Al considerar una hipoteca, una de las opciones que muchas personas incluyen entre sus candidatas es "Flat 35". Flat 35 tiene características propias que la diferencian de los préstamos privados y, según las condiciones, puede ser una opción muy ventajosa. En este artículo explicamos la visión general de Flat 35, sus criterios de evaluación, el proceso de revisión y sus ventajas y desventajas.
¿Qué es Flat 35?
Flat 35 es un préstamo hipotecario de tasa fija durante todo el plazo, ofrecido en colaboración entre la Agencia de Financiamiento de Vivienda de Japón y entidades financieras privadas. Su objetivo es apoyar la difusión de viviendas, y una de sus características es que elimina por completo el riesgo de variación de tasas de interés durante el período de amortización.
Su mecanismo es el siguiente: después de que una entidad financiera privada concede la hipoteca, la Agencia de Financiamiento de Vivienda compra ese crédito y lo tituliza. El contrato se formaliza en una ventanilla privada, pero en la práctica el financiamiento proviene de la agencia.
¿Cuáles son los criterios de evaluación de Flat 35?
La evaluación de Flat 35 se basa principalmente en cuatro criterios.
- Edad: menos de 70 años en el momento de la solicitud (en caso de pago intergeneracional entre padre e hijo, también se admite a personas de 70 años o más)
- Ratio de carga de reembolso: 30% o menos para ingresos anuales inferiores a 4 millones de yenes, y 35% o menos para ingresos anuales de 4 millones de yenes o más (incluidos préstamos para automóvil, etc.)
- Importe del préstamo: entre 10 millones y 80 millones de yenes, y dentro del coste de construcción o del precio de compra
- Vivienda objetivo: superficie construida de al menos 70 m² para casas unifamiliares y 30 m² para apartamentos, precio de compra de 100 millones de yenes o menos, y cumplimiento de los estándares técnicos de la agencia
¿Cómo es el proceso de evaluación de Flat 35?
Evaluación previa
Se revisan las condiciones del préstamo y la capacidad de reembolso. Documentos necesarios: documento de identidad (permiso de conducir o tarjeta del seguro), sello registrado, comprobante de ingresos (certificado de retención o certificado tributario) y certificado de residencia. Hacer una simulación del préstamo con antelación facilita el proceso.
Evaluación final
Tras superar la evaluación previa, se presenta la solicitud formal a la Agencia de Financiamiento de Vivienda. Los documentos necesarios son, en principio, los mismos que en la evaluación previa.
¿Cuáles son las ventajas de Flat 35?
La tasa fija durante todo el plazo facilita la planificación del reembolso
Como el importe total a devolver queda fijado en el momento del préstamo, se puede evitar el riesgo de futuras subidas de tasas de interés. Es una opción adecuada para quienes desean un plan financiero estable en comparación con una hipoteca de tasa variable.
La comisión de garantía y la comisión por amortización anticipada son de 0 yenes
En los préstamos privados, a menudo es necesario pagar una comisión de garantía a la sociedad de garantía, que puede ascender a cientos de miles de yenes, pero en Flat 35 no es necesaria. Además, la amortización anticipada no tiene comisión, por lo que resulta más fácil devolver antes el préstamo con fondos disponibles.
La adhesión al seguro de vida colectivo para hipotecas está sujeta a elección
En los préstamos privados, en la mayoría de los casos es obligatorio adherirse a este seguro. En Flat 35 es opcional, por lo que también pueden utilizarlo personas que, por motivos de salud, no pueden contratar este seguro.
¿Cuáles son las desventajas de Flat 35?
Al ser una tasa fija, puede resultar más costosa en un entorno de tasas bajas
Si las tasas de interés bajan después de contratar el préstamo, existe el riesgo de que el importe total a devolver sea mayor que con una hipoteca de tasa variable.
Se aplican una comisión administrativa del préstamo y una comisión al adherirse al seguro
En lugar de una comisión de garantía, se genera una comisión administrativa del préstamo. Además, si se opta por el seguro voluntario, se requiere una comisión adicional.
Los estándares técnicos del edificio son estrictos
La revisión de los estándares técnicos del edificio es más rigurosa que en los préstamos privados, por lo que hay casos en los que una propiedad no conforme no supera la evaluación. En inmuebles de segunda mano, se requiere una atención especial.
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Preguntas frecuentes (FAQ)
Q. ¿Es más fácil que aprueben Flat 35 que otras hipotecas?
Se considera que sí, porque tiene relativamente menos restricciones en cuanto a ingresos y estado de salud. Sin embargo, es importante tener presente que los estándares técnicos del edificio son estrictos.
Q. ¿Se puede usar Flat 35 también para inmuebles de segunda mano?
Sí, se puede. No obstante, debe tratarse de una propiedad construida a partir de junio de 1981 que cumpla los estándares técnicos de la agencia. En el caso de propiedades antiguas, es necesaria una inspección de conformidad.
Q. ¿Qué es el pago intergeneracional entre padre e hijo?
Es un sistema en el que el padre y el hijo reembolsan juntos la hipoteca. Permite que también puedan solicitarla padres de 70 años o más.
Q. ¿Cuál es la tasa de interés de Flat 35?
Varía según el plazo de amortización, la proporción de financiamiento y la entidad financiera que lo gestione. Consulte la lista más reciente de tasas de interés en el sitio web oficial de la Agencia de Financiamiento de Vivienda.
Q. ¿Existe una versión de Flat 35 con tasa variable?
Flat 35 solo ofrece una tasa fija durante todo el plazo. Si desea una tasa variable, conviene considerar una hipoteca de una entidad financiera privada.
