Viele Bauherren errichten beim Start ihres Geschäfts ein Wohnhaus mit Laden, doch nur wenige planen Gestaltung und Finanzierung bereits so, dass der Ladenbereich später vermietet werden kann. Ein Wohnhaus mit Laden kann bei richtiger Bewirtschaftung auch eine ertragsstarke Immobilie mit stabilen Mieteinnahmen sein. Dieser Beitrag ordnet die Nutzungsmöglichkeiten solcher Objekte aus Sicht von Investment und Vermietungsmanagement ein.
Welche Vorteile bietet der Bau eines Wohnhauses mit Laden?
Ein Wohnhaus mit Laden ist eine sinnvolle Immobilienform, mit der sich Wohnkosten und Geschäftskosten zugleich senken lassen. Die wichtigsten Vorteile sind die folgenden fünf Punkte.
Keine Ladenmiete mehr
Der größte Vorteil eines Wohnhauses mit Laden ist, dass keine Miete für den Laden anfällt. Wer ein Ladenlokal anmietet, zahlt Kaution, Deposit und Schlüsselgeld sowie die monatliche Miete. Bei Eigennutzung lassen sich die Fixkosten jedoch selbst in wirtschaftlich schwierigen Phasen deutlich senken.
Nutzung eines zinsgünstigen Wohnungsbaudarlehens
Je nach Finanzinstitut kann für den Wohnteil ein Wohnungsbaudarlehen genutzt werden, sodass eine Finanzierung zu niedrigeren Zinsen als bei gewerblichen Darlehen möglich ist. Ist die Ladenfläche jedoch zu groß, kann das Wohnungsbaudarlehen entfallen. Deshalb ist es wichtig, die Konditionen mehrerer Finanzinstitute zu vergleichen.
Baukosten als Aufwand und Abschreibung ansetzen
Die Baukosten des Ladenbereichs können jährlich als Abschreibung steuerlich als Aufwand erfasst werden. Auch der Zinsanteil des Wohnungsbaudarlehens kann in der Steuererklärung angesetzt werden, wodurch ein Steuervorteil möglich ist.
Anwendung der Steuerermäßigung für Wohnungsbaudarlehen
Je nach Anteil des Wohnbereichs kann die besondere Steuerermäßigung für Wohnungsbaudarlehen angewendet werden. Werden die Voraussetzungen erfüllt, etwa eine Laufzeit von mindestens 10 Jahren, ist auch eine Erstattung der Einkommensteuer möglich.
Ermäßigungen bei Grundsteuer und Stadtplanungssteuer
Wenn die kommunalen Voraussetzungen erfüllt sind, können Ermäßigungen bei der Grundsteuer und der Stadtplanungssteuer gewährt werden.
Kann ein Wohnhaus mit Laden vermietet werden?
Wenn der Geschäftsbetrieb beendet wird oder ein Umzug ansteht, kann der Ladenbereich an Dritte vermietet werden.Mieteinnahmen können die Belastung durch die Rückzahlung des Wohnungsbaudarlehens mindern und dem Objekt zugleich die Funktion einer Ertragsimmobilie geben.
Worauf Investoren bei der Vermietung achten sollten
Das Wohnungsbaudarlehen gilt nur für den Wohnteil
Da für den Ladenbereich kein Wohnungsbaudarlehen eingesetzt werden kann, muss das Darlehen zwischen Wohnteil und Ladenbereich aufgeteilt werden. Wird die Ladenfläche zu groß, muss der Gesamtbetrag in manchen Fällen vollständig über ein gewerbliches Darlehen finanziert werden, was den monatlichen Cashflow beeinflusst. Daher sollte die Flächenverteilung bereits in der Planungsphase sorgfältig geprüft werden.
Risiko, nur schwer Mieter zu finden
Im Vergleich zu normalen Wohnimmobilien ist die Nachfrage nach Wohnhäusern mit Laden begrenzt, sodass sich Leerstandszeiten verlängern können. Wählen Sie daher ein Immobilienunternehmen mit viel Erfahrung im Verkauf und in der Vermietung solcher Objekte und nutzen Sie zusätzlich Vergleichsportale für Grundstücksnutzungskonzepte, um marktgerechte Mieten und die Marktfähigkeit realistisch einzuschätzen.
Probleme bei Lärm und Privatsphäre
Bei einer integrierten Struktur von Laden und Wohnraum dringen Geräusche leichter wechselseitig ein. Je nach Lebensstil der Mieter kann das zu Konflikten führen. Deshalb sind Schallschutzkonzepte und eine sorgfältige Auswahl der Mieterstruktur wichtig.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F. Kann für den Ladenbereich eines Wohnhauses mit Laden ein Wohnungsbaudarlehen genutzt werden?
A. Nein. Für den Ladenbereich gilt kein Wohnungsbaudarlehen. Dafür ist ein gewerbliches Darlehen erforderlich. Der Umfang des Wohnungsbaudarlehens richtet sich nach dem Flächenanteil des Wohnbereichs.
F. Müssen Mieteinnahmen aus dem Ladenbereich in der Steuererklärung angegeben werden?
A. Ja. Mieteinnahmen aus dem Ladenbereich sind als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erklären. Durch den korrekten Ansatz von Aufwendungen wie Abschreibung, Reparaturen und Darlehenszinsen lassen sich Steuereffekte erzielen.
F. Ich habe gehört, dass sich für ein Wohnhaus mit Laden nur schwer Mieter finden. Stimmt das?
A. Im Vergleich zu normalen Wohnimmobilien ist die Nachfrage tatsächlich begrenzter, daher ist das Leerstandsrisiko tendenziell höher. Entscheidend sind die Wahl eines erfahrenen Immobilienunternehmens, eine angemessene Mietpreisfestsetzung und eine starke Positionierung des Objekts.
F. Kann ich den Laden selbst nutzen und gleichzeitig den Wohnteil vermieten?
A. Das ist möglich. Wenn jedoch ein Wohnungsbaudarlehen genutzt wird, sind Meldung und Zustimmung des Finanzinstituts erforderlich. Eine unerlaubte Vermietung des Wohnteils kann einen Verstoß gegen den Darlehensvertrag darstellen.
