Al considerar la compra de un apartamento de segunda mano, la elección del préstamo hipotecario es el pilar del plan financiero. El Flat 35 es un producto excelente para la gestión del flujo de caja a largo plazo, ya que el tipo de interés fijo durante todo el período garantiza un monto de pago determinado. En este artículo explicamos los tipos, ventajas y condiciones de uso del Flat 35, así como los riesgos de su uso indebido en propiedades de inversión.
¿Qué tipo de préstamo hipotecario es el Flat 35?
El Flat 35 es un préstamo hipotecario a tipo de interés fijo durante todo el período, de hasta 35 años, ofrecido conjuntamente por entidades financieras privadas y la Agencia de Financiación de Vivienda. La principal característica es que el tipo de interés y el monto de pago no varían hasta el final del reembolso, lo que facilita la planificación de vida y el plan financiero. También puede utilizarse para apartamentos de segunda mano.
¿Cuáles son los tipos y planes de bonificación de intereses del Flat 35?
Flat 35 (tipo básico)
Tipo de interés fijo durante todo el período, sin comisión de garantía ni de amortización anticipada. Un diseño seguro que no asume ningún riesgo de subida de tipos de interés.
Flat 35 S (bonificación por eficiencia energética y resistencia sísmica)
Plan de bonificación dirigido a viviendas que superen ciertos estándares de eficiencia energética, resistencia sísmica, accesibilidad y durabilidad, con una reducción del tipo de interés anual del 0,25% durante los primeros 5 a 10 años. Existen el Plan A (reducción durante 10 años) y el Plan B (reducción durante 5 años).
Flat 35 Renove
Destinado a la compra de vivienda de segunda mano más reforma para mejora de prestaciones. Si se reconoce la mejora de prestaciones como eficiencia energética o resistencia sísmica, el tipo de interés se reduce un 0,5% anual durante los primeros 5 a 10 años. Es un plan muy compatible con la estrategia de apartamento de segunda mano × renovación.
Flat 35 tipo apoyo a la crianza y revitalización regional
Dirigido a propiedades designadas por entidades públicas locales que apoyan activamente la crianza de hijos y la migración a zonas rurales (movimiento UIJ). Reduce el tipo de interés un 0,25% anual durante los primeros 5 años. También es compatible con el Flat 35 S y Renove.
¿Cuáles son las 3 principales ventajas del Flat 35?
- Tipo de interés fijo durante todo el período: cero riesgo de variación del tipo de interés durante 35 años. A diferencia de los préstamos a tipo variable, el plan de reembolso futuro queda determinado.
- Sin comisión de garantía ni de amortización anticipada: no son necesarios estos costes que sí se generan en los préstamos de entidades financieras generales.
- Reducción del tipo de interés según las prestaciones de la vivienda: incluso en apartamentos de segunda mano, si se cumplen las condiciones, puede aplicarse una reducción del 0,25% en algunos casos.
¿Por qué es ilegal usar el Flat 35 para propiedades de inversión?
El Flat 35 solo puede utilizarse para la compra de "vivienda residencial". Aplicar un préstamo hipotecario a una propiedad de inversión constituye un acto fraudulento y puede dar lugar a la exigencia de reembolso total. De hecho, se han reportado múltiples casos en los que, a instancias de empresas de inversión inmobiliaria, se utilizó el Flat 35 para propiedades de inversión y los afectados se vieron obligados a refinanciar a un tipo de interés más elevado. Elegir el préstamo adecuado al objetivo es el principio fundamental de la inversión.
Para más detalles sobre la planificación financiera, consulte también ¿La dificultad de la inversión inmobiliaria se debe a la falta de capacidad integral? Explicamos las 3 barreras: fiscal, legal y arquitectónica.
FAQ: Preguntas frecuentes sobre el Flat 35
P1. ¿Se puede usar el Flat 35 para apartamentos de segunda mano?
Sí, es posible utilizarlo. Sin embargo, la propiedad debe cumplir los estándares técnicos de la Agencia de Financiación de Vivienda. Verifique previamente la antigüedad del edificio y los estándares de resistencia sísmica.
P2. ¿Qué se necesita para aplicar al Flat 35 S?
Es necesario un certificado que acredite el cumplimiento de estándares como la calificación energética y la calificación de resistencia sísmica (certificado de conformidad). En el caso de apartamentos de segunda mano, puede ser requisito realizar una inspección del estado de la vivienda existente.
P3. ¿Se puede realizar la amortización anticipada libremente?
Si el trámite se realiza por Internet, es posible efectuar la amortización anticipada sin comisión. Reduciendo el principal en períodos de bajada de tipos, se puede comprimir significativamente el importe total de reembolso.
P4. ¿Qué es más ventajoso, el tipo variable o el tipo fijo durante todo el período?
En el actual entorno de tipos bajos, el tipo variable tiene un coste inicial menor, pero conlleva el riesgo de subida de tipos. El Flat 35, por la tranquilidad que ofrece al tener el monto de pago futuro determinado, es adecuado para propiedades de demanda real con perspectiva de tenencia a largo plazo.
P5. ¿Cuáles son las principales razones por las que se rechaza la solicitud del Flat 35?
Las principales razones son el historial de morosidad en la información crediticia, el incumplimiento de los estándares técnicos de la propiedad y la superación de la tasa de carga de reembolso (proporción del importe anual de reembolso respecto a los ingresos anuales). Se recomienda verificar la situación mediante una revisión previa (revisión provisional).
