Uno de los costos que suele pasarse por alto en la inversión en apartamentos de segunda mano es el impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles. Para no sorprenderse cuando llegue de repente la notificación fiscal después de la compra, es importante conocer de antemano el método de cálculo, las medidas de reducción y otros impuestos.
¿Qué es el impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles para un apartamento de segunda mano?
El impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles es un impuesto local que la prefectura aplica cuando se adquiere un bien inmueble, y se grava una sola vez por separado sobre el terreno y el edificio.Dado que la notificación fiscal llega de la administración local después de la ocupación, es necesario incluirlo siempre en el cálculo del costo de adquisición.
Fórmula básica de cálculo
Impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles = valor de evaluación del impuesto sobre activos fijos × 3% (tipo general del 4%, medida especial hasta el 31 de marzo de 2024)
Si se aplican medidas de reducción, el importe del impuesto disminuirá.
¿Cómo se calcula el impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles del terreno?
La fórmula de cálculo de la parte del terreno de un apartamento de segunda mano (propiedad en condominio) es la siguiente.
Impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles del terreno = (valor de evaluación del impuesto sobre activos fijos × 1/2 × 3%) − importe de la deducción
Se aplica como importe de la deducción la mayor de las siguientes cantidades ① o ②.
- ①45.000 yenes
- ②precio por 1 m² de terreno × 1/2 × el doble de la superficie construida (límite máximo de 200 m²) × 3%
Entre los requisitos para la deducción se encuentra, por ejemplo, «adquirir también el terreno dentro del plazo de un año desde la adquisición de una vivienda existente que cumpla las normas antisísmicas».
¿Cuáles son las condiciones para la medida de reducción del edificio?
Para beneficiarse de la medida de reducción de la parte del edificio, es necesario cumplir todos los siguientes requisitos.
- Vivienda adquirida por una persona física para uso de residencia propia
- Superficie entre 50 m² y 240 m² (en apartamentos, superficie privativa + superficie prorrateada de zonas comunes)
- En estructuras de madera o acero ligero, construcción dentro de los 20 años anteriores a la fecha de adquisición; en estructuras de acero o de hormigón armado, dentro de los 25 años
- O bien que la fecha de construcción en el registro sea posterior al 1 de enero de 1982
Para conocer los importes de deducción por año de construcción de los inmuebles elegibles (Tokio), consulte el artículo sobre las medidas de reducción y la solicitud de devolución del impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles.
Otros impuestos que se generan al adquirir un apartamento de segunda mano
Impuesto de timbre
Se grava al redactar el contrato de compraventa. Se paga adhiriendo un timbre fiscal correspondiente al precio de compraventa. Existe una medida de reducción (cuando el importe del contrato supera los 100.000 yenes y se formaliza dentro del período aplicable).
Impuesto de registro y licencia
Se grava en el momento del registro de la transferencia de la propiedad. La fórmula de cálculo es «valor de evaluación del impuesto sobre activos fijos × tipo impositivo», y si la adquisición es para residencia propia, el tipo general de 20/1000 se reduce a 3/1000 (con requisitos como edificio resistente al fuego dentro de 25 años y superficie de 50 m² o más).
Impuesto sobre el consumo
Si una empresa inmobiliaria es la vendedora, se grava el impuesto sobre el consumo sobre la parte del edificio. Las compraventas entre particulares y las operaciones sobre terrenos están exentas del impuesto sobre el consumo.Al comprar un inmueble para inversión, en algunos casos puede obtenerse una devolución del impuesto sobre el consumo como compra gravada.
Lectura relacionada
Preguntas frecuentes (FAQ)
Q. ¿Cuándo vence el plazo de pago del impuesto por la adquisición de un apartamento de segunda mano?
A. Debe pagarse antes de la fecha indicada en la notificación fiscal enviada por la administración local. Si se supera el plazo, se generarán recargos por demora, por lo que conviene incluirlo en la planificación financiera.
Q. ¿Qué ocurre si se compra como inversión un apartamento de segunda mano que no cumple los requisitos de la medida de reducción?
A. En muchos casos, los inmuebles de inversión que no son para residencia propia no pueden acogerse a la medida de reducción del edificio. No obstante, la deducción del terreno puede aplicarse según las condiciones.
Q. ¿Qué debo hacer si me resulta difícil pagar el impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles?
A. Algunos municipios cuentan con sistemas de aplazamiento. Recomendamos consultar con la oficina tributaria prefectural inmediatamente después de la adquisición.
Q. ¿Cómo debo estimar el costo fiscal total al comprar un apartamento de segunda mano?
A. Al sumar el impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles, el impuesto de registro y licencia y el impuesto de timbre, suele equivaler a alrededor del 1 al 3% del costo de adquisición. Asegúrese de incluirlo en el costo de adquisición al calcular la rentabilidad.
