La rénovation complète suscite un intérêt croissant comme solution pour accroître la valeur d’un actif dans l’investissement immobilier et les biens d’occasion. Nous expliquons en détail ce qui la distingue d’une rénovation classique et les avantages qu’elle peut offrir du point de vue des investisseurs et des propriétaires.
Qu’est-ce qu’une rénovation complète ?
La rénovation complète désigne d’importants travaux de réhabilitation dans lesquels le bâtiment est ramené à sa seule structure porteuse (état squelette), puis l’intérieur, les équipements, les cloisons et la plomberie sont entièrement renouvelés.Contrairement à une remise en état qui se limite à réparer les parties abîmées ou à restaurer le bien à son état d’origine, ou à une rénovation classique portant sur des améliorations partielles, elle rehausse en profondeur la valeur de l’ensemble du bâtiment.
Quelle différence avec une rénovation ordinaire ?
L’ampleur des travaux de rénovation varie selon l’objectif poursuivi.
- Travaux de petite envergure : modification de la baignoire, des toilettes et des équipements de cuisine
- Travaux de moyenne envergure : transformation de la cuisine en cuisine ouverte, conversion d’une pièce japonaise en pièce de style occidental
- Travaux de grande envergure (rénovation complète) : modification du plan, déplacement des pièces d’eau, travaux en état squelette
Comme la rénovation complète consiste à réhabiliter intégralement le bien en ne conservant que la structure porteuse, elle permet de le transformer en un bien adapté aux besoins actuels à un coût inférieur à celui d’une reconstruction.
Quels sont les avantages d’une rénovation complète ?
Elle permet de modifier librement le plan
Dans les biens anciens, le plan a souvent été conçu pour le mode de vie de l’époque, ce qui crée fréquemment un décalage avec la demande locative actuelle.Avec une rénovation complète, il est possible de modifier le plan lui-même et de concevoir un espace en phase avec les attentes du moment.Le passage à un LDK ouvert ou à un plan offrant davantage de rangement peut réduire le risque de vacance.
Modernisation de l’apparence extérieure et amélioration de la durabilité
La réfection de la façadeaméliore l’étanchéité et la résistance aux salissures, et peut prolonger la durée de vie du bâtiment.L’amélioration de l’image extérieure du bien contribue aussi directement à attirer des locataires.
Il est aussi possible d’améliorer les performances sismiques et thermiques
Le passage à l’état squelette permetde vérifier l’état de la structure porteuse, habituellement invisible, et d’effectuer si nécessaire des travaux de renforcement sismique.Il est également possible de remplacer l’isolant à l’intérieur des murs, ce qui améliore fortement la performance énergétique et le confort en été comme en hiver. À une époque où les normes d’économie d’énergie influencent de plus en plus directement la valeur des biens, ce point ne doit pas être négligé du point de vue de l’investisseur.
Quels points faut-il surveiller dans une rénovation complète ?
La durée du chantier et le coût sont généralement plus élevés que pour une rénovation ordinaire
Une rénovation complète impliquant de nouvelles conduites d’alimentation et d’évacuation d’eau, un renforcement sismique ou d’importantes modifications du plan peut s’étendre sur plusieurs mois.Selon les cas, le coût peut aussi atteindre plusieurs millions, voire plusieurs dizaines de millions de yens. Il convient donc de la réaliser après avoir étudié avec soin le plan de rentabilité. Il est important de planifier avec une marge de temps suffisante.
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Questions fréquentes (FAQ)
- Q. Entre une rénovation complète et une reconstruction, laquelle permet le mieux de réduire les coûts ?
- R. En règle générale, la rénovation complète est moins coûteuse. Toutefois, selon l’état de la structure du bâtiment, il peut arriver qu’une reconstruction soit plus rationnelle sur le plan économique à long terme. Une étude préalable menée par des spécialistes est indispensable.
- Q. Une propriété après rénovation complète permet-elle d’obtenir plus facilement un financement ?
- R. Si l’amélioration des performances sismiques et la conformité des travaux peuvent être confirmées, il arrive que les conditions de financement s’améliorent. Toutefois, pour les biens relevant de l’ancienne norme parasismique, un diagnostic et des renforcements complémentaires sont nécessaires.
- Q. Quels points faut-il vérifier lors de l’achat d’un bien d’investissement déjà rénové intégralement ?
- R. Il est important de vérifier la qualité de la rénovation, les matériaux utilisés et l’historique des travaux. Un bien dont seule l’apparence a été remise à neuf peut aussi dissimuler des problèmes de structure.
- Q. Peut-on réaliser une rénovation complète sur un bien déjà loué ?
- R. Il est difficile de la réaliser lorsque des occupants sont en place, et elle est généralement effectuée après leur départ ou sur un bien vacant. Comme les revenus locatifs s’interrompent pendant la période de rénovation, il convient d’examiner avec soin le calendrier et le plan de rentabilité.
