Angesichts des zunehmenden Wettbewerbs in der Vermietung rücken Smart Homes mit IoT (Internet of Things) als wirksame Maßnahme gegen Leerstand in den Fokus. IoT-Mietwohnungen sind noch selten. Durch eine klare Differenzierung innerhalb derselben Lage lassen sich Leerstandsrisiken senken und stabile Mieteinnahmen besser sichern. Dieser Artikel erläutert für Eigentümer und Investoren die Vorteile, Nachteile, Kosten und empfohlenen Geräte einer IoT-Einführung.
Was ist IoT und welche Beziehung hat es zur Vermietung?
IoT ist die Abkürzung für „Internet of Things“ und bezeichnet eine Technologie, mit der physische Gegenstände mit dem Internet verbunden werden, um Fernsteuerung, Statusüberwachung und automatische Steuerung zu ermöglichen. Wenn Haushaltsgeräte, Sicherheitstechnik, Schlösser oder Warmwasserbereiter per Smartphone gesteuert werden können, steigen Komfort und Sicherheit für Mieter deutlich.
Vorteile der Einführung von IoT in Mietwohnungen
Wirkung auf Leerstand und Differenzierung
IoT-Mietwohnungen sind weiterhin selten, und wenn es in derselben Lage keine konkurrierenden Objekte gibt, entsteht ein deutlicher Vorteil bei der Vermarktung. Durch den höheren Wohnkomfort verlängert sich die Mietdauer tendenziell, was letztlich auch zur Senkung von Auszugskosten wie Tapezierarbeiten oder Maklergebühren beiträgt.
Verbesserte Sicherheit
Durch den Einsatz von Smart Locks, drahtlosen Türsprechanlagen und Netzwerkkameras lässt sich ein Wohnumfeld schaffen, in dem sich Mieter sicher fühlen können. Besonders bei jungen Frauen und alleinlebenden Senioren sind solche Ausstattungen gefragt, wodurch die Ansprache der gewünschten Zielgruppen an Stärke gewinnt.
Effizientere Mietverwaltung
Bei Verwaltungsunternehmen, die IoT-gestützte Verwaltung anbieten, gibt es Fälle, in denen Backoffice-Aufgaben wie Besichtigungstermine, Mietinkasso oder die Beauftragung von Dienstleistern automatisiert und dadurch Verwaltungskosten gesenkt wurden. Das kann niedrigere Verwaltungsgebühren oder eine bessere Verwaltungsqualität ermöglichen.
Nachteile und wichtige Punkte bei der IoT-Einführung
Wenige Verwaltungsunternehmen mit entsprechender Kompetenz
Gewöhnliche Immobilienunternehmen verfügen oft weder über die technische Ausstattung noch über das Know-how für IoT-Geräte. Derzeit ist die Betreuung daher im Wesentlichen auf spezialisierte IoT-Verwaltungsunternehmen oder große Anbieter beschränkt. Gerade in regionalen Märkten ist die geringe Zahl geeigneter Verwaltungsunternehmen ein Nachteil.
Ausfallrisiko und laufende Kosten
IoT-Geräte sind tendenziell störungsanfälliger als herkömmliche Ausstattungen. Bei Mietobjekten trifft den Vermieter grundsätzlich die Reparaturpflicht, solange kein vorsätzliches Verhalten des Mieters vorliegt. Deshalb können die Instandsetzungskosten höher ausfallen als bei anderen Einrichtungen. Wichtig ist, bereits vor der Einführung die Reaktionsabläufe im Störungsfall zu prüfen.
Balance zwischen Anfangsinvestition und Miethöhe
Die Einführung von IoT-Geräten verursacht einen entsprechenden Kostenaufwand. Wird die Miete zur Kostendeckung zu stark angehoben, besteht umgekehrt das Risiko, dass Interessenten abspringen. Deshalb ist eine Miethöhe erforderlich, die sich am regionalen Markt orientiert.
Kosten der IoT-Einführung und empfohlene Geräte
Richtwert für die Anfangskosten
Mit einem auf die IoT-Umstellung von Mietobjekten spezialisierten „Mietwohnungs-Kit“ ist eine Einführung bereits ab Anfangskosten von etwa 50.000 bis 80.000 Yen möglich. Es gibt auch aufstellbare Varianten ohne Bauarbeiten, wodurch die Einstiegshürde gesunken ist. Eine umfassende Einführung ist besonders effizient, wenn sie mit einer Renovierung abgestimmt wird.
IoT-Geräte mit hoher Priorität
| Gerät | Wichtigster Effekt | Mieterbedarf |
|---|---|---|
| Smart Lock | Mehr Sicherheit und kein Risiko verlorener Schlüssel | Hoch |
| Drahtlose Türsprechanlage | Besucherprüfung und Annahme von Lieferungen | Hoch |
| Netzwerkkamera | Beobachtung von Haustieren und Senioren | Mittel bis hoch |
| Raumcontroller | Fernsteuerung von Klimaanlage und Beleuchtung | Mittel |
| Smart Speaker | Mehr Komfort im Alltag | Mittel |
Fälle von Objekten und Zielgruppen, bei denen sich IoT besonders lohnt
In den folgenden Fällen ist der Investitionseffekt einer IoT-Einführung besonders hoch.
- Zeitpunkt der Renovierung: Umfassende IoT-Einführung ist im entkernten Zustand gut umsetzbar
- Objekte für alleinlebende Senioren: Überwachungsfunktionen und Fernkontrolle erhöhen die Nachfrage von Angehörigen
- Objekte für Doppelverdiener und Familien mit Kindern: Deckt den Bedarf an Paketannahme bei Abwesenheit und der Bestätigung der Heimkehr von Kindern
- Lagen mit schwieriger Differenzierung: IoT-Funktionen können zum einzigen klaren Unterscheidungsmerkmal gegenüber anderen Objekten werden
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F. Wie stark lässt sich die Miete bei IoT-Mietwohnungen anheben?
Das hängt von der Lage und der Art der Geräte ab, aber in manchen Fällen ist ein Aufschlag von etwa 5 bis 15 % gegenüber herkömmlichen Objekten möglich. Je höher die Seltenheit in der jeweiligen Lage ist, desto größer fällt der Effekt aus.
F. Ist die Sicherheit von Smart Locks ausreichend?
Produkte mit Gesichtserkennung oder mehreren Authentifizierungsverfahren bieten eine höhere Sicherheit als herkömmliche physische Schlüssel. Da sie jedoch von einer Internetverbindung abhängen, ist es wichtig, für den Fall von Kommunikationsstörungen eine Ausweichlösung vorzuhalten.
F. Wer trägt die Reparaturkosten, wenn ein IoT-Gerät ausfällt?
Solange kein Vorsatz oder keine Fahrlässigkeit des Mieters vorliegt, trifft den Vermieter die Reparaturpflicht. Mit einem Verwaltungsunternehmen, das IoT-Management unterstützt, lässt sich die Störungsbearbeitung reibungslos organisieren.
F. Ist eine IoT-Einführung in bestehenden Objekten möglich?
Wenn eine Internetumgebung vorhanden ist, gibt es viele Geräte, die ohne Bauarbeiten installiert werden können. Eine umfassende Einführung ist besonders effizient, wenn sie mit einer Renovierung kombiniert wird.
