Da die Nachfrage nach funktionalen und gestalterisch hochwertigen Büroumgebungen steigt, rückt die „Bürosanierung“ als Verbesserungsmaßnahme in den Fokus, die sich kostengünstiger umsetzen lässt als ein Büroumzug. Auch für Eigentümer von Mietobjekten und Investoren in Gewerbeimmobilien wirkt sich ein Verständnis für Bürosanierungen von Mietern direkt auf den Immobilienwert und die Auslastungsquote aus.
Was ist eine Bürosanierung?
Eine Bürosanierung ist eine Maßnahme, bei der ein bestehendes Büro umgebaut wird, um Gestaltung und Funktionalität zu verbessern und aufzuwerten. Ähnlich wie bei einer Wohnraumsanierung geht es nicht nur darum, den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen, sondern darum, „einem bestehenden Gebäude einen neuen Wert hinzuzufügen“. Die wichtigsten Verbesserungsziele sind die folgenden zwei Punkte.
- Verbesserung der Arbeitsfreundlichkeit: Optimierung der Wegeführung, Einrichtung von Refresh-Bereichen, Schaffung von Kommunikationsflächen
- Verbesserung der Gestaltung: Aufwertung des Unternehmensimages, Stärkung der Recruitingkraft
Welche Vorteile sind von einer Bürosanierung zu erwarten?
Steigerung von Produktivität und Motivation der Mitarbeitenden
Eine komfortable Büroumgebung schafft ein Umfeld, in dem Mitarbeitende angenehm arbeiten können, was letztlich zu höherer Produktivität führt. Wirksam sind dabei etwa eine verbesserte Wegeführung sowie Bereiche für konzentriertes Arbeiten und Austausch.
Verbesserter externer Eindruck und stärkere Recruitingkraft
Der Eindruck, den Geschäftspartner und Bewerber beim Besuch des Büros gewinnen, wirkt sich direkt auf das Unternehmensimage aus. Ein gestalterisch hochwertiges Büro wirkt sich auch im Recruiting vorteilhaft aus.
Hohe Kosteneffizienz
Im Vergleich zu einem Büroumzug lassen sich Kosten, Aufwand und Ausfallzeiten deutlich reduzieren. Da das bestehende Büro genutzt und punktuell verbessert werden kann, ist dies eine Methode mit hoher Kostenleistung. Wenn jedoch ein umfassender Umbau (Full Renovation) gewünscht ist, sollte ein Kostenvergleich mit einem Umzug erfolgen.
Welche Punkte sind bei einer Bürosanierung zu beachten?
Bei Mietbüros den Umfang der Rückbaupflicht vorab prüfen
Wenn ein Mietbüro saniert wird, ist es wichtig, den Umfang der Wiederherstellungspflicht beim Auszug vorab klar mit dem Eigentümer zu vereinbaren. Insbesondere Änderungen an Innenausbau, Bodenmaterialien, Decken und Trennwänden können zu hohen Rückbaukosten führen.
Vor der Umsetzung die Ziele klar definieren
Nicht ein vager Wunsch wie „es soll schicker werden“, sondern eine klare Vorabdefinition der Ziele, die erreicht werden sollen, etwa höhere Produktivität, ein besseres Image oder stärkere Recruitingkraft, führt zu einer Sanierung ohne spätere Reue. Je nach konkretem Ziel fällt die Planung unterschiedlich aus.
Die Bedeutung der Bürosanierung aus Eigentümersicht
Wenn Mieterunternehmen eine Bürosanierung durchführen, kann dies zu längeren Mietdauern, höheren Verlängerungsquoten und einer Steigerung des Mehrwerts der Immobilie führen. Für Eigentümer ist es zudem wirksam gegen Leerstand, Sanierungen in einem angemessenen Rahmen zu genehmigen und zu unterstützen. Auch der Kauf gebrauchter Büroimmobilien mit anschließender Sanierung und Vermietung an neue Mieter ist eine Strategie im Gewerbeimmobilieninvestment.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- F. Wie hoch sind die üblichen Kosten einer Bürosanierung?
- A. Bei teilweisen Umbauten liegt der Richtwert bei einigen Hunderttausend bis mehreren Millionen Yen, bei einer Full Renovation bei etwa 100.000 bis 300.000 Yen pro Tsubo. Je nach Umfang, Designanforderungen und Rückbaupflicht kann dies stark variieren.
- F. Was ist besser, Bürosanierung oder Umzug?
- A. Wenn Sie mit Lage und Mietkonditionen Ihres aktuellen Büros zufrieden sind, ist eine Sanierung in Bezug auf Kosten und Aufwand oft vorteilhafter. Wenn es Probleme bei Lage, Fläche oder Miete gibt, sollten Sie einen Umzug prüfen.
- F. Worauf ist bei der Verlängerung eines Mietvertrags für ein saniertes Büro zu achten?
- A. Prüfen Sie bei der Verlängerung den Inhalt der Rückbaupflicht erneut und stimmen Sie mit dem Eigentümer ab, wie mit den sanierten Bereichen verfahren wird, etwa ob sie verbleiben dürfen und wie die Entfernungskosten aufgeteilt werden.
- F. Welche Vorteile hat der Kauf einer gebrauchten Büroimmobilie mit anschließender Sanierung?
- A. Durch die Sanierung einer gebrauchten Büroimmobilie in guter Lage lässt sich zu geringeren Kosten eine Umgebung schaffen, die sich dem Standard eines Neubaus annähert, und die Wettbewerbsfähigkeit bei der Mietergewinnung steigern. Das kann auch zur Verbesserung der Bruttorendite beitragen.
