許多人會在創業時興建店鋪附住宅，但在設計與資金規劃階段就把未來可能將店鋪部分出租納入考量的人並不多。店鋪附住宅若能妥善經營，也可以成為帶來穩定租金收入的收益型不動產。本文將從投資與租賃經營的角度，整理店鋪附住宅的活用方式。
興建店鋪附住宅有哪些優勢？
店鋪附住宅是一種能同時控制居住成本與事業成本的合理不動產型態。主要優勢有以下五點。
不需要支付店鋪租金
店鋪附住宅最大的優勢在於，不需要支付店鋪租金。若是承租店鋪，除了保證金、押金與禮金外，還會產生每月租金；但若為自有物業，即使在經營較為艱困的時期，也能大幅降低固定成本。
可利用低利率住宅貸款
依不同金融機構而定，住宅部分可以適用住宅貸款，因此有機會以低於事業貸款的利率籌措資金。不過，若店鋪面積過大，也有可能無法使用住宅貸款，因此比較多家金融機構的條件十分重要。
建築成本可列為費用與折舊
店鋪部分的建築費用可以作為折舊費每年列為支出。此外，住宅貸款的利息部分也可在報稅時申報，因此可望獲得節稅效果。
可適用貸款減稅
住宅借款特別扣除會依住宅部分的比例適用。只要符合償還期間10年以上等條件，也可望獲得所得稅退稅。
固定資產稅與都市計畫稅的減免措施
若符合市町村規定的條件，在某些情況下可享有固定資產稅與都市計畫稅的減免措施。
店鋪附住宅可以出租嗎？
若結束店鋪經營或搬遷，店鋪部分可以出租給第三方。透過租金收入，可以減輕住宅貸款的償還負擔，並使其具備收益型不動產的功能。
出租時投資人需要注意的重點
住宅貸款僅適用於住宅部分
由於店鋪部分不能使用住宅貸款，因此需要將住宅部分與店鋪部分的貸款分開安排。若店鋪面積過大，也可能出現必須全額以事業貸款支應的情況，進而影響每月現金流。重要的是從設計階段就先檢討面積分配。
不易找到承租人的風險
與一般住宅相比，店鋪附住宅的需求較為有限，空置期間可能拉長。應選擇在店鋪附物件買賣與租賃方面實績豐富的不動產公司，並善用土地活用方案比較網站，判斷合理租金與市場性。
噪音與隱私問題
在店鋪與住宅一體化的結構中，聲音相互干擾更容易發生。依承租人的生活型態不同，也可能演變為糾紛，因此有必要重視隔音規格的評估與承租人屬性的篩選。
常見問題（FAQ）
Q. 店鋪附住宅的店鋪部分可以使用住宅貸款嗎？
A. 店鋪部分不適用住宅貸款。店鋪部分需要使用事業貸款。住宅貸款的適用範圍取決於住宅部分的面積比例。
Q. 店鋪部分的租金收入需要報稅嗎？
A. 需要。店鋪部分的租金收入需要作為不動產所得申報。透過妥善列報費用，例如折舊費、修繕費與貸款利息等，可以獲得節稅效果。
Q. 我聽說店鋪附住宅很難找到承租人，是真的嗎？
A. 由於需求比一般住宅更有限，空置風險相對較高。選擇在店鋪附物件交易方面經驗豐富的不動產公司，並提升合理租金設定與物件吸引力，是關鍵所在。
Q. 我可以把住宅部分出租，同時自己只使用店鋪部分嗎？
A. 可以，但若您正在使用住宅貸款，則需要向金融機構報告並取得核准。未經許可將住宅部分出租，可能構成違反貸款契約。
