Las propiedades tipo almacén tienen bajos costos de adquisición y, gracias a la característica de que pueden diseñarse libremente desde un estado de obra gris, está creciendo la demanda de reconvertirlas en viviendas, tiendas y oficinas. Sin embargo, si se pasan por alto los costos de acondicionamiento de infraestructura y los trámites de cambio de uso, la previsión inicial de rentabilidad puede desviarse. En este artículo organizamos los rangos de costos y la relación costo-beneficio que los inversionistas y operadores deben tener presentes.
¿Por qué está atrayendo atención la renovación de almacenes?
Hay principalmente tres razones por las que las propiedades tipo almacén reciben atención para inversión y uso empresarial.
- Bajo costo de adquisición: en comparación con viviendas y locales del mismo tamaño, el precio de compra y la renta son más accesibles. El ahorro puede destinarse al presupuesto de renovación.
- Flexibilidad del espacio: hay un mínimo de muros y columnas, los techos son altos y, al estar cerca de un estado de obra gris, no se requieren grandes trabajos de demolición.
- Diferenciación de diseño: los acabados de hormigón visto, vigas y ductos aprovechados tal como están aportan valor añadido como diseño industrial. La demanda es especialmente fuerte para uso de oficina, sobre todo entre empresas emergentes.
¿Cuál es el rango de costos según el uso?
El costo de la renovación varía según el uso. A continuación se muestran los rangos de referencia para tres usos principales (son solo estimaciones y varían según la escala, las especificaciones y la zona).
| Uso | Rango de costo | Referencia por 1 m2 |
|---|---|---|
| Vivienda | 5 a 15 millones de yenes | 100.000 a 150.000 yenes |
| Tienda (cafetería/restauración) | 6 a 15 millones de yenes | 120.000 a 180.000 yenes |
| Oficina | 5 a 12 millones de yenes | 80.000 a 150.000 yenes |
En la conversión a oficina, a menudo no se requieren obras de fontanería, por lo que es más fácil contener los costos, pero si se necesitan refuerzos acústicos y sísmicos, hay que prever un adicional de unos 5 millones de yenes.
Partidas de costo que suelen pasarse por alto en la renovación de almacenes
Costos de acondicionamiento de infraestructura
En muchos almacenes no están acondicionados el agua, la electricidad ni el gas. Es realista prever entre 1 y 3 millones de yenes para nuevas instalaciones de tuberías, electricidad, gas y conexión a internet.
Obras de aislamiento térmico, acústico y hermeticidad
En inmuebles con bajo aislamiento térmico y acústico pueden surgir problemas en el entorno residencial o laboral. Añadir ventanas es eficaz para mejorar la iluminación y la ventilación, pero conviene tener presente que puede reducir la resistencia sísmica y requerir cálculo estructural.
Trámites de cambio de uso
Al cambiar el uso de un edificio con una superficie superior a 200 m2 (tras la reforma legal de 2019), se requiere una solicitud de confirmación. En restaurantes, también puede exigirse el trámite cuando la superficie supera los 100 m2. Si se utiliza un préstamo hipotecario, no olvide también cambiar la clasificación catastral del terreno a solar residencial.
¿Cómo evaluar la rentabilidad de la inversión?
El marco para evaluar la rentabilidad de una renovación de almacén es el siguiente.
- Costo de adquisición + costo de renovación + gastos varios para calcular la inversión total
- Calcular la rentabilidad real a partir de los ingresos estimados por renta o por la operación del negocio después de finalizar la obra
- Comparar la rentabilidad con la de inmuebles de inversión estándar en la misma zona y evaluar la prima de riesgo
- Diseñar de antemano la estrategia de salida (venta o alquiler continuado) y el margen de plusvalía
Dado que la ubicación, la superficie y las restricciones de uso del antiguo almacén (zona de planificación urbana, zona industrial, etc.) inciden directamente en la rentabilidad, la debida diligencia previa a la adquisición es la fase más importante.
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FAQ
Q1. ¿Cuál es un costo total orientativo para una renovación de almacén?
El costo de adquisición varía mucho según la propiedad, pero el costo de obra para la renovación se sitúa, según el uso, entre 5 y 15 millones de yenes. A esto se suman los costos de infraestructura, honorarios de diseño y gastos de trámites.
Q2. ¿Se necesita una solicitud de confirmación al convertir un almacén en oficina?
Si la superficie supera los 200 m2, se requiere una solicitud de confirmación por cambio de uso. Incluso con menos de 200 m2, es necesario verificar las restricciones conforme a la Ley de Normas de Edificación y realizar reformas que cumplan los estándares de seguridad.
Q3. ¿Se puede usar un préstamo hipotecario en una renovación de almacén?
No es posible utilizar un préstamo hipotecario mientras siga siendo un almacén. Es necesario cambiar la clasificación catastral del terreno a solar residencial y que, tras el cambio de uso, se reconozca como vivienda. Es importante confirmar las condiciones con la entidad financiera con antelación.
Q4. ¿Cuánto tiempo suele requerir una renovación de almacén?
Aunque depende de la escala y las especificaciones, si se incluyen diseño, obtención de permisos y obra, normalmente toma entre 6 meses y 1 año. Si se añaden obras de infraestructura o refuerzos estructurales, puede prolongarse aún más.
Q5. ¿Puede convertirse en vivienda un almacén ubicado en una zona industrial?
En una zona exclusivamente industrial está prohibida la construcción de viviendas. En una zona industrial (excepto la exclusivamente industrial) es posible, pero es necesario comprobar las normas sobre ruido y vibraciones, así como la Ley de Normas de Edificación.
