住宅ローンを検討する際、多くの方が候補に挙げるのが「フラット35」です。民間ローンと異なる独特の特徴を持つフラット35は、条件次第で非常に有利な選択肢になります。本記事では、フラット35の概要・審査基準・審査の流れ・メリット・デメリットを解説します。
フラット35とは何か？
フラット35は、独立行政法人「住宅金融支援機構」と民間金融機関が連携して提供する全期間固定金利型の住宅ローンです。住宅の普及支援を目的としており、返済期間中の金利変動リスクがゼロという特徴があります。
仕組みとしては、民間金融機関が住宅ローンを実行後、住宅金融支援機構がその債権を買い取り証券化します。民間窓口で契約しますが、実質的には機構からの融資です。
フラット35の審査基準とは？
フラット35の審査には主に4つの基準があります。
- 年齢：申込時点で70歳未満（親子リレー返済の場合は70歳以上も可）
- 返済負担率：年収400万円未満は30%以下、400万円以上は35%以下（マイカーローン等を含む）
- 借入額：1,000万円以上8,000万円以下かつ建設費・購入価額以内
- 対象住宅：床面積一戸建て70㎡以上・マンション30㎡以上、購入価額1億円以下で機構の技術基準適合
フラット35の審査の流れは？
事前審査
借入条件・返済能力を審査します。必要書類：身分証（運転免許証・保険証）・実印・収入証明書（源泉徴収票・課税証明書）・住民票。事前にローンシミュレーションを行っておくとスムーズです。
本審査
事前審査通過後、住宅金融支援機構への本申込を行います。必要書類は基本的に事前審査と同様です。
フラット35のメリットとは？
全期間固定金利で返済計画が立てやすい
借入時点で総返済額が確定するため、将来の金利上昇リスクを回避できます。変動金利ローンと比較して安定した資金計画を立てたい方に適しています。
保証料・繰上返済手数料が0円
民間ローンでは保証会社への保証料（数十万円）が必要なケースが多いですが、フラット35は不要です。繰上返済の手数料も無料なので、余裕資金での早期返済がしやすいのも特徴です。
団体信用生命保険（団信）への加入が任意
民間ローンでは団信加入が必須のケースがほとんどです。フラット35は任意のため、健康上の理由で団信に加入できない方でも利用可能です。
フラット35のデメリットとは？
固定金利のため低金利環境では割高になる可能性
借入後に金利が下がった場合、変動金利ローンに比べて総返済額が多くなるリスクがあります。
融資事務手数料・団信加入時の手数料がかかる
保証料の代わりに融資事務手数料が発生します。また任意の団信に加入する場合は別途手数料が必要です。
建物の技術基準が厳しい
民間ローンより建物の技術基準のチェックが厳密なため、適合しない物件は審査に通らない場合があります。中古物件では特に注意が必要です。
よくある質問（FAQ）
Q. フラット35は他の住宅ローンより審査が通りやすいですか？
年収基準や健康状態の制約が比較的少ないため、通りやすいとされています。ただし建物の技術基準が厳しい点は注意が必要です。
Q. フラット35は中古物件にも使えますか？
使えます。ただし1981年6月以降建設で機構の技術基準を満たす物件である必要があります。建設年が古い物件は適合検査が必要です。
Q. 親子リレー返済とは何ですか？
親と子が一緒にローンを返済する方式です。70歳以上の親でも申込が可能になります。
Q. フラット35の金利はどのくらいですか？
返済期間・融資割合・取扱金融機関によって異なります。住宅金融支援機構の公式サイトで最新の金利一覧を確認してください。
Q. フラット35の変動金利版はありますか？
フラット35は全期間固定金利のみです。変動金利を希望する場合は民間金融機関の住宅ローンを検討しましょう。
