很多人在创业时会建造商住一体住宅，但在设计和资金规划阶段就考虑到未来将商铺部分出租可能性的人并不多。商住一体住宅如果经营得当，也可以成为带来稳定租金收入的收益型不动产。本文将从投资和租赁经营的角度，梳理商住一体住宅的利用方式。
建造商住一体住宅有哪些优势？
商住一体住宅是一种能够同时控制居住成本和经营成本的合理不动产形态。其主要优势有以下五点。
无需支付商铺租金
商住一体住宅最大的优势在于，无需支付商铺租金。租用商铺时，除了保证金、押金和礼金外，还会产生每月租金；但如果是自有物业，即使在经营艰难时期，也能大幅压缩固定成本。
可利用低利率住房贷款
根据金融机构的不同，住宅部分可以适用住房贷款，因此有可能以低于经营性贷款的利率筹措资金。不过，如果商铺面积过大，也有可能无法使用住房贷款，因此比较多家金融机构的条件十分重要。
建设费用可计入费用和折旧
商铺部分的建设费用可以作为折旧费用每年计入支出。此外，住房贷款的利息部分也可以在报税时申报，因此有望获得节税效果。
可适用贷款减税
住房贷款特别扣除会根据住宅部分的比例适用。只要满足偿还期限10年以上等条件，也有望获得所得税退税。
固定资产税和城市规划税的减免措施
如果满足市町村规定的条件，有些情况下还可以享受固定资产税和城市规划税的减免措施。
商住一体住宅可以出租吗？
如果结束商铺经营或搬迁，商铺部分可以出租给第三方。通过租金收入，可以减轻住房贷款偿还负担，并使其具备收益型不动产的功能。
出租时投资者需要注意的要点
住房贷款仅适用于住宅部分
由于商铺部分不能使用住房贷款，因此需要将住宅部分和商铺部分的贷款分开安排。如果商铺面积过大，也可能出现必须全部依靠经营性贷款融资的情况，从而影响每月现金流。重要的是从设计阶段就考虑面积分配。
租客不易找到的风险
与普通住宅相比，商住一体住宅的需求较为有限，空置期可能会拉长。应选择在商住物业买卖和出租方面业绩丰富的不动产公司，同时活用土地利用方案比价网站，判断合理租金和市场性。
噪音和隐私问题
在商铺与住宅一体化的结构中，声音相互干扰更容易发生。根据租户的生活方式不同，也可能发展为纠纷，因此有必要重视隔音设计的讨论以及租户属性的筛选。
常见问题（FAQ）
Q. 商住一体住宅的商铺部分可以使用住房贷款吗？
A. 商铺部分不适用住房贷款。商铺部分需要使用经营性贷款。住房贷款的适用范围取决于住宅部分的面积比例。
Q. 商铺部分的租金收入需要报税吗？
A. 需要。商铺部分的租金收入需要作为不动产所得进行申报。通过适当计入费用，如折旧费、修缮费和贷款利息等，可以获得节税效果。
Q. 我听说商住一体住宅很难找到租客，是真的吗？
A. 由于需求比普通住宅更有限，空置风险相对较高。选择在商住物业交易方面经验丰富的不动产公司，并提升合理租金设定和物业吸引力，是关键所在。
Q. 我可以把住宅部分出租，同时自己只使用商铺部分吗？
A. 可以，但如果您正在使用住房贷款，则需要向金融机构报告并获得批准。未经许可将住宅部分出租，可能会构成违反贷款合同。
