Muchas personas construyen una vivienda con local comercial al iniciar su negocio, pero son minoría quienes diseñan y planifican la financiación pensando también en la posibilidad de alquilar en el futuro la parte comercial. Una vivienda con local comercial puede ser,si se gestiona adecuadamente, un inmueble de inversión que genere ingresos estables por alquiler. En este artículo, organizamos las formas de aprovechar una vivienda con local comercial desde la perspectiva de la inversión y la gestión de arrendamientos.
¿Cuáles son las ventajas de construir una vivienda con local comercial?
Una vivienda con local comercial es un formato inmobiliario racional que permite contener al mismo tiempo los costes de vivienda y los costes del negocio. Sus principales ventajas son las cinco siguientes.
Eliminar el pago del alquiler del local
La mayor ventaja de una vivienda con local comercial esque deja de ser necesario pagar el alquiler del local. Al alquilar un local, además del depósito de garantía, la fianza y el dinero de llave, se genera una renta mensual, pero si es de propiedad propia, incluso en periodos de gestión difíciles se pueden reducir significativamente los costes fijos.
Acceso a una hipoteca residencial de bajo interés
Dependiendo de la entidad financiera, la parte destinada a vivienda puede acogerse a una hipoteca residencial, por lo quees posible obtener financiación a un tipo de interés más bajo que con un préstamo para uso empresarial. No obstante, si la superficie del local es demasiado grande, en algunos casos la hipoteca residencial deja de ser aplicable, por lo que es importante comparar las condiciones entre varias entidades financieras.
Posibilidad de registrar el coste de construcción como gasto y depreciación
El coste de construcción de la parte comercial puederegistrarse cada año como gasto en concepto de depreciación. Además, la parte de intereses de la hipoteca también puede declararse en la declaración fiscal, por lo que cabe esperar un efecto de ahorro tributario.
Aplicación de la deducción fiscal del préstamo
La deducción especial por préstamos para vivienda (deducción hipotecaria) se aplica según la proporción de la parte residencial. Si se cumplen los requisitos, como un plazo de amortización de 10 años o más, también puede preverse una devolución del impuesto sobre la renta.
Medidas de reducción del impuesto sobre activos fijos y del impuesto de planificación urbana
Si se cumplen las condiciones del municipio, en algunos casos es posible acogerse a medidas de reducción del impuesto sobre activos fijos y del impuesto de planificación urbana.
¿Es posible alquilar una vivienda con local comercial?
Si se pone fin a la actividad comercial o se produce una mudanza, es posible alquilar la parte comercial a un tercero.Los ingresos por alquiler pueden aliviar la carga del pago de la hipoteca y permitir que la propiedad funcione como un inmueble de inversión.
Puntos a los que los inversores deben prestar atención al alquilarla
La hipoteca residencial solo se aplica a la parte destinada a vivienda
Como la hipoteca residencial no puede utilizarse para la parte comercial,es necesario dividir el préstamo entre la parte residencial y la parte comercial. Si la superficie comercial es excesiva, puede haber casos en los que sea necesario cubrir la totalidad con un préstamo para uso empresarial, lo que afecta al flujo de caja mensual. Es importante estudiar la distribución de superficies desde la etapa de diseño.
Riesgo de que sea difícil encontrar inquilino
En comparación con una vivienda convencional,la demanda de viviendas con local comercial es limitada y existe la posibilidad de que el periodo de vacancia se prolongue. Conviene elegir una inmobiliaria con amplia experiencia en compraventa y arrendamiento de este tipo de inmuebles, y aprovechar también los sitios comparativos de planes de aprovechamiento del suelo para evaluar la renta adecuada y la demanda del mercado.
Problemas de ruido y privacidad
En una estructura donde el local y la vivienda están integrados,es fácil que se produzca una transmisión mutua del ruido. Según el estilo de vida del inquilino, esto puede derivar en problemas, por lo que es importante considerar especificaciones de insonorización y seleccionar adecuadamente el perfil del ocupante.
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Preguntas frecuentes (FAQ)
Q. ¿Se puede utilizar una hipoteca residencial para la parte comercial de una vivienda con local comercial?
A. La hipoteca residencial no se aplica a la parte comercial. Para la parte comercial se necesita un préstamo para uso empresarial. El alcance de la hipoteca residencial se determina según la proporción de superficie destinada a vivienda.
Q. ¿Los ingresos por alquiler de la parte comercial requieren declaración fiscal?
A. Sí. Los ingresos por alquiler de la parte comercial deben declararse como rentas inmobiliarias. Al registrar adecuadamente los gastos (depreciación, reparaciones, intereses del préstamo, etc.), es posible obtener un efecto de ahorro fiscal.
Q. He oído que es difícil encontrar inquilinos para una vivienda con local comercial, ¿es así?
A. Dado que la demanda es más limitada que en una vivienda convencional, el riesgo de vacancia tiende a ser mayor. La clave está en elegir una inmobiliaria con amplia experiencia en este tipo de operaciones, fijar una renta adecuada y reforzar el atractivo de la propiedad.
Q. ¿Es posible alquilar la parte residencial y seguir utilizando solo el local por cuenta propia?
A. Es posible, pero si se utiliza una hipoteca residencial, es necesario informar y obtener la aprobación de la entidad financiera. Alquilar sin autorización la parte destinada a vivienda puede constituir un incumplimiento del contrato del préstamo.
