Os imóveis de armazém têm baixo custo de aquisição e, por poderem ser projetados livremente a partir de um estado shell, vêm registrando maior demanda para conversão em residências, lojas e escritórios. No entanto, se os custos de infraestrutura e os procedimentos de mudança de uso forem ignorados, a previsão inicial de rentabilidade pode se desalinhar. Neste artigo, organizamos as faixas de custo e a relação custo-benefício que investidores e operadores devem considerar.
Por que a renovação de armazéns está recebendo tanta atenção?
Há principalmente três razões pelas quais imóveis de armazém atraem atenção para fins de investimento e operação de negócios.
- Baixo custo de aquisição: em comparação com imóveis residenciais e comerciais da mesma área, o preço de compra e o aluguel tendem a ser mais acessíveis. A economia pode ser direcionada para o custo da renovação.
- Liberdade espacial: como há poucas paredes e pilares, o pé-direito é alto e a condição se aproxima de um estado shell, grandes obras de demolição tendem a ser desnecessárias.
- Diferenciação de design: concreto aparente, vigas e dutos podem ser mantidos como estão e convertidos em valor agregado por meio de um design industrial. A demanda é particularmente forte para uso como escritório, sobretudo entre empresas de tecnologia e startups.
Qual é a faixa de custo por tipo de uso?
O custo de renovação varia conforme o uso. A seguir estão as faixas para os três principais usos (apenas como referência, pois variam conforme porte, especificações e região).
| Uso | Faixa de custo | Referência por 1㎡ |
|---|---|---|
| Residencial | 5 a 15 milhões de ienes | 100 mil a 150 mil ienes |
| Loja (cafeteria/restaurante) | 6 a 15 milhões de ienes | 120 mil a 180 mil ienes |
| Escritório | 5 a 12 milhões de ienes | 80 mil a 150 mil ienes |
A conversão em escritório tende a ser mais fácil de controlar em custo, pois em muitos casos não exige obras hidráulicas, mas é necessário considerar um acréscimo de cerca de 5 milhões de ienes se forem necessários reforço sísmico e isolamento acústico.
Itens de custo que costumam passar despercebidos na renovação de armazéns
Custos de infraestrutura
Muitos armazéns não contam com água, eletricidade e gás devidamente instalados. É realista considerar cerca de 1 a 3 milhões de ienes para novas instalações de tubulação, energia elétrica, gás e internet.
Obras de isolamento térmico, acústico e vedação
Em imóveis com baixo desempenho térmico e acústico, podem surgir problemas para moradia e operação. A instalação de novas janelas é eficaz para melhorar iluminação natural e ventilação, mas é importante observar que isso pode reduzir a resistência estrutural e exigir cálculo estrutural.
Procedimentos de mudança de uso
Ao alterar o uso de edifícios com área de piso superior a 200㎡ (após a revisão legal de 2019), é necessário protocolar a aprovação correspondente. No caso de restaurantes, há situações em que o procedimento é exigido para áreas acima de 100㎡. Se houver financiamento habitacional, não se deve esquecer da alteração da classificação do terreno para uso residencial.
Como avaliar a viabilidade do investimento?
O framework para avaliar a rentabilidade de uma renovação de armazém é o seguinte.
- Calcular o investimento total com custo de aquisição + custo de renovação + despesas acessórias
- Calcular o rendimento efetivo a partir da receita de aluguel projetada ou da receita operacional após a conclusão
- Comparar com o rendimento de imóveis de renda padrão na mesma região e avaliar o prêmio de risco
- Definir antecipadamente a estratégia de saída (venda ou locação contínua) e a possibilidade de ganho de capital
Como a localização, a área e as restrições de uso do armazém original (zona de planejamento urbano, zona industrial etc.) afetam diretamente a rentabilidade, a due diligence antes da aquisição é a etapa mais importante.
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FAQ
P1. Qual é a referência de custo total para a renovação de um armazém?
O custo de aquisição varia muito conforme o imóvel, mas a obra de renovação costuma ficar entre 5 e 15 milhões de ienes, dependendo do uso. A isso se somam infraestrutura, projeto e despesas administrativas.
P2. É necessário protocolar aprovação ao converter um armazém em escritório?
Se a área de piso exceder 200㎡, a aprovação para mudança de uso é necessária. Mesmo abaixo de 200㎡, é preciso verificar as restrições da legislação de construção e executar reformas que atendam aos padrões de segurança.
P3. É possível usar financiamento habitacional em uma renovação de armazém?
Enquanto permanecer classificado como armazém, o financiamento habitacional não pode ser utilizado. É necessário que a classificação do terreno seja alterada para uso residencial e que, após a mudança de uso, o imóvel seja reconhecido como moradia. Confirmar previamente as condições com a instituição financeira é essencial.
P4. Quanto tempo leva uma renovação de armazém?
Depende do porte e das especificações, mas, incluindo projeto, licenças e obra, normalmente leva de 6 meses a 1 ano. Se houver obras de infraestrutura ou reforço estrutural, o prazo tende a ser mais longo.
P5. Um armazém em zona industrial pode ser convertido em residência?
Em zona industrial exclusiva, a construção de residências é proibida. Em zona industrial comum (excluindo a zona industrial exclusiva), isso pode ser possível, mas é necessário verificar os padrões ambientais para ruído e vibração, além da legislação de construção.
