La atención hacia la renovación integral está creciendo como una medida para mejorar el valor de los activos en la inversión inmobiliaria y en propiedades usadas. Explicamos en detalle en qué se diferencia de una renovación ordinaria y qué ventajas ofrece desde la perspectiva de inversores y propietarios.
¿Qué es una renovación integral?
La renovación integral se refiere a una obra de gran escala en la que el edificio se reduce únicamente a su estructura (estado esqueleto) y se renuevan por completo el interior, los equipos, las divisiones y las tuberías.A diferencia de una reforma que simplemente repara las partes deterioradas o restaura el estado original, o de una renovación convencional que realiza mejoras parciales, eleva de forma fundamental el valor de todo el edificio.
¿En qué se diferencia de una renovación ordinaria?
La magnitud de las obras de renovación varía según el objetivo.
- Obras de pequeña escala: cambio de bañera, inodoro y equipamiento de cocina
- Obras de mediana escala: cambiar la cocina a un diseño abierto, convertir una habitación japonesa en una habitación de estilo occidental
- Obras de gran escala (renovación integral): cambio de distribución, traslado de áreas húmedas, obras en estado esqueleto
Dado que la renovación integral reforma completamente la propiedad dejando solo la estructura portante, permite transformarla en un inmueble adaptado a las necesidades actuales con un costo menor que una reconstrucción.
¿Cuáles son las ventajas de la renovación integral?
Permite cambiar libremente la distribución
En muchas propiedades antiguas, la distribución fue diseñada para los estilos de vida de su época, por lo que suele existir un desfase con la demanda actual de arrendatarios.Con una renovación integral es posible modificar la propia distribución y diseñar espacios acordes con las necesidades del momento.Cambiar a un LDK abierto o a una distribución con mayor capacidad de almacenamiento puede reducir el riesgo de vacancia.
Renovación de la apariencia exterior y mejora de la durabilidad
Repintar la fachadamejora la impermeabilidad y la resistencia a la suciedad, y puede prolongar la vida útil del edificio.Mejorar la imagen exterior de la propiedad también se relaciona directamente con la captación de inquilinos.
También es posible mejorar el desempeño sísmico y térmico
Al llevar el edificio a un estado esqueleto,se puede comprobar el estado de la estructura portante, que normalmente no es visible, y realizar obras de refuerzo sísmico cuando sea necesario.Además, también es posible reemplazar el aislamiento dentro de los muros, lo que permite mejorar considerablemente la eficiencia energética y el confort tanto en verano como en invierno. En una época en la que las normas de eficiencia energética incidirán cada vez más directamente en el valor de las propiedades, este punto no debe pasarse por alto desde la perspectiva del inversor.
¿Qué puntos deben tenerse en cuenta en una renovación integral?
El plazo de obra y el costo tienden a ser mayores que en una renovación ordinaria
Una renovación integral que implique nuevas instalaciones de tuberías de agua y desagüe, refuerzo sísmico o cambios importantes en la distribución puede extenderse durante varios meses.Dado que el costo también puede ascender, según el caso, a varios millones o decenas de millones de yenes, conviene ejecutarla solo después de examinar cuidadosamente el plan de ingresos y gastos. Es importante planificar con suficiente margen de tiempo.
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Preguntas frecuentes (FAQ)
- P. Entre una renovación integral y una reconstrucción, ¿cuál permite reducir más los costos?
- R. En general, la renovación integral resulta menos costosa. Sin embargo, según el estado de la estructura del edificio, puede haber casos en los que una reconstrucción tenga una mayor racionalidad económica a largo plazo. Una inspección previa por parte de especialistas es indispensable.
- P. ¿Una propiedad después de una renovación integral facilita la obtención de financiamiento?
- R. Si puede confirmarse una mejora en el desempeño sísmico y una reforma conforme a la normativa, hay casos en los que las condiciones de financiamiento mejoran. No obstante, en propiedades bajo la antigua normativa sísmica se requiere además un diagnóstico sísmico y refuerzos.
- P. ¿Qué puntos deben considerarse al comprar una propiedad de inversión ya sometida a una renovación integral?
- R. Es importante verificar la calidad de la renovación, los materiales utilizados y el historial de obra. En propiedades renovadas solo en la superficie, también pueden ocultarse problemas estructurales.
- P. ¿Es posible realizar una renovación integral en una propiedad actualmente alquilada?
- R. Es difícil hacerlo con arrendatarios ocupando la propiedad, y lo habitual es realizarla después de la desocupación o en una propiedad vacante. Como los ingresos por alquiler se detienen durante el período de renovación, conviene estudiar cuidadosamente el momento y el plan de rentabilidad.
