, valeur de la garantie et profil de l’investisseur | Revenu annuel et situation professionnelle de l’emprunteur |
| Limite d’âge | Relativement souple (pour les personnes dans la vingtaine, trois ans d’ancienneté servent de repère) | Âge maximal à l’échéance de 75 à 80 ans et âge minimal de 20 ans |
Critères pratiques pour décider d’utiliser un prêt d’investissement
Pour un bien de rendement, la condition minimale est que le yield gap (rendement brut du bien − taux du prêt) soit positif. En règle générale, il est recommandé de sécuriser un yield gap supérieur à 1 %. Il est également important de vérifier que le cash-flow (revenus locatifs − remboursement du prêt − frais de gestion − frais de réparation) reste positif.
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Questions fréquentes (FAQ)
Q1. Est-il possible d’obtenir un financement à 100 % sans apport personnel ?
Certains établissements financiers proposent un financement à 100 % (sans apport personnel), mais dans de nombreux cas, l’examen est strict et les taux d’intérêt sont aussi plus élevés. En général, préparer un apport représentant environ 10 à 20 % du prix du bien facilite l’obtention d’un financement à des conditions plus favorables.
Q2. Peut-on cumuler un prêt immobilier résidentiel et un prêt d’investissement ?
Oui, c’est possible. Toutefois, comme les soldes des deux prêts sont pris en compte comme endettement en cours lors de l’examen, cela influence le montant finançable et le taux d’acceptation. L’ordre le plus courant consiste à souscrire d’abord le prêt immobilier résidentiel, puis à envisager le prêt d’investissement.
Q3. Entre taux fixe et taux variable, lequel est le plus avantageux pour un prêt d’investissement immobilier ?
Si l’on souhaite éviter le risque de hausse des taux, le taux fixe est préférable ; si l’on veut alléger la charge de remboursement à court terme, le taux variable est plus avantageux. Lorsqu’une détention de long terme est envisagée, il est fréquent de choisir un taux fixe afin d’assurer davantage de stabilité.
