Was ist die Nachlassteilung durch Verkauf? Leitfaden zu Immobilienverkauf, Steuern sowie Vor- und Nachteilen

Die Verteilung durch Verwertung ist bei Erbschaften mit Immobilien eine besonders wirksame Methode. Da der Nachlass zunächst verkauft und in Geld umgewandelt wird, lässt sich eine faire Aufteilung mit der Sicherung von Liquidität für die Steuerzahlung verbinden.

Was ist die Verteilung durch Verwertung als Form der Erbauseinandersetzung?

Die Verteilung durch Verwertung ist eine Methode der Erbteilung, bei der geerbte Immobilien und andere Vermögenswerte verkauft und der Erlös anschließend unter allen Erben verteilt wird.Sie wird häufig gewählt, wenn der Nachlass nur aus einer selbst genutzten Immobilie besteht.

Die drei wichtigsten Methoden der Erbteilung:

• Verteilung durch Verwertung：Die Immobilie wird verkauft und Geld verteilt
• Realteilung：Der Nachlass wird in seiner bestehenden Form aufgeteilt (dadurch entsteht leicht Unausgewogenheit)
• Ausgleichsteilung：Ein Vermögensgegenstand wird in natura übernommen, der Fehlbetrag wird in Geld ausgeglichen

In welchen Fällen wird die Verteilung durch Verwertung gewählt?

Wenn eine faire Erbteilung erreicht werden soll

Wenn es viele schwer teilbare Vermögenswerte wie Immobilien oder Aktien gibt, ermöglicht die Umwandlung in Geld eine gleichmäßige Verteilung an alle Erben.Das kann Streit innerhalb der Familie vermeiden.

Wenn für die Ausgleichsteilung kein Bargeld bereitgestellt werden kann

Bei der Ausgleichsteilung muss ein Fehlbetrag mit Bargeld ausgeglichen werden. Ist kein Geld verfügbar, ist diese Option praktisch nicht wählbar. Bei der Verteilung durch Verwertung dient der Verkaufserlös dagegen unmittelbar als Verteilungsmasse.

Wenn eine weit entfernte Immobilie keinen praktischen Nutzen bietet

Die Verteilung durch Verwertung wird gewählt, wenn es sinnvoller erscheint, den Verkaufserlös in Geld zu erhalten, als eine Immobilie in einer entfernten Region zu erben.

Vorteile der Verteilung durch Verwertung

Gleichmäßige Aufteilung ist möglich

Da erst nach der Umwandlung in Geld verteilt wird, können alle Erben einen fairen Anteil erhalten. Es ist außerdem sinnvoll, auch die wichtigen Punkte bei der Wahl eines Maklers für den Immobilienverkauf zu prüfen.

Sicherung der Mittel für die Steuerzahlung

Erbschaftsteuer ist grundsätzlich in bar zu zahlen. Wenn die Verteilung durch Verwertung gewählt wird, kann der Verkaufserlös als Liquidität für die Zahlung der Erbschaftsteuer genutzt werden.

Steuerlicher Entlastungseffekt bei der Erbschaftsteuer

Da der für die Erbschaftsteuer maßgebliche Immobilienwert niedriger als der Marktwert angesetzt wird, kann diese Methode, bei der nach dem Erbfall verkauft wird, zu einer Entlastung bei der Erbschaftsteuer führen.

Nachteile der Verteilung durch Verwertung

Die Zustimmung aller ist erforderlich

Ohne die Zustimmung aller Erben kann nicht verkauft werden. Streit lässt sich vermeiden, wenn vorab Bedingungen festgelegt werden, etwa: „Es wird verkauft, wenn der Verkaufserlös mindestens ○○ Yen beträgt.“

Verkauf verursacht Aufwand und Kosten

Beim Immobilienverkauf fallen Kosten wie Maklergebühren an, außerdem braucht der Vorgang Zeit. Eine frühzeitige Vorbereitung ist daher wichtig.

Es kann Einkommensteuer auf Veräußerungsgewinne anfallen

Wenn ein Gewinn aus dem Verkauf entsteht, besteht eine Pflicht zur Erklärung der Einkommensteuer (Steuer auf Veräußerungsgewinne).In manchen Fällen fällt sie nicht an, wenn sie jedoch entsteht, ist eine Steuererklärung erforderlich. Bei einem Verkauf innerhalb von 3 Jahren und 10 Monaten nach dem Erbfall können zudem Sonderregelungen wie die Hinzurechnung der Anschaffungskosten genutzt werden.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

F1. Was ist eine Verteilung durch Verwertung? Bitte kurz erklärt.

Dabei werden geerbte Immobilien und andere Vermögenswerte verkauft und in Geld umgewandelt, anschließend wird der Erlös unter den Erben verteilt. Diese Methode wird gewählt, wenn eine Aufteilung der Immobilie in natura schwierig ist oder eine faire Verteilung erreicht werden soll.

F2. Ist für die Verteilung durch Verwertung die Zustimmung aller Erben erforderlich?

Ja, für den Verkauf einer Immobilie ist rechtlich die Zustimmung aller Erben erforderlich. Wenn auch nur eine Person widerspricht, kann die Verteilung durch Verwertung nicht umgesetzt werden.

F3. Worin besteht der Unterschied zwischen Verteilung durch Verwertung und Ausgleichsteilung?

Bei der Ausgleichsteilung erbt ein Erbe die Immobilie und entschädigt die anderen Erben mit Geld. Bei der Verteilung durch Verwertung wird der Verkaufserlös unter allen verteilt. Wenn die finanzielle Leistungsfähigkeit fehlt, ist die Verteilung durch Verwertung oft die realistischere Lösung.

F4. Wie wirken sich Steuern bei einer Verteilung durch Verwertung aus?

Die Erbschaftsteuer fällt wie üblich an. Wenn zusätzlich ein Verkaufsgewinn entsteht, fällt auch Steuer auf den Veräußerungsgewinn an. Es gibt jedoch Möglichkeiten zur steuerlichen Entlastung, etwa die „Sonderregelung zur Hinzurechnung der Anschaffungskosten“ (bei der ein Teil der Erbschaftsteuer den Anschaffungskosten zugerechnet werden kann). Deshalb empfehlen wir die Beratung durch einen Steuerberater.

F5. Welche Art von Erbteilungsvereinbarung sollte bei einer Verteilung durch Verwertung erstellt werden?

Erforderlich ist eine Erbteilungsvereinbarung, in der ausdrücklich festgehalten wird, dass „die Immobilie verwertet und der nach Abzug der Nebenkosten verbleibende Betrag aus dem Verkaufserlös nach den gesetzlichen Erbquoten (oder dem vereinbarten Verhältnis) verteilt wird“. Wir empfehlen, die Erstellung einem Notar oder Rechtsanwalt zu übertragen.