Bei Immobilieninvestitionen haben sogenannte „mehrgeschossige Reihenhäuser“ in den letzten Jahren zunehmend Aufmerksamkeit gewonnen. Investoren schätzen sie, weil sich mehrere Wohneinheiten bei niedrigeren Baukosten realisieren lassen und sich die Verwaltungskosten durch das Fehlen gemeinschaftlicher Flächen ebenfalls senken lassen. In diesem Artikel erläutern wir die baulichen Merkmale mehrgeschossiger Reihenhäuser sowie die Investitionsvorteile, Risiken und aktuellen regulatorischen Entwicklungen.
Was für ein Gebäude ist ein mehrgeschossiges Reihenhaus?
Ein mehrgeschossiges Reihenhaus ist ein Gebäude in Reihenhausform, bei dem die Wohnbereiche auf das 1. und 2. Obergeschoss verteilt sind und jeweils von einem eigenen Haushalt unabhängig genutzt werden können. Die Eingänge sind auf jeder Etage separat angelegt, und es gibt weder eine Eingangshalle noch gemeinschaftliche Flure oder Treppen. Das größte Merkmal ist, dass trotz des Charakters als Mehrfamilienwohnform eine Unabhängigkeit wie bei einem Einfamilienhaus erhalten bleibt.
Welche Vorteile sprechen aus Investorensicht für mehrgeschossige Reihenhäuser?
Größere exklusive Wohnfläche lässt sich sichern
Da keine gemeinschaftlichen Flure oder Treppen erforderlich sind, kann bei gleicher Grundstücksfläche mehr private Nutzfläche geschaffen werden. Das trägt zu höherer Zufriedenheit der Mieter und zu einer stabileren Mietpreisgestaltung bei.
Auch auf kleinen oder unregelmäßig geschnittenen Grundstücken bebaubar
Da mehrgeschossige Reihenhäuser nicht als „Sonderbauten“ gelten, sind die Bauvorschriften weniger streng als bei Apartments oder Wohnanlagen. Ein wesentlicher Vorteil ist, dass sie sich auch auf schmalen oder unregelmäßig geschnittenen Grundstücken leichter errichten lassen. Dadurch können Grundstücke, die bisher schwer nutzbar waren, als renditestarke Immobilien eingesetzt werden.
Wartungskosten lassen sich durch das Fehlen gemeinschaftlicher Flächen senken
Wartungskosten für Gemeinschaftsbereiche wie Flure, Aufzüge oder gemeinsame Eingänge entfallen vollständig. Das senkt die laufenden Kosten des Eigentümers direkt und kann die tatsächliche Rendite verbessern.
Weniger Konflikte zwischen Bewohnern
Da das Gebäude nur aus zwei Haushalten im 1. und 2. Obergeschoss besteht, ist die Unabhängigkeit hoch und die Kontaktfrequenz mit Nachbarn gering. Weniger Lärmbeschwerden und ein geringerer Aufwand bei der Konfliktbearbeitung sind für Eigentümer ein großer Vorteil.
Baurechtliche Anforderungen sind vergleichsweise moderat
Da es sich nicht um einen Sonderbau handelt, sind die Pflichten in Bezug auf Brandschutz- und Fluchtvorrichtungen reduziert, was hilft, die Baukosten zu begrenzen.
Welche Risiken bestehen bei Investitionen in mehrgeschossige Reihenhäuser?
Die Fläche im 1. Obergeschoss fällt kleiner aus als im 2. Obergeschoss
Da die Treppe zum 2. Obergeschoss im 1. Obergeschoss untergebracht wird, ist die Grundfläche im 1. Obergeschoss tendenziell kleiner als im 2. Obergeschoss. Auch die Freiheit bei der Grundrissplanung nimmt ab, was zu unterschiedlichen Präferenzen bei Mietern führen kann.
Lärmprobleme zwischen den Etagen
Da die Wohnungen im 1. und 2. Obergeschoss übereinander liegen, werden Alltagsgeräusche wie Schritte leichter übertragen. Besonders bei Holzbauten ist dies ausgeprägt, weshalb auf die Bewohner Rücksicht genommen werden muss.
Risiko der Brandausbreitung
Da die Wohneinheiten horizontal und vertikal nah beieinander liegen, kann sich ein Feuer im Brandfall leichter ausbreiten. Weil es sich nicht um einen Sonderbau handelt, besteht keine Pflicht zur Installation von Löschanlagen, sodass eigenverantwortliche Brandschutzmaßnahmen des Eigentümers besonders wichtig sind.
Wie entwickeln sich die Vorschriften für großflächige mehrgeschossige Reihenhäuser?
Die Präfektur Tokio hat für großflächige mehrgeschossige Reihenhäuser bestimmte Vorschriften eingeführt. Der Kreis der betroffenen Objekte ist derzeit jedoch begrenzt, sodass kleinere Investitionen in mehrgeschossige Reihenhäuser aktuell kaum wesentlich beeinflusst werden. Andererseits ist es möglich, dass künftig auch andere Kommunen zusätzliche Regelungen per Satzung einführen. Bei Investitionsentscheidungen ist es daher wichtig, Änderungen im rechtlichen Umfeld kontinuierlich zu beobachten.
Bei der Entwicklung einer Investitionsstrategie ist es zudem sinnvoll, sich auch mit den umfassenden Fähigkeiten auseinanderzusetzen, die für Immobilieninvestitionen erforderlich sind (Steuern, Recht und Bauwesen), da dies die Qualität der Entscheidungsfindung erhöht. Bitte lesen Sie außerdem auch die vier Grundregeln, um einen überteuerten Kauf zu vermeiden.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F. Worin besteht der Unterschied zwischen einem mehrgeschossigen Reihenhaus und einem Apartment?
Ein mehrgeschossiges Reihenhaus gilt nicht als Sonderbau und ist ohne Gemeinschaftsflächen konzipiert. Apartments verfügen über gemeinschaftliche Flure oder Treppen, und auf sie werden strengere Brandschutz- und Fluchtvorschriften angewendet.
F. Lassen sich mehrgeschossige Reihenhäuser auch auf kleinen Grundstücken bauen?
Ja. Da sie nicht als Sonderbauten gelten, können sie auch auf schmalen oder unregelmäßig geschnittenen Grundstücken errichtet werden, auf denen Apartments oder Wohnanlagen nur schwer zu bauen sind.
F. Gelten die Vorschriften für mehrgeschossige Reihenhäuser inzwischen landesweit?
Derzeit werden Vorschriften für großflächige mehrgeschossige Reihenhäuser vor allem in Tokio angewendet. Künftig könnten jedoch auch andere Kommunen zusätzliche Regelungen per Satzung einführen.
F. Ist die Rendite bei Investitionen in mehrgeschossige Reihenhäuser hoch?
Da keine Wartungskosten für Gemeinschaftsflächen anfallen, sind die laufenden Kosten niedriger, wodurch die tatsächliche Rendite tendenziell höher ausfällt. Sie hängt jedoch vom Standort, der Mietnachfrage und den Baukosten ab.
F. Ist die Feuerversicherung bei mehrgeschossigen Reihenhäusern dieselbe wie bei gewöhnlichen Apartments?
Da mehrgeschossige Reihenhäuser nicht als Sonderbauten gelten, können sich Versicherungskategorie und Prämie von denen gewöhnlicher Apartments unterscheiden. Eine individuelle Rücksprache mit dem Versicherer ist daher erforderlich.
