Dans la gestion locative, les coûts d'électricité des parties communes représentent une dépense incontournable. Passer à l'éclairage LED est une solution d'économie efficace qui permet de réduire la facture d'électricité jusqu'à 75 % et de diminuer considérablement les corvées de remplacement. Nous vous expliquons les avantages et inconvénients des LED, une simulation des coûts d'électricité sur 10 ans, ainsi que les règles de déduction fiscale.
Comment l'éclairage LED influence-t-il votre facture d'électricité ?
Des économies d'énergie pour réduire les coûts
Les ampoules LED permettent d'économiser environ 4 841 yens par an par rapport aux ampoules à incandescence classiques. Alors que le coût annuel d'électricité d'une ampoule à incandescence s'élève à environ 5 677 yens, une ampoule LED ne coûte que 836 yens (consommation de 10,5 W, tarif électrique de 27 yens/kWh). En remplaçant les tubes fluorescents, on peut espérer une réduction de la consommation électrique allant jusqu'à 75 %.
Une longue durée de vie pour moins de remplacements
La durée de vie d'une ampoule LED est d'environ 40 000 heures (soit environ 10 ans), soit 40 fois celle d'une ampoule à incandescence (environ 1 000 heures) et environ 7 fois celle d'un tube fluorescent (environ 6 000 heures). Cela permet de réduire considérablement les efforts et les coûts liés au remplacement des éclairages en hauteur ou dans les parties communes.
Moins d'insectes attirés par la lumière
Les LED émettent 200 fois moins d'ultraviolets que les lampes fluorescentes, ce qui présente l'avantage de moins attirer les insectes sensibles aux UV. Cela contribue également à améliorer l'hygiène et à prévenir la décoloration des affichages.
Quels sont les inconvénients des LED ?
Un coût initial élevé
La plupart des ampoules LED coûtent plus de 1 000 yens, ce qui les rend plus chères que les ampoules à incandescence (environ 100 yens) ou les tubes fluorescents (300 à 500 yens). Cependant, le retour sur investissement est d'environ 1 an pour un remplacement depuis une ampoule à incandescence, et d'environ 3 ans depuis un tube fluorescent.
Une luminosité parfois perçue comme insuffisante
Comme les LED projettent la lumière dans une direction précise, elles peuvent parfois sembler moins lumineuses à puissance égale en watts. Vérifiez la luminosité en lumens (lm) plutôt qu'en watts.
Simulation des coûts d'électricité et de remplacement sur 10 ans
Comparaison des coûts d'électricité (10 éclairages communs, 10 heures par jour, sur 10 ans)
Entre une ampoule à incandescence (54 W) et une ampoule LED (7 W), la différence atteint environ 446 000 yens sur 10 ans. Même par rapport aux tubes fluorescents (11 W), la différence s'élève à environ 38 000 yens.
Comparaison des coûts de remplacement
Les ampoules LED ne nécessitent un remplacement qu'environ tous les 12 ans, ce qui représente un coût de fonctionnement nettement inférieur à celui des ampoules à incandescence (environ tous les 6 mois) ou des tubes fluorescents (environ tous les 3 ans). Sur 10 ans, la différence de coût de remplacement atteint environ 767 000 yens par rapport aux ampoules à incandescence, et environ 357 000 yens par rapport aux tubes fluorescents.
Les frais de remplacement par des LED sont-ils déductibles fiscalement ?
Les coûts d'électricité liés au remplacement de l'éclairage des parties communes par des LED peuvent être comptabilisés comme dépenses. Les frais de remplacement par des LED sont également déductibles en principe. Même si les performances d'éclairage s'améliorent, cela n'est généralement pas considéré comme une augmentation de la valeur du bâtiment, et il est approprié de les traiter comme des frais de réparation. Toutefois, si des travaux de câblage pour l'ensemble du bâtiment sont nécessaires, ils peuvent être traités comme des dépenses en capital.
Quel est le taux de charges recommandé en gestion locative ?
Le taux de charges en gestion locative se situe généralement entre 15 % et 20 %. Pour un revenu locatif annuel de 10 millions de yens, le montant des charges devrait être compris entre 1,5 et 2 millions de yens. Réduire excessivement ce taux peut nuire à l'attractivité du bien, il est donc essentiel d'économiser tout en maintenant la qualité de la gestion locative.
Conseils pour optimiser les coûts en gestion locative
- Examiner attentivement le contenu de la délégation de gestion : effectuer soi-même les tâches possibles pour réduire les frais de gestion
- Éviter les logements vacants : effectuer des recherches régulières sur les besoins du marché local et la stratégie de mise en location
- Établir un plan financier à long terme : constituer des réserves pour les grandes rénovations tous les 10 ans
- Remplacer l'éclairage par des LED : jusqu'à 75 % d'économies sur la facture d'électricité, rentable sur le long terme
Questions fréquentes (FAQ)
Q. Des travaux sont-ils nécessaires pour remplacer les tubes fluorescents par des LED ?
A. Dans le cas des tubes fluorescents droits, des travaux de dérivation (bypass) sont nécessaires. Si le plafond dispose d'un dispositif de câblage pour plafonnier, le remplacement peut se faire sans travaux.
Q. Qui prend en charge les frais de remplacement des ampoules dans les parties communes ?
A. Pour les parties communes, les frais sont généralement prélevés sur les charges de gestion ou les charges communes des locataires. Le remplacement des ampoules à l'intérieur des logements est à la charge des locataires.
Q. Comment choisir la luminosité d'une ampoule LED ?
A. Fiez-vous aux lumens (lm) plutôt qu'aux watts. Une ampoule à incandescence classique de 60 W correspond à environ 810 lm en LED.
