Lagerimmobilien haben niedrige Erwerbskosten, und weil sie sich aus dem Rohbauzustand heraus frei planen lassen, steigt die Nachfrage nach Umnutzungen zu Wohnraum, Ladenflächen und Büros. Werden jedoch die Kosten für die Infrastruktur oder die Verfahren zur Nutzungsänderung übersehen, gerät die ursprüngliche Rentabilitätsprognose schnell ins Wanken. Dieser Beitrag ordnet die Kostenrahmen und die Wirtschaftlichkeit, die Investoren und Betreiber kennen sollten.
Warum steht die Renovierung von Lagergebäuden im Fokus?
Es gibt im Wesentlichen drei Gründe, warum Lagerimmobilien für Investitions- und Geschäftszwecke Aufmerksamkeit erhalten.
- Niedrige Erwerbskosten：Kaufpreis und Miete sind im Vergleich zu Wohn- und Gewerbeobjekten mit gleicher Fläche günstiger. Die eingesparten Mittel lassen sich in die Renovierung investieren.
- Hohe Gestaltungsfreiheit：Wände und Stützen sind auf ein Minimum reduziert, die Decken sind hoch, und der Zustand kommt einem Rohbau nahe. Dadurch sind umfangreiche Abbrucharbeiten oft nicht erforderlich.
- Differenzierung durch Design：Ein industrielles Design, das Sichtbeton, Träger und Luftkanäle bewusst sichtbar lässt, kann zusätzlichen Wert schaffen. Vor allem bei Start-ups ist die Nachfrage nach Büronutzungen stark.
Wie hoch sind die Kosten je nach Nutzung?
Die Renovierungskosten unterscheiden sich je nach Nutzung. Nachfolgend finden Sie Richtwerte für die drei wichtigsten Nutzungsarten (sie dienen nur als Anhaltspunkt und variieren je nach Größe, Spezifikation und Region).
| Nutzung | Kostenrahmen | Richtwert pro 1㎡ |
|---|---|---|
| Wohnen | 5 bis 15 Mio. Yen | 100.000 bis 150.000 Yen |
| Laden (Café / Gastronomie) | 6 bis 15 Mio. Yen | 120.000 bis 180.000 Yen |
| Büro | 5 bis 12 Mio. Yen | 80.000 bis 150.000 Yen |
Bei der Umnutzung zum Büro lassen sich die Kosten oft begrenzen, weil Arbeiten an Wasser- und Abwasseranschlüssen entfallen können. Werden jedoch Schallschutz oder Erdbebenertüchtigung erforderlich, sollte zusätzlich mit rund 5 Mio. Yen gerechnet werden.
Kostenpositionen, die bei der Renovierung von Lagergebäuden leicht übersehen werden
Kosten für die Infrastruktur
In vielen Lagergebäuden sind Wasser, Strom und Gas nicht ausreichend erschlossen. Realistisch ist daher, für Neuinstallationen von Leitungen, Strom, Gas und Internetanschluss etwa 1 bis 3 Mio. Yen einzuplanen.
Wärmedämmung, Schallschutz und Luftdichtheit
Bei Immobilien mit geringer Wärmedämmung und schwachem Schallschutz können Probleme für Wohn- oder Arbeitsumgebungen entstehen. Zusätzliche Fenster verbessern zwar Belichtung und Lüftung, doch ist zu beachten, dass dadurch die Erdbebensicherheit sinken kann und eine statische Berechnung erforderlich wird.
Verfahren zur Nutzungsänderung
Wird die Nutzung eines Gebäudes mit mehr als 200㎡ Geschossfläche geändert (nach der Gesetzesänderung von 2019), ist ein Genehmigungsantrag erforderlich. Bei Gastronomiebetrieben kann das Verfahren auch schon ab mehr als 100㎡ notwendig werden. Bei Nutzung eines Wohnungsbaudarlehens darf auch die Umwidmung des Grundstücks in Bauland nicht übersehen werden.
Wie sollte die Investitionsrentabilität bewertet werden?
Der Bewertungsrahmen für die Wirtschaftlichkeit einer Lagerhausrenovierung sieht wie folgt aus.
- Das Gesamtinvestitionsvolumen aus Erwerbskosten + Renovierungskosten + Nebenkosten ermitteln
- Die effektive Rendite auf Basis der erwarteten Mieteinnahmen oder des Geschäftsertrags nach Fertigstellung berechnen
- Die Rendite mit standardmäßigen Renditeobjekten in derselben Gegend vergleichen und die Risikoprämie bewerten
- Die Exit-Strategie (Verkauf oder fortlaufende Vermietung) und das Potenzial für Kapitalgewinne vorab planen
Da Lage, Fläche und Nutzungsbeschränkungen des ursprünglichen Lagergebäudes (z. B. Stadtplanungszonen oder Industriegebiete) die Wirtschaftlichkeit direkt beeinflussen, ist die Due Diligence vor dem Erwerb der wichtigste Schritt.
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FAQ
F1. Welche Gesamtkosten sind bei einer Lagerhausrenovierung ein sinnvoller Richtwert?
Die Erwerbskosten unterscheiden sich je nach Objekt erheblich, aber die Renovierungskosten liegen je nach Nutzung in der Regel bei 5 bis 15 Mio. Yen. Hinzu kommen Infrastrukturkosten, Planungskosten und weitere Verfahrenskosten.
F2. Ist bei der Umwandlung eines Lagers in ein Büro ein Genehmigungsantrag erforderlich?
Bei mehr als 200㎡ Geschossfläche ist ein Antrag zur Nutzungsänderung erforderlich. Auch bei 200㎡ oder weniger müssen die Vorgaben des japanischen Baurechts geprüft werden, und es sind Umbauten erforderlich, die die Sicherheitsstandards erfüllen.
F3. Kann für die Renovierung eines Lagers ein Wohnungsbaudarlehen genutzt werden?
Solange die Immobilie als Lager eingestuft ist, kann kein Wohnungsbaudarlehen genutzt werden. Erst nach der Umwidmung des Grundstücks in Bauland und der Nutzungsänderung muss sie als Wohngebäude anerkannt werden. Wichtig ist, die Bedingungen vorab mit dem Finanzinstitut zu klären.
F4. Wie lange dauert eine Lagerhausrenovierung in der Regel?
Das hängt von Größe und Spezifikation ab, doch inklusive Planung, Genehmigungen und Bau dauert es üblicherweise etwa sechs Monate bis ein Jahr. Wenn Infrastrukturarbeiten oder statische Verstärkungen hinzukommen, kann es noch länger dauern.
F5. Kann ein Lagergebäude in einem Industriegebiet zu Wohnraum umgenutzt werden?
In reinen Industriegebieten ist Wohnungsbau unzulässig. In Industriegebieten (mit Ausnahme reiner Industriegebiete) ist dies möglich, allerdings müssen Umweltstandards zu Lärm und Vibrationen sowie die baurechtlichen Vorgaben geprüft werden.
