En el mercado inmobiliario, desde que en 2016 se produjo un cambio de tendencia en el que el número de contratos cerrados de apartamentos de segunda mano superó al de obra nueva, el interés por las propiedades usadas con renovación prevista ha seguido creciendo. En este artículo explicamos estrategias para aumentar el valor del activo mediante la renovación en la inversión en apartamentos de segunda mano.
¿Por qué ahora se eligen los apartamentos de segunda mano?
Son más baratos y facilitan la financiación hipotecaria
Los apartamentos de segunda mano, que no se ven afectados por el aumento de los costes de construcción, son abrumadoramente más asequibles en comparación con los de obra nueva. En un entorno de tipos bajos, las propiedades usadas con menores costes de adquisición tienen la ventaja de facilitar la obtención de una rentabilidad más alta.
Hay muchas propiedades y se puede elegir por ubicación
A diferencia de la obra nueva, en el mercado de segunda mano también es posible elegir entre una amplia gama de propiedades bien ubicadas, como cerca de estaciones o en zonas residenciales tranquilas. Como activo de inversión, es posible seleccionar centrándose en el área y la ubicación.
La renovación permite añadir valor
Frente a las distribuciones uniformes de la obra nueva, los apartamentos de segunda mano permiten crear, mediante renovación, espacios con personalidad adaptados al estilo de vida actual. También es eficaz para diferenciar propiedades en alquiler.
¿Cuáles son los puntos clave de la renovación en apartamentos de segunda mano?
Prioridades de renovación en las áreas privativas
Por orden de mayor relación coste-beneficio, los principales puntos de renovación son los siguientes.
- Áreas húmedas: separar la unidad de baño de tres piezas, instalar una cocina integral, añadir secadora/ventilación en el baño (especialmente eficaz para reducir vacantes en propiedades dirigidas a mujeres)
- Cambio de distribución: convertir en LDK (integración de habitaciones independientes y comedor-cocina), cambiar armarios empotrados tradicionales por clósets
- Acabados interiores: cambio de papel pintado y suelos, eliminación de desniveles
La renovación de las zonas comunes también es eficaz para mejorar el valor del activo
Si como propietario desea mejorar la imagen de todo el edificio, son eficaces la reforma del vestíbulo de entrada, la limpieza de la fachada, la vegetación y el cambio de la iluminación exterior. En particular, la incorporación de materiales con apariencia de mármol e iluminación indirecta en la entrada cambia de forma significativa la impresión de los potenciales inquilinos.
¿Cómo influye la renovación en el valor del activo?
El valor del activo de un apartamento de segunda mano depende en gran medida, además de la ubicación y la antigüedad del edificio, del estado del espacio habitable. En especial en propiedades de alrededor de 20 años de antigüedad, la calidad real del espacio de vida empieza a determinar la demanda. Las propiedades renovadas tienden a perder menos valor que las no reformadas de la misma antigüedad y también a mantener mejor el nivel de renta.
Desde la perspectiva de la gestión de alquileres, es posible maximizar la rentabilidad al combinarlo con iniciativas estratégicas en las operaciones de leasing. Además, la selección de una empresa gestora de confianza también es indispensable para mantener el valor del activo a largo plazo.
Lecturas relacionadas
- ¿Qué son las "operaciones de leasing" que determinan el éxito o fracaso de la gestión de alquileres? Explicación exhaustiva de las estrategias para reducir vacantes y maximizar la rentabilidad
- Cómo elegir una empresa de gestión de alquileres inmobiliarios | 7 puntos que el propietario debe priorizar y claves del éxito
- Por qué la fijación del alquiler influye en el precio de venta | Estrategia de inversión inmobiliaria en la que una diferencia mensual de 10.000 yenes genera 3 millones de yenes en valor del activo
Preguntas frecuentes (FAQ)
Q. ¿Cuál es el coste aproximado de una renovación?
Como referencia general, una reforma integral de las áreas húmedas suele costar entre 2 y 4 millones de yenes, y una renovación completa con cambio de distribución entre 5 y 10 millones de yenes. La cifra varía significativamente según el tamaño de la propiedad y las especificaciones.
Q. Entre un apartamento de segunda mano ya renovado y una propiedad sin reformar, ¿cuál conviene más para invertir?
Si reduce el coste de adquisición y realiza la renovación por su cuenta, puede aspirar a una rentabilidad más alta, aunque existe el riesgo de vacancia durante el periodo de obra. Una propiedad ya renovada ofrece mayor estabilidad al poder ocuparse de inmediato, pero tiende a tener un precio más alto.
Q. ¿A partir de cuántos años de antigüedad tiene valor renovar un apartamento de segunda mano?
En general, en propiedades de entre 20 y 30 años de antigüedad hay muchos casos en los que la renovación mejora sustancialmente el valor del activo. No obstante, es imprescindible comprobar la estructura del edificio, su estado de gestión y la resistencia sísmica.
Q. ¿La renovación de las zonas comunes de un edificio en condominio puede decidirse solo por los copropietarios individuales?
La reforma de las zonas comunes requiere una resolución de la asociación de propietarios. Por lo general, las obras ordinarias requieren mayoría simple, y las grandes reformas requieren una mayoría especial de tres cuartas partes o más.
