Auf dem Immobilienmarkt hält die Aufmerksamkeit für gebrauchte Eigentumswohnungen, die mit einer Renovierung eingeplant werden, seit dem Umkehrpunkt im Jahr 2016 an, als die Zahl der Abschlüsse bei Bestandswohnungen die von Neubauten überstieg. In diesem Artikel erläutern wir Strategien, mit denen sich der Vermögenswert bei Investitionen in gebrauchte Eigentumswohnungen durch Renovierung steigern lässt.
Warum werden gebrauchte Eigentumswohnungen gerade jetzt ausgewählt?
Günstiger im Preis und leichter zu finanzieren
Gebrauchte Eigentumswohnungen, die nicht unmittelbar von steigenden Baukosten betroffen sind, sind im Vergleich zu Neubauten deutlich günstiger. In einem anhaltenden Niedrigzinsumfeld bieten sie den Vorteil, dass Bestandsobjekte mit niedrigeren Anschaffungskosten leichter eine höhere Rendite erzielen können.
Große Auswahl und Entscheidung nach Lage möglich
Anders als bei Neubauten kann man bei Bestandsobjekten auch aus vielen Immobilien in guten Lagen wählen, etwa in Bahnhofsnähe oder in ruhigen Wohngebieten. Als Investitionsobjekt ist eine gezielte Auswahl nach Gebiet und Lage möglich.
Durch Renovierung lässt sich Mehrwert schaffen
Im Gegensatz zu einheitlichen Grundrissen von Neubauten lassen sich bei gebrauchten Eigentumswohnungen durch Renovierung individuelle Räume schaffen, die zum heutigen Lebensstil passen. Das ist auch für die Differenzierung von Mietobjekten wirksam.
Welche Renovierungspunkte sind bei gebrauchten Eigentumswohnungen wichtig?
Prioritäten bei der Renovierung des Sondereigentums
Die wichtigsten Renovierungspunkte in absteigender Reihenfolge der Kostenwirksamkeit sind die folgenden.
- Nassbereiche: Trennung des 3-in-1-Badezimmers, Einbau einer Systemküche, Ergänzung eines Badtrockners (besonders wirksam gegen Leerstand bei auf Frauen ausgerichteten Objekten)
- Grundrissänderung: Umwandlung in ein LDK (Zusammenlegung separater Zimmer mit Essküche), Umwandlung eines Einbauschranks im japanischen Stil in einen Kleiderschrank
- Innenausbau: Austausch von Tapeten und Bodenmaterialien, Beseitigung von Niveauunterschieden
Auch die Renovierung der Gemeinschaftsflächen trägt zur Wertsteigerung bei
Wenn Eigentümer das Gesamtimage des Gebäudes verbessern möchten, sind die Aufwertung des Eingangsbereichs, die Reinigung der Außenfassade, die Bepflanzung und die Änderung der Außenbeleuchtung wirksame Maßnahmen. Vor allem der Einsatz marmorartiger Materialien oder indirekter Beleuchtung im Eingangsbereich verändert den Eindruck von Interessenten deutlich.
Wie wirkt sich Renovierung auf den Vermögenswert aus?
Der Vermögenswert gebrauchter Eigentumswohnungen wird neben Lage und Baualter stark vom Zustand des Wohnraums beeinflusst. Gerade bei Objekten mit einem Alter von rund 20 Jahren bestimmt die tatsächliche Qualität des Wohnraums zunehmend die Nachfrage. Renovierte Objekte neigen im Vergleich zu nicht modernisierten Objekten mit gleichem Baualter dazu, ihren Vermögenswert besser zu halten, und auch das Mietniveau lässt sich leichter sichern.
Aus Sicht der Mietverwaltung lässt sich die Ertragskraft maximieren, wenn dies mit einem strategischen Ansatz im Leasinggeschäft kombiniert wird. Außerdem ist die Auswahl einer vertrauenswürdigen Verwaltungsgesellschaft unverzichtbar, um den Vermögenswert langfristig zu erhalten.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F. Wie hoch sind die üblichen Renovierungskosten?
Für eine vollständige Erneuerung der Nassbereiche gelten etwa 2 bis 4 Millionen Yen als gängiger Richtwert, für eine Komplettsanierung mit Grundrissänderung etwa 5 bis 10 Millionen Yen. Je nach Objektgröße und Ausstattung gibt es jedoch erhebliche Unterschiede.
F. Was eignet sich besser als Investition: eine renovierte gebrauchte Eigentumswohnung oder ein nicht modernisiertes Objekt?
Wer die Anschaffungskosten niedrig hält und selbst renoviert, kann eine höhere Rendite anstreben, trägt jedoch das Risiko von Leerstand während der Bauzeit. Renovierte Objekte sind dagegen sofort bezugsfähig und stabiler, aber oft teurer.
F. Bei welchem Baualter lohnt sich die Renovierung einer gebrauchten Eigentumswohnung?
Im Allgemeinen gibt es viele Fälle, in denen sich der Vermögenswert bei Objekten mit einem Baualter von 20 bis 30 Jahren durch Renovierung deutlich steigern lässt. Voraussetzung ist jedoch die Prüfung von Gebäudestruktur, Verwaltungszustand und Erdbebensicherheit.
F. Können die Wohnungseigentümer allein über die Renovierung der Gemeinschaftsflächen entscheiden?
Für die Renovierung der Gemeinschaftsflächen ist ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft erforderlich. Gewöhnliche Arbeiten erfordern in der Regel einen einfachen Mehrheitsbeschluss, größere Maßnahmen einen qualifizierten Beschluss mit mindestens drei Vierteln Zustimmung.
