El negocio de la gestión de alquileres arrastra desde hace años problemas como ser "difícil de entender", tener "costes elevados" e "insatisfacción con el contenido del servicio". INA inició formalmente su actividad de gestión de alquileres en julio de 2021 precisamente para resolver estas irracionalidades del sector y aportar valor tanto a los propietarios como a los inquilinos. En este artículo explicamos por qué nos hemos lanzado a este reto, cuál es la filosofía que lo sostiene y en qué consiste, en detalle, nuestro modelo de negocio innovador.
¿Qué es la asimetría de información a la que se enfrentan los propietarios de inmuebles?
El mayor problema en la gestión de alquileres es la "asimetría de información". Muchos propietarios sufren por la opacidad de los costes de gestión y por la lentitud en las respuestas.
Desde que en 2020 pusimos en marcha un servicio de intermediación en la compraventa de inmuebles de inversión para clientes de grandes patrimonios, hemos tenido la oportunidad, gracias a la recomendación de bancos y otras entidades, de reunirnos con varios cientos de propietarios de inmuebles. En esas reuniones salieron a la luz quejas como estas:
- Los costes de gestión son demasiado altos (entre el 3 % y el 5 % de la renta mensual)
- Se producen retrasos en la transferencia de la renta por parte de la empresa gestora
- La desocupación no mejora en absoluto
- Los costes de reparación de daños y de mantenimiento del edificio son elevados
- La persona de contacto responde con lentitud
La gestión de alquileres debería ser, por naturaleza, un servicio que permita sacar el máximo partido al patrimonio de los propietarios. Sin embargo, en la práctica, muchos propietarios sufren métodos de gestión opacos y costes desproporcionados. Resolver este problema fue el primer motivo, y el más importante, por el que decidimos entrar en el negocio de la gestión de alquileres. Quejas muy similares —sobre liquidaciones de gastos poco claras o fondos de reserva para reparaciones difíciles de fiscalizar— son igual de familiares para los propietarios en España o América Latina, donde la desconfianza hacia las administradoras de fincas es también un tema recurrente entre quienes alquilan una vivienda o un local.
¿Cómo se logra la transparencia mediante la tecnología?
INA impulsa la fusión entre "el sector inmobiliario y las tecnologías de la información" y cuenta con su propio departamento de tecnología interno, con lo que logra hacer transparente una gestión que tradicionalmente tiende a convertirse en una caja negra.
Mientras que la mayoría de las empresas de gestión inmobiliaria tradicionales dependen de sistemas de proveedores externos, nosotros desarrollamos nuestro propio sistema en la nube y, al mismo tiempo, integramos y operamos sistemas externos, de modo que podemos adaptar el servicio con flexibilidad a nuestras propias necesidades.
Gracias a esta ventaja, publicamos en tiempo real, para conocimiento de los propietarios, el historial de atención de nuestro centro de llamadas y el avance de las reparaciones, y hemos hecho explícitos también los criterios de cálculo de las comisiones que cobramos al intermediar en obras. Al abrir en la medida de lo posible aquello que tradicionalmente tendía a quedar oculto, nos esforzamos por ofrecer a los propietarios un entorno en el que puedan sentirse tranquilos. Este enfoque recuerda a los portales digitales de administración de fincas que empiezan a extenderse en algunos países hispanohablantes, donde el propietario puede consultar en línea, en cualquier momento, las cuentas y los acuerdos adoptados.
¿Cómo se traduce en la gestión de alquileres nuestra filosofía como "compañía de inversión en personas"?
INA no se define a sí misma como una "inmobiliaria", sino como una "compañía de inversión en personas". La gestión inmobiliaria es un servicio que prestan personas, y sin un buen equipo humano no es posible ofrecer un servicio de calidad.
De forma deliberada, utilizamos el término "jinzai" con el sentido de "persona-tesoro" en lugar del término más habitual que designa a las personas como simple "recurso" o "material" humano. En japonés existe un juego de palabras muy concreto: ambos términos se pronuncian igual ("jinzai"), pero se escriben con caracteres distintos —uno significa literalmente "material humano" y el otro, "tesoro humano"—. Al elegir deliberadamente el segundo, dejamos claro que no consideramos a las personas simple mano de obra, sino un patrimonio insustituible de la empresa, una idea que en el mundo hispanohablante se acerca mucho al concepto de "capital humano" que promueven las políticas de gestión de talento más avanzadas.
Esta filosofía está directamente conectada con nuestro negocio de gestión de alquileres. Por eso situamos en el centro de nuestra gestión empresarial la formación de este "jinzai" y la creación de oportunidades para que pueda desplegar todo su potencial.
¿Qué nuevo valor se crea al aprovechar el talento de las regiones rurales?
Al aprovechar en la gestión de alquileres las habilidades y los conocimientos del talento de alto nivel que permanece disperso en las regiones rurales de Japón, logramos al mismo tiempo resolver la escasez de personal cualificado e impulsar la revitalización de esas regiones.
En el Japón actual, debido al envejecimiento de la población, la baja natalidad y la fuerte concentración en Tokio, existen numerosos casos de personas con gran talento que, por circunstancias familiares, de salud o de crianza de los hijos, no pueden desplegar plenamente sus capacidades en las regiones donde viven. Gracias al desarrollo de la infraestructura de internet y de la tecnología en la nube, el trabajo remoto se ha convertido en una opción realista. Fue así como construimos nuestro "modelo de negocio de gestión de alquileres basado en el talento de las regiones rurales". En España y en buena parte de América Latina existe un reto estructural muy parecido, conocido allí como "vaciamiento rural" o "despoblación", frente al cual el teletrabajo también empieza a plantearse como una vía de solución.
Con este modelo creamos un entorno en el que el talento puede desarrollarse sin verse limitado por su ubicación o sus circunstancias personales, al tiempo que ofrecemos a los propietarios un servicio de gestión de alta calidad y sostenible en el tiempo. Como el teletrabajo es nuestro estándar, tenemos además la ventaja de que la actividad se ve poco afectada aunque se produzca un desastre natural o una pandemia, algo que en el mundo hispanohablante se enmarcaría dentro de los llamados planes de continuidad de negocio.
¿Qué valor concreto ofrecemos a los propietarios?
Reflejamos en nuestras comisiones de gestión el ahorro en costes fijos que logramos gracias al trabajo remoto, y así alcanzamos tarifas desde 1.100 yenes al mes por unidad, de las más bajas del sector.
Al digitalizar la gestión de cobros y la elaboración de documentos, y al aprovechar la inteligencia artificial y el análisis de grandes volúmenes de datos, mantenemos un nivel de servicio comparable al de las grandes empresas del sector. Gracias a un sistema de valoración de rentas de gran precisión, calculamos el alquiler adecuado para cada inmueble, con el objetivo de lograr una alta tasa de ocupación y acortar los periodos de vacancia, apoyando así la maximización de los ingresos de los propietarios.
¿En qué se diferencia la gestión de alquileres de INA respecto al modelo tradicional?
Para resolver de raíz la asimetría de información, hemos construido un sistema de gestión centrado, de manera sistemática, en la transparencia y la eficiencia.
Las características de nuestro servicio de gestión de alquileres son las siguientes:
- Todos los documentos contractuales, incluidos el contrato de arrendamiento y el contrato de gestión, se formalizan de manera totalmente electrónica
- La renta se transfiere directamente desde el inquilino o desde la compañía avalista a la cuenta del propietario
- Existe un centro de llamadas exclusivo para inquilinos, disponible las 24 horas
- No imponemos a los propietarios ninguna empresa concreta de reparación de daños ni de mantenimiento del edificio
- Las fotografías de limpieza y los informes de inspección se envían, a través de nuestro sistema propio, directamente a la dirección de correo electrónico que indique el propietario
Con estas iniciativas resolvemos la "asimetría de información" que existía en la gestión de alquileres tradicional y ofrecemos a los propietarios un servicio transparente y eficiente. Con ello nos adelantamos a un nivel de transparencia que en países hispanohablantes todavía se persigue, de forma parcial, a través de normativas de defensa del consumidor y de portales digitales para propietarios, pero que en la práctica dista de estar generalizado.
¿Cuál es la visión de futuro del negocio de gestión de alquileres de INA?
Bajo la misión de "hacer realidad una sociedad en la que todas las personas sean valoradas de manera justa y recompensadas por ello", trabajamos para corregir las desigualdades regionales y de oportunidades.
Gracias a nuestro modelo de trabajo remoto, el personal de las regiones rurales puede encargarse de la gestión de inmuebles ubicados en grandes áreas urbanas, lo que genera nuevo empleo en esas regiones y contribuye a revitalizarlas.
Seguiremos reforzando el uso de la tecnología de la información y el análisis de datos para seguir aportando valor a nuestros propietarios, con el objetivo de construir una sociedad en la que todo el talento de Japón pueda desplegar al máximo sus capacidades.
Desde que entramos en el negocio de la gestión de alquileres, hemos recibido una gran valoración por parte de numerosos propietarios. Sin embargo, nuestro reto no ha hecho más que empezar. Bajo la convicción de que "las personas construyen el futuro", queremos seguir ofreciendo servicios innovadores y liderar la transformación del sector de la gestión de alquileres.
Preguntas frecuentes (FAQ)
P. ¿Cómo consigue INA ofrecer una tarifa tan baja como 1.100 yenes al mes?
Gracias al trabajo remoto del talento de las regiones rurales, no necesitamos mantener grandes oficinas en las áreas urbanas, lo que nos permite reducir los costes fijos y de personal. Reflejamos directamente ese ahorro en las comisiones de gestión, y así logramos una de las tarifas más bajas del sector.
P. ¿Se puede mantener la calidad con una gestión remota?
Gracias a nuestro sistema propio en la nube, al uso de inteligencia artificial y de grandes volúmenes de datos, y a un centro de llamadas disponible las 24 horas, mantenemos un nivel de servicio comparable al de las grandes empresas. Además, publicamos en tiempo real el historial de atención y el avance de las reparaciones, lo que garantiza también la transparencia.
P. ¿Cuál es la mayor diferencia entre la gestión de alquileres de INA y la de una empresa de gestión tradicional?
La mayor diferencia es la "eliminación de la asimetría de información". A través de la transferencia directa de la renta, los contratos electrónicos, la ausencia de empresas de obra impuestas y un sistema de informes en tiempo real, construimos un mecanismo que permite a los propietarios seguir con transparencia todo el proceso de gestión.
P. ¿En qué consiste el modelo de gestión de alquileres basado en el talento de las regiones rurales?
Es un modelo en el que personas con gran talento que residen en zonas rurales se encargan, mediante teletrabajo, de la gestión de inmuebles situados en grandes áreas urbanas. Resuelve al mismo tiempo la escasez de personal cualificado y la revitalización regional, mientras que la estandarización del teletrabajo funciona también como medida de continuidad de negocio ante desastres.
