En la gestión de propiedades en alquiler, el impago de la renta por parte de los inquilinos es un riesgo importante. Se dice que aproximadamente el 5% del total incurre en mora, por lo que una resolución temprana es indispensable. En este artículo, explicamos las condiciones, los costos y las ventajas de recurrir a un abogado para resolver judicialmente los problemas de impago del alquiler.
¿Por qué el impago del alquiler preocupa tanto a los propietarios?
Requerir el pago a los inquilinos morosos es difícil, y también existen casos de aplazamiento del pago o fuga. Si la vivienda estuviera vacía, podría compensarse con el siguiente inquilino, pero si el moroso permanece en el inmueble, no solo no hay ingresos, sino que tampoco avanza el desalojo.
¿Cuáles son los tres puntos clave para iniciar una demanda?
Para acudir a juicio, se requieren tres etapas: cumplir las condiciones para el desalojo forzoso, enviar un requerimiento de pago y presentar la solicitud ante el tribunal.
Cumplir las condiciones para el desalojo forzoso
Se requieren las tres condiciones siguientes:
・Que exista un impago del alquiler de alrededor de tres meses
・Que el moroso no tenga intención de pagar
・Que la relación de confianza con el propietario se haya deteriorado
Enviar el requerimiento de pago por correo certificado con constancia de contenido
Si han pasado más de quince días desde el impago, conviene enviar el requerimiento de pago por correo certificado con constancia de contenido. Esto servirá como prueba de que se hicieron esfuerzos de cobro y de que no existía intención de pago.
Procedimiento de solicitud ante el tribunal
El proceso avanza en el siguiente orden: requerimiento de pago → notificación de resolución del contrato → demanda de restitución del inmueble → solicitud de ejecución forzosa.
¿Cuáles son las ventajas de contratar a un abogado?
Permite avanzar en el procedimiento con tranquilidad
Si se contrata a un abogado, se reduce la incertidumbre sobre los procedimientos legales y es posible dejar la gestión en sus manos.
Aumentan las probabilidades de ganar el juicio
Las probabilidades de obtener una sentencia favorable suelen ser mayores cuando se contrata a un abogado que cuando se actúa de forma individual.
La relación costo-beneficio es alta
Los honorarios de consulta suelen comenzar en 10.000 yenes por hora, los honorarios iniciales oscilan entre 100.000 y 400.000 yenes, y los honorarios por éxito suelen equivaler al 20% o 30% del importe recuperado. Si se considera el ahorro de tiempo y de carga administrativa en el procedimiento, puede decirse que la relación costo-beneficio es alta.
Resumen
Para resolver los problemas de impago del alquiler, es necesario seguir un procedimiento por etapas. Como profesional de la gestión de alquileres, contar con conocimientos legales y recurrir a un abogado cuando sea necesario constituye la forma más adecuada de actuar.
Preguntas frecuentes (FAQ)
- Q. ¿Se puede forzar el desalojo con un mes de impago del alquiler?
- A. Con un mes de impago, es muy poco probable que el tribunal autorice un desalojo forzoso. En general, se considera que el umbral orientativo es de tres meses o más de mora.
- Q. ¿Sigue siendo necesario acudir a juicio si se utiliza una empresa de garantía?
- A. Si la empresa de garantía realiza el pago por subrogación, la pérdida directa para el propietario se reduce, pero en algunos casos sigue siendo necesario acudir a juicio para llevar a cabo el procedimiento de desalojo.
- Q. ¿Cuánto tiempo tarda un juicio?
- A. Una demanda de restitución suele tardar entre tres y seis meses. Si se incluye la ejecución forzosa, puede llevar entre medio año y un año.
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