Immobilieninvestitionen scheitern oft an den hohen Anfangskosten, doch mit kleinteiligen Immobilieninvestments ist ein Einstieg schon mit kleinen Beträgen möglich. Starten Sie erst, nachdem Sie Funktionsweise und Varianten genau verstanden haben.
Was ist ein kleinteiliges Immobilieninvestment?
Ein kleinteiliges Immobilieninvestment ist ein Modell, bei dem eine einzelne Immobilie in kleinere Anteile aufgeteilt wird und Kapital von mehreren Anlegern gebündelt in die Investition fließt. Die Erträge aus der Bewirtschaftung werden an alle Anleger ausgeschüttet. Bei einer klassischen Immobilieninvestition ist in der Regel ein hoher Kapitaleinsatz erforderlich, während der Einstieg bei kleinteiligen Modellen bereits mit kleinen Beträgen möglich ist. Deshalb sind sie auch bei Einsteigern beliebt.
Welche drei Arten kleinteiliger Immobilieninvestments gibt es?
Tokumei-Kumiai-Modell
Bei diesem Modell beteiligt sich der Investor an einer stillen Gesellschaft und es kommt dem Bild „in einen Immobilienfonds zu investieren“ nahe. Da die Immobilie nicht direkt gehalten wird, werden die Erträge steuerlich als sonstige Einkünfte behandelt. Kennzeichnend sind kürzere Laufzeiten und eine Vorrang-Nachrang-Struktur mit höherer Kapitalsicherheit, zugleich ist der Nutzen begrenzt, selbst wenn die Gewinne deutlich steigen.
Nin-i-Kumiai-Modell
Alle Anleger halten einen Miteigentumsanteil an der Immobilie und werden als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Im Gegenzug zur Grunderwerbsteuer werden die Erträge als Einkünfte aus Immobilien behandelt. Häufig ist dieses Modell auf eine langfristige Bewirtschaftung ausgelegt und wird auch als Maßnahme zur Reduzierung von Erbschaft- und Schenkungsteuer beachtet.
Vermietungsmodell
Mehrere Anleger erwerben Miteigentumsanteile an einer Immobilie, vermieten diese an ein Immobilienunternehmen und erhalten die Miete als Ausschüttung. Wie beim Nin-i-Kumiai-Modell erfolgt ein Eintrag im Grundbuch, und die Ausschüttungen gelten als Einkünfte aus Immobilien. Selbst wenn der Betreiber insolvent wird, bleiben die Miteigentumsanteile gesichert. Eine Herausforderung ist jedoch die geringe Zahl verfügbarer Produkte.
Welche Vorteile bieten kleinteilige Investments?
- Investition bereits mit kleinen Beträgen möglich：Auch in hochpreisige Objekte in zentralen Lagen kann investiert werden
- Kein Aufwand für Verwaltung und Betrieb：Professionelle Immobilienunternehmen übernehmen dies
- Risikostreuung ist möglich：Mit kleinen Beträgen kann in mehrere Objekte investiert werden
- Vorteile bei der Nachlassplanung：Beim Nin-i-Kumiai-Modell ist der Steuereffekt durch die Immobilienbewertung (Straßenrichtwert und Bewertung für die Grundsteuer) höher als bei Bargeld, zudem ist eine Aufteilung einfacher
Welche Nachteile haben kleinteilige Investments?
- Die Rendite ist gering：Da der Anlagebetrag klein ist, fällt auch der Ertrag entsprechend kleiner aus
- Die Produktauswahl ist begrenzt：Neue Produkte sind oft sehr gefragt und schnell ausverkauft
- Keine Fremdfinanzierung möglich：Mangels Sicherheiten ist ein Einstieg nur mit Eigenkapital möglich
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F. Können auch Einsteiger mit kleinteiligen Immobilieninvestments beginnen?
Ja. Da Verwaltung und Betrieb von Profis übernommen werden, ist dies eine Anlageform, in die auch ohne Spezialwissen vergleichsweise leicht eingestiegen werden kann. Dennoch sollten Sie Ihre Entscheidung erst nach einem klaren Verständnis der jeweiligen Risiken und Erträge treffen.
F. Wie wähle ich zwischen dem Tokumei-Kumiai- und dem Nin-i-Kumiai-Modell?
Wenn Sie auf kurze Laufzeiten und hohe Kapitalsicherheit Wert legen, ist das Tokumei-Kumiai-Modell geeignet. Wenn Sie hingegen langfristige Bewirtschaftung, steuerliche Vorteile und Nachlassplanung priorisieren, passt das Nin-i-Kumiai-Modell besser.
F. Wie wird ein kleinteiliges Immobilieninvestment steuerlich behandelt?
Beim Tokumei-Kumiai-Modell gelten die Erträge als sonstige Einkünfte, beim Nin-i-Kumiai- und beim Vermietungsmodell als Einkünfte aus Immobilien. Da eine Steuererklärung erforderlich ist, empfehlen wir die Rücksprache mit einem Steuerberater.
F. Wo können diese Produkte erworben werden?
Sie werden von Immobilienunternehmen und Wertpapiergesellschaften angeboten. Da gefragte Produkte oft sehr schnell ausverkauft sind, ist eine kontinuierliche Informationsbeschaffung wichtig.
