Sur le marché immobilier, depuis le renversement observé en 2016, lorsque le nombre de transactions sur les appartements anciens a dépassé celui du neuf, l'intérêt pour les biens anciens à rénover ne cesse de croître. Dans cet article, nous expliquons les stratégies permettant d'accroître la valeur patrimoniale grâce à la rénovation dans le cadre d'un investissement en appartement ancien.
Pourquoi les appartements anciens sont-ils aujourd'hui autant choisis ?
Ils sont moins chers et facilitent le recours au crédit
Les appartements anciens, qui ne subissent pas l'impact de la hausse des coûts de construction, sont nettement plus abordables que les logements neufs. Dans un contexte de taux bas, les biens anciens aux coûts d'acquisition maîtrisés présentent l'avantage de permettre plus facilement un rendement plus élevé.
Le nombre de biens est important et le choix par emplacement est possible
Contrairement au neuf, l'ancien permet aussi de choisir parmi un large éventail de biens bien situés, par exemple à proximité des gares ou dans des quartiers résidentiels calmes. En tant qu'actif d'investissement, il est possible de sélectionner un bien en se concentrant sur la zone et l'emplacement.
La rénovation permet d'ajouter de la valeur
Face aux plans uniformes des logements neufs, les appartements anciens permettent, grâce à la rénovation, de créer des espaces de caractère adaptés aux modes de vie actuels. C'est également efficace pour différencier un bien locatif.
Quels sont les points clés d'une rénovation d'appartement ancien ?
Priorités de rénovation des parties privatives
Par ordre de rentabilité des travaux, les principaux points de rénovation sont les suivants.
- Pièces d'eau : séparation de l'unité de bain trois-en-un, installation d'une cuisine équipée, ajout d'un système de séchage dans la salle de bains (particulièrement efficace pour limiter la vacance dans les biens ciblant une clientèle féminine)
- Modification du plan : transformation en LDK (intégration des pièces séparées et de la salle à manger-cuisine), remplacement des placards traditionnels par des dressings
- Finitions intérieures : changement des revêtements muraux et de sol, suppression des différences de niveau
La rénovation des parties communes contribue aussi à améliorer la valeur patrimoniale
Si, en tant que propriétaire, vous souhaitez améliorer l'image de l'ensemble de l'immeuble, la rénovation de l'entrée, le nettoyage de la façade, les plantations et la modification de l'éclairage extérieur sont efficaces. En particulier, l'introduction de matériaux à effet marbre et d'un éclairage indirect à l'entrée modifie fortement l'impression des candidats à la location.
Quel est l'impact de la rénovation sur la valeur patrimoniale ?
La valeur patrimoniale d'un appartement ancien dépend fortement, en plus de l'emplacement et de l'ancienneté, de l'état de l'espace habitable. En particulier pour les biens d'environ 20 ans, la qualité réelle de l'espace de vie commence à déterminer la demande. Les biens rénovés ont tendance à moins perdre de valeur que les biens non rénovés du même âge, et à mieux maintenir leur niveau de loyer.
Du point de vue de la gestion locative, il est possible de maximiser les revenus en combinant cela avec une approche stratégique des opérations de leasing. De plus, le choix d'une société de gestion fiable est également indispensable pour préserver durablement la valeur patrimoniale.
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Questions fréquentes (FAQ)
Q. Quel est l'ordre de grandeur du coût d'une rénovation ?
À titre indicatif, une rénovation complète des pièces d'eau coûte généralement entre 2 et 4 millions de yens, et une rénovation intégrale avec modification du plan entre 5 et 10 millions de yens. Le montant varie fortement selon la taille du bien et les spécifications retenues.
Q. Pour investir, vaut-il mieux acheter un appartement ancien déjà rénové ou un bien non rénové ?
Si vous réduisez le coût d'acquisition et réalisez vous-même la rénovation, vous pouvez viser un rendement plus élevé, mais il existe un risque de vacance pendant la durée des travaux. Un bien déjà rénové permet une mise en location immédiate et offre davantage de stabilité, mais son prix est souvent plus élevé.
Q. À partir de quel âge un appartement ancien présente-t-il un intérêt à être rénové ?
En règle générale, les biens âgés de 20 à 30 ans sont nombreux à voir leur valeur patrimoniale nettement progresser grâce à la rénovation. Toutefois, il est indispensable de vérifier la structure du bâtiment, la qualité de sa gestion et sa résistance sismique.
Q. La rénovation des parties communes d'une copropriété peut-elle être décidée uniquement par un copropriétaire individuel ?
Les travaux sur les parties communes nécessitent une résolution du syndicat de copropriété. En règle générale, les travaux ordinaires requièrent une majorité simple, tandis que les rénovations d'envergure exigent une majorité qualifiée des trois quarts ou plus.
