En un contexto en el que la competencia en la gestión de alquileres se intensifica, las viviendas inteligentes que utilizan IoT (Internet of Things) están atrayendo atención como una carta decisiva para combatir la vacancia. Las viviendas de alquiler con IoT ofrecen escasez y, al diferenciarse dentro de la misma zona, reducen el riesgo de vacancia y contribuyen a asegurar ingresos por alquiler estables. En este artículo explicamos, para propietarios e inversores inmobiliarios, las ventajas, desventajas, costes y dispositivos recomendados para introducir IoT.
¿Qué es IoT? Su relación con la gestión de alquileres
IoT es la abreviatura de "Internet of Things (Internet de las Cosas)", una tecnología que conecta objetos físicos a Internet para permitir el control remoto, la supervisión del estado y el control automático. Al hacer posible controlar desde un smartphone electrodomésticos, equipos de seguridad, cerraduras y calentadores de agua, la comodidad y la seguridad de los inquilinos mejoran de forma significativa.
Ventajas de introducir IoT en viviendas de alquiler
Medidas contra la vacancia y efecto de diferenciación
Las viviendas de alquiler con IoT siguen siendo muy escasas y, si no existen inmuebles competidores en la misma zona, ofrecen una gran ventaja para atraer inquilinos. La mejora en la comodidad de los residentes tiende a prolongar el periodo de ocupación y, como resultado, también ayuda a reducir los costes asociados a la desocupación, como el reemplazo del papel mural y las comisiones de intermediación.
Mejora de la seguridad
La introducción de cerraduras inteligentes, interfonos inalámbricos y cámaras de red permite ofrecer un entorno en el que los inquilinos puedan vivir con tranquilidad y seguridad. En particular, tienen gran aceptación entre mujeres jóvenes y personas mayores que viven solas, lo que refuerza su atractivo para estos segmentos objetivo.
Mayor eficiencia en la gestión del alquiler
En algunas empresas de administración que ofrecen gestión IoT, la automatización de tareas administrativas como la atención de visitas, el cobro del alquiler y la coordinación con proveedores ha permitido reducir los costes de gestión. Esto hace posible bajar las comisiones de administración o elevar la calidad del servicio.
Desventajas y puntos de atención al introducir IoT
Hay pocas administradoras que puedan gestionarlo
Las inmobiliarias convencionales no suelen contar con los equipos ni la tecnología necesarios para dispositivos IoT, por lo que actualmente la gestión IoT se limita a empresas especializadas o grandes corporaciones. Especialmente en provincias, una desventaja es que hay pocas administradoras capaces de prestarlo.
Riesgo de averías y costes recurrentes
Los dispositivos IoT tienden a tener un mayor riesgo de avería que los equipos convencionales. En propiedades de alquiler, salvo que exista dolo por parte del arrendatario, el propietario tiene la obligación de reparar, por lo que los costes de reparación también pueden resultar más elevados que los de otros equipos. Antes de introducirlos, es importante confirmar el sistema de respuesta en caso de fallo.
Equilibrio entre la inversión inicial y la fijación del alquiler
La introducción de dispositivos IoT implica un coste considerable. Si se aumenta demasiado el alquiler para recuperar la inversión, existe el riesgo de alejar a los inquilinos, por lo que es necesario fijarlo teniendo en cuenta el nivel de rentas de la zona.
Costes de introducción de IoT y dispositivos recomendados
Referencia de costes iniciales
Si se utiliza un "kit para vivienda de alquiler" especializado en digitalizar la gestión inmobiliaria con IoT, puede introducirse desde un coste inicial de 50.000 a 80.000 yenes. También existen modelos de instalación sin obras, por lo que la barrera de entrada es menor. Para una implantación completa, resulta eficiente coordinarla con una reforma.
Dispositivos IoT de mayor prioridad
| Dispositivo | Efecto principal | Demanda de los inquilinos |
|---|---|---|
| Cerradura inteligente | Mayor seguridad y eliminación del riesgo de pérdida de llaves | Alta |
| Interfono inalámbrico | Verificación de visitantes y atención de entregas | Alta |
| Cámara de red | Vigilancia de mascotas y personas mayores | Media a alta |
| Controlador de habitación | Control remoto de aire acondicionado e iluminación | Media |
| Altavoz inteligente | Mejora de la comodidad diaria | Media |
Casos de inmuebles y perfiles de inquilinos que deberían incorporar IoT
En los siguientes casos, se considera que la rentabilidad de la inversión en IoT es especialmente alta.
- Momento de la reforma: Permite una introducción integral de IoT en estado de esqueleto
- Inmuebles para personas mayores que viven solas: La demanda por parte de las familias es alta gracias a las funciones de supervisión y comprobación remota
- Hogares con doble ingreso y familias con hijos: Responde a la necesidad de gestionar entregas en ausencia y confirmar el regreso de los hijos a casa
- Zonas donde es difícil diferenciarse: Las funciones IoT pueden convertirse en el único factor de diferenciación frente a otros inmuebles
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Preguntas frecuentes (FAQ)
Q. ¿Cuánto más alto puede fijarse el alquiler en una vivienda de alquiler con IoT?
Aunque depende de la zona y del tipo de dispositivos, en algunos casos es posible aplicar un incremento del 5 % al 15 % en comparación con una vivienda convencional. Cuanto mayor es la escasez en la zona, mayor suele ser el efecto.
Q. ¿La seguridad de las cerraduras inteligentes es suficiente?
Los productos que incorporan reconocimiento facial o varios métodos de autenticación ofrecen una seguridad superior a la de las llaves físicas tradicionales. No obstante, como dependen de la conexión a Internet, es importante asegurar medios alternativos para casos de interrupción en las comunicaciones.
Q. Si un dispositivo IoT se avería, ¿quién asume el coste de reparación?
Salvo en caso de dolo o negligencia del arrendatario, el arrendador (propietario) tiene la obligación de reparar. Al contratar con una administradora preparada para la gestión IoT, la respuesta ante averías puede realizarse con mayor fluidez.
Q. ¿Es posible introducir IoT en propiedades existentes?
Si existe entorno de Internet, hay muchos dispositivos que pueden instalarse sin necesidad de obras. Para una implantación integral, lo más eficiente es coordinarla con una reforma.
