在租赁经营竞争日益激烈的背景下，运用 IoT（Internet of Things，物联网）的智能住宅正作为降低空置率的重要手段受到关注。IoT 租赁住宅具备较强的稀缺性，能够在同一区域形成差异化，从而降低空置风险，并有助于确保稳定的租金收入。本文将面向房地产业主和投资者，介绍导入 IoT 的优势、劣势、费用以及推荐设备。
什么是 IoT？与租赁经营有何关系
IoT 是“Internet of Things（物联网）”的简称，是一种将实体设备连接到互联网，并实现远程操作、状态监测和自动控制的技术。通过让家电、安全设备、门锁、热水器等可以用智能手机进行控制，住户的便利性与安全性都能得到显著提升。
在租赁住宅中导入 IoT 的优势
降低空置率与实现差异化的效果
IoT 租赁住宅目前仍较为稀缺，如果同一区域内缺少竞品物业，就能在获客方面形成明显优势。由于住户便利性的提升，租住周期往往会延长，进而也有助于降低退租相关成本，例如墙面翻新和中介手续费等。
提升安全性
通过导入智能门锁、无线门铃和网络摄像头，可以为住户提供更安心、更安全的居住环境。这类配置尤其受到年轻女性和独居老年人的欢迎，能够更有效地吸引目标租客群体。
提高租赁管理效率
对于能够提供 IoT 管理服务的管理公司而言，通过将带看接待、租金收取、供应商下单等后台业务自动化，也有案例实现了管理成本的下降。这有助于降低管理费，并提升整体管理质量。
导入 IoT 的劣势与注意事项
能够配套服务的管理公司较少
一般房地产公司通常尚未具备 IoT 设备所需的配置和技术能力，因此目前提供 IoT 管理的主要仍是专门公司或大型企业。尤其在地方城市，能够对应的管理公司较少，这是一项明显劣势。
故障风险与持续运营成本
与传统设备相比，IoT 设备通常更容易发生故障。在租赁物业中，只要不是承租人故意造成，房东就负有维修义务，因此维修费用也可能高于其他设备。在导入前，确认故障发生时的响应机制非常重要。
初期投资与租金设定之间的平衡
导入 IoT 设备需要相应的成本投入。如果为了回收成本而过度提高租金，反而可能使租客望而却步，因此需要结合区域行情合理设定租金。
导入 IoT 的费用与推荐设备
初期费用参考
如果使用专门面向房地产经营 IoT 化的“租赁住宅套件”，初期费用约 5 万至 8 万日元即可导入。也有无需施工的放置式产品，因而导入门槛正在降低。如需较完整的导入，配合装修时机推进会更高效。
优先级较高的 IoT 设备
| 设备 | 主要效果 | 住户需求 |
|---|---|---|
| 智能门锁 | 提升防盗性并消除钥匙遗失风险 | 高 |
| 无线门铃 | 确认来访者并应对快递收件 | 高 |
| 网络摄像头 | 看护宠物和老年人 | 中到高 |
| 房间控制器 | 远程控制空调和照明 | 中 |
| 智能音箱 | 提升生活便利性 | 中 |
适合 IoT 化的物业与租客层案例
以下情形通常被认为在导入 IoT 方面具有更高的投资回报效率。
- 装修时机：可在毛坯状态下进行更完整的 IoT 导入
- 面向独居老年人的物业：看护功能和远程确认功能更容易获得家属需求
- 面向双职工育儿家庭：可满足不在家时的快递处理及孩子到家确认需求
- 难以做出差异化的区域：IoT 功能可能成为与其他物业区分开的核心因素
常见问题（FAQ）
Q. IoT 租赁住宅的租金大约可以提高多少？
这取决于区域和设备种类，但也有一些案例可以比普通物业提高约 5% 至 15%。区域内此类物业越稀缺，效果往往越明显。
Q. 智能门锁的安全性足够吗？
采用人脸识别或多重认证方式的产品，其安全性可能高于传统实体钥匙。不过，由于其依赖互联网连接，因此必须提前准备通信故障时的替代方案。
Q. 如果 IoT 设备发生故障，维修费用由谁承担？
只要不是承租人故意或过失造成，出租人（房东）就负有维修义务。与能够对应 IoT 管理的管理公司签约后，发生故障时的处理通常会更加顺畅。
Q. 现有物业也可以导入 IoT 吗？
可以。只要具备互联网环境，很多设备都可以在无需施工的情况下安装。如需较完整的导入，通常与装修同步推进会更高效。
