No mercado imobiliário, desde que o número de contratos fechados de apartamentos usados ultrapassou o de imóveis novos em 2016, a atenção aos imóveis usados com renovação planejada continua crescendo. Neste artigo, explicamos estratégias para aumentar o valor do ativo por meio de renovações em investimentos em apartamentos usados.
Por que os apartamentos usados estão sendo escolhidos agora?
O preço é menor e o financiamento fica mais acessível
Apartamentos usados, que não sofrem diretamente o impacto da alta dos custos de construção, são muito mais acessíveis do que imóveis novos. Em um ambiente de juros baixos, imóveis usados com menor custo de aquisição tendem a viabilizar retornos mais altos.
Há mais oferta e é possível escolher melhor a localização
Diferentemente dos imóveis novos, os usados oferecem ampla escolha, inclusive perto de estações e em bairros residenciais tranquilos. Como alvo de investimento, é possível selecionar com foco em área e localização.
A renovação permite agregar valor
Em contraste com plantas padronizadas de imóveis novos, apartamentos usados podem ser renovados para criar espaços personalizados adequados ao estilo de vida atual. Isso também é eficaz para a diferenciação de imóveis para locação.
Quais são os principais pontos de renovação em apartamentos usados?
Prioridades de renovação nas áreas privativas
Em ordem de melhor custo-benefício, os principais pontos de renovação são os seguintes.
- Áreas molhadas: separação do banheiro unitário de 3 peças, instalação de cozinha planejada, adição de secadora de banheiro (especialmente eficaz para reduzir vacância em imóveis voltados ao público feminino)
- Alteração de planta: integração em LDK (unificação de quarto independente com sala de jantar e cozinha), conversão de armário embutido tradicional em closet
- Acabamentos internos: troca de papel de parede e revestimento de piso, eliminação de desníveis
A renovação das áreas comuns também ajuda a elevar o valor do ativo
Se, como proprietário, o objetivo for melhorar a imagem do edifício como um todo, reforma da entrada, limpeza da fachada, paisagismo e mudança da iluminação externa são medidas eficazes. Em especial, o uso de materiais com aspecto de mármore e iluminação indireta na entrada muda bastante a impressão de quem deseja alugar.
Como a renovação afeta o valor do ativo?
O valor do ativo de um apartamento usado depende fortemente não apenas da localização e da idade do edifício, mas também do estado do espaço residencial. Em especial em imóveis com cerca de 20 anos de construção, a qualidade real do ambiente interno passa a influenciar a demanda. Em comparação com unidades não reformadas da mesma idade, imóveis renovados tendem a perder menos valor e a manter melhor o nível do aluguel.
Do ponto de vista da gestão de locação, combinar isso com uma abordagem estratégica das operações de leasing ajuda a maximizar a receita. Além disso, a seleção de uma administradora confiável também é indispensável para manter o valor do ativo no longo prazo.
Leitura relacionada
- O que são as operações de leasing que determinam o sucesso da gestão de locação? Explicação completa das estratégias para reduzir vacância e maximizar a rentabilidade
- Como escolher uma empresa de administração de locação imobiliária: 7 pontos que o proprietário deve priorizar e segredos para o sucesso
- Por que a definição do aluguel influencia o preço de venda: a estratégia de investimento imobiliário em que uma diferença mensal de 10 mil ienes gera 3 milhões de ienes em valor do ativo
Perguntas frequentes (FAQ)
Q. Qual é a faixa de custo de uma renovação?
Como referência geral, uma reforma completa das áreas molhadas costuma custar entre 2 e 4 milhões de ienes, e uma renovação integral com alteração de planta entre 5 e 10 milhões de ienes. O valor varia bastante conforme o porte do imóvel e as especificações.
Q. Para investimento, é melhor um apartamento usado já renovado ou uma unidade sem reforma?
Se você reduzir o custo de aquisição e fizer a renovação por conta própria, pode buscar um retorno maior, mas haverá risco de vacância durante a obra. Unidades já renovadas oferecem ocupação imediata e mais estabilidade, mas tendem a custar mais caro.
Q. A partir de quantos anos de construção um apartamento usado tem valor para renovação?
Em geral, imóveis com 20 a 30 anos de construção costumam apresentar muitos casos em que a renovação aumenta significativamente o valor do ativo. No entanto, a confirmação da estrutura do edifício, do estado da gestão e da resistência sísmica é indispensável.
Q. A renovação das áreas comuns do condomínio pode ser decidida apenas pelos proprietários de unidades?
Reformas em áreas comuns exigem deliberação da associação de administração do condomínio. Em geral, obras ordinárias exigem maioria simples, enquanto reformas de grande porte exigem maioria qualificada de 3/4 ou mais.
