Was Ist eine Kernsanierung? Vorteile und Risiken für Investoren

Die Aufmerksamkeit für Vollrenovierungen nimmt zu, weil sie bei Immobilieninvestments und gebrauchten Objekten eine wirksame Maßnahme zur Steigerung des Vermoegenswerts sind. Im Folgenden erlaeutern wir im Detail, worin der Unterschied zu einer normalen Renovierung besteht und welche Vorteile sich aus Sicht von Investoren und Eigentuemern ergeben.

Was ist eine Vollrenovierung?

Eine Vollrenovierung bezeichnet eine umfassende Sanierung, bei der ein Gebaeude bis auf sein Tragwerk zurückgebaut wird (Skelettzustand) und Innenausbau, Ausstattung, Trennwaende sowie Leitungen komplett erneuert werden. Im Unterschied zu einer Reform, bei der lediglich beschaedigte Bereiche instand gesetzt und in den Ursprungszustand zurückversetzt werden, oder zu einer normalen Renovierung mit punktuellen Verbesserungen, hebt sie den Wert des gesamten Gebaeudes grundlegend an.

Worin liegt der Unterschied zu einer normalen Renovierung?

Der Umfang von Renovierungsarbeiten unterscheidet sich je nach Zielsetzung.

• Kleinere Arbeiten：Austausch von Badewanne, Toilette und Kuechenausstattung
• Mittlere Arbeiten：Umbau der Kueche in eine offene Kueche, Umwandlung eines japanischen Zimmers in ein westlich geprägtes Zimmer
• Großangelegte Arbeiten (Vollrenovierung)：Aenderung des Grundrisses, Verlegung der Nassbereiche, Skelettsanierung

Da bei einer Vollrenovierung nur das Tragwerk erhalten bleibt und das Objekt vollstaendig erneuert wird, kann eine Immobilie kostengünstiger als bei einem Neubau an heutige Anforderungen angepasst werden.

Welche Vorteile bietet eine Vollrenovierung?

Der Grundriss laesst sich flexibel veraendern

Bei aelteren Objekten entspricht der Grundriss haeufig dem Lebensstil der Entstehungszeit, sodass er nicht mehr zur heutigen Mieternachfrage passt. Mit einer Vollrenovierung kann der Grundriss selbst veraendert werden, sodass eine Raumgestaltung moeglich ist, die aktuellen Beduerfnissen entspricht. Durch den Umbau zu einem offenen LDK oder zu einem Grundriss mit mehr Stauraum laesst sich das Leerstandsrisiko senken.

Erneuerung der Aussenansicht und hoehere Langlebigkeit

Ein neuer Fassadenanstrich verbessert den Schutz vor Wasser und Verschmutzung und kann die Lebensdauer des Gebaeudes verlaengern. Eine aufgewertete Aussenwirkung der Immobilie wirkt sich zudem direkt auf die Gewinnung von Mietern aus.

Verbesserung von Erdbebensicherheit und Waermedaemmung ist moeglich

Durch den Skelettzustand kann der Zustand des normalerweise nicht sichtbaren Tragwerks geprueft werden, und bei Bedarf lassen sich erdbebensichernde Verstaerkungen umsetzen. Zudem koennen Daemmstoffe in den Waenden ausgetauscht werden, wodurch sich Energieeffizienz und Wohnkomfort im Sommer wie im Winter deutlich verbessern. In einer Zeit, in der Energiestandards unmittelbar mit dem Objektwert verknuepft sind, sollten auch Investoren diesen Punkt nicht übersehen.

Welche Punkte sind bei einer Vollrenovierung zu beachten?

Bauzeit und Kosten sind hoeher und laenger als bei einer normalen Renovierung

Eine Vollrenovierung mit neuen Frisch- und Abwasserleitungen, Erdbebenverstaerkungen oder größeren Grundrissaenderungen kann sich über mehrere Monate erstrecken. Auch die Kosten koennen je nach Fall mehrere Millionen bis mehrere zehn Millionen Yen betragen. Daher sollte die Umsetzung erst nach sorgfaeltiger Pruefung des Ertragsplans erfolgen. Entscheidend ist eine Planung mit ausreichendem zeitlichem Spielraum.

Haeufig gestellte Fragen (FAQ)

F. Was reduziert die Kosten eher: eine Vollrenovierung oder ein Neubau?

A. Im Allgemeinen ist eine Vollrenovierung kostengünstiger. Je nach Zustand des Tragwerks kann ein Neubau jedoch langfristig wirtschaftlich sinnvoller sein. Eine vorherige Untersuchung durch Fachleute ist deshalb unverzichtbar.

F. Wird die Finanzierung nach einer Vollrenovierung leichter?

A. Wenn eine verbesserte Erdbebensicherheit und eine regelkonforme Sanierung nachgewiesen werden koennen, können sich die Finanzierungsbedingungen verbessern. Bei Objekten nach alten Erdbebenstandards sind jedoch zusaetzliche Gutachten und Verstaerkungen erforderlich.

F. Worauf sollte man achten, wenn man ein vollrenoviertes Anlageobjekt kauft?

A. Wichtig ist, die Qualitaet der Renovierung, die verwendeten Materialien und die Ausfuehrungshistorie zu prüfen. Bei Objekten, die nur oberflaechlich erneuert wurden, können Probleme im Tragwerk verborgen sein.

F. Ist eine Vollrenovierung auch bei einem derzeit vermieteten Objekt moeglich?

A. In der Regel ist dies mit bestehenden Mietern schwer umsetzbar und wird daher meist nach dem Auszug oder bei leerstehenden Objekten vorgenommen. Da waehrend der Renovierungszeit keine Mieteinnahmen anfallen, sollten Zeitpunkt und Ertragsplanung sorgfaeltig geprueft werden.