في سوق العقارات، ومنذ أن تجاوز عدد صفقات الشقق السكنية المستعملة عدد الشقق الجديدة في عام 2016، استمر الاهتمام بالعقارات المستعملة التي تُشترى مع افتراض تنفيذ تجديد شامل لها. في هذا المقال، نشرح الاستراتيجيات التي ترفع قيمة الأصول من خلال التجديد في استثمار الشقق السكنية المستعملة.
لماذا يتم اختيار الشقق السكنية المستعملة الآن؟
سعرها أقل ويسهل الحصول على تمويل لها
الشقق السكنية المستعملة، التي لا تتأثر بارتفاع تكاليف البناء، أكثر معقولية من حيث السعر بشكل واضح مقارنة بالجديدة. ومع استمرار بيئة الفائدة المنخفضة، هناك ميزة تتمثل في أن العقارات المستعملة ذات تكلفة الاستحواذ المنخفضة يسهل عليها تحقيق عائد أعلى.
عدد العقارات كبير ويمكن الاختيار بحسب الموقع
وعلى خلاف العقارات الجديدة، تتيح العقارات المستعملة خيارات واسعة تشمل مواقع جيدة مثل القرب من المحطات والأحياء السكنية الهادئة. وبصفتها أصلًا استثماريًا، يمكن الاختيار مع التركيز على المنطقة والموقع.
يمكن إضافة قيمة مضافة عبر التجديد
وعلى عكس المخططات الموحدة في العقارات الجديدة، تتيح الشقق السكنية المستعملة إنشاء مساحات مميزة تناسب أساليب الحياة الحالية من خلال التجديد. كما أن ذلك فعال في تمييز العقارات المؤجرة.
ما نقاط التجديد المهمة في الشقق السكنية المستعملة؟
أولويات تجديد الأجزاء المملوكة حصريًا
فيما يلي أبرز نقاط التجديد بترتيب ارتفاع الجدوى مقابل التكلفة.
- المرافق المائية: فصل حمّام الوحدة الثلاثي، تركيب مطبخ نظامي، إضافة مجفف حمام (فعّال بشكل خاص في الحد من الشواغر في العقارات المستهدفة للنساء)
- تغيير المخطط: تحويله إلى LDK (دمج الغرف المستقلة مع مطبخ وغرفة طعام)، وتحويل خزانة الأمتعة اليابانية إلى خزانة ملابس
- التشطيبات الداخلية: تغيير ورق الجدران ومواد الأرضيات، وإزالة فروق المناسيب
تجديد الأجزاء المشتركة مفيد أيضًا لرفع قيمة الأصول
إذا كان المالك يسعى إلى تحسين صورة المبنى بالكامل، فإن تجديد المدخل، وتنظيف الواجهة الخارجية، وتنسيق المزروعات، وتغيير الإضاءة الخارجية تعد إجراءات فعالة. وعلى وجه الخصوص، فإن إدخال خامات بطابع الرخام أو الإضاءة غير المباشرة في المدخل يغيّر انطباع الراغبين في السكن بشكل كبير.
كيف يؤثر التجديد في قيمة الأصول؟
تتأثر قيمة أصول الشقق السكنية المستعملة إلى حد كبير، إلى جانب الموقع وعمر البناء، بـحالة مساحة السكن. وخصوصًا في العقارات التي يناهز عمرها 20 عامًا، تصبح جودة المساحة السكنية الفعلية عاملًا مؤثرًا في الطلب. وتميل العقارات المجددة إلى أن تكون أقل عرضة لانخفاض قيمة الأصول مقارنة بالعقارات غير المجددة ذات العمر نفسه، كما يسهل عليها الحفاظ على مستوى الإيجارات.
ومن منظور إدارة الإيجارات، يمكن تعظيم الإيرادات عند الجمع بين ذلك وبين النهج الاستراتيجي لأعمال التأجير. كما أن اختيار شركة إدارة موثوقة ضروري أيضًا للحفاظ على قيمة الأصول على المدى الطويل.
الأسئلة الشائعة (FAQ)
س. ما النطاق السعري المعتاد لتكاليف التجديد؟
يُعد نطاق 2 إلى 4 ملايين ين تقريبًا مؤشرًا شائعًا للتجديد الكامل للمرافق المائية، و5 إلى 10 ملايين ين تقريبًا للتجديد الشامل الذي يتضمن تغيير المخطط. إلا أن ذلك يختلف كثيرًا بحسب حجم العقار والمواصفات.
س. أيهما أنسب للاستثمار: شقة سكنية مستعملة مجددة أم عقار غير مجدد؟
إذا خفّضت تكلفة الاستحواذ ونفذت التجديد بنفسك، فيمكن استهداف عائد أعلى، لكن هناك مخاطر شواغر خلال فترة الأعمال. أما العقار المجدد فيتيح السكن الفوري ويتميز باستقرار أعلى، لكنه يميل إلى أن يكون أعلى سعرًا.
س. بعد كم سنة من البناء تكون الشقة السكنية المستعملة ذات قيمة للتجديد؟
بشكل عام، كثيرًا ما ترتفع قيمة الأصول بشكل كبير عبر التجديد في العقارات التي مضى على بنائها 20 إلى 30 عامًا. لكن ذلك يفترض مسبقًا التحقق من هيكل المبنى، وحالة الإدارة، ومقاومة الزلازل.
س. هل يمكن لمالكي الوحدات وحدهم اتخاذ قرار تجديد الأجزاء المشتركة في الشقة السكنية؟
يتطلب تجديد الأجزاء المشتركة قرارًا من اتحاد الملاك. وعادةً ما تحتاج الأعمال العامة إلى قرار عادي (الأغلبية)، بينما تتطلب أعمال التجديد الكبيرة قرارًا خاصًا (ثلاثة أرباع أو أكثر).
