Es gibt Resort-Eigentumswohnungen, die für weniger als 1 Million Yen und in manchen Fällen sogar für nur einige zehntausend Yen angeboten werden. Auf den ersten Blick wirken diese Immobilien günstig, doch es gibt Gründe dafür, warum sie so billig sind. In diesem Artikel erläutern wir für Investoren und Kaufinteressenten die Hintergründe, Fallstricke und Prüfpunkte, die Sie vor dem Kauf einer günstigen Resort-Eigentumswohnung kennen sollten.
Warum gibt es so viele gebrauchte Resort-Eigentumswohnungen zu sehr niedrigen Preisen?
Viele günstige Resort-Eigentumswohnungen wurden während der Bubble-Ära gebaut, also von Ende der 1980er bis Anfang der 1990er Jahre. Sie konzentrieren sich auf Onsen- und Skigebiete wie Shizuoka, Nagano, Gunma und Niigata, und es gibt sogar Einzimmerwohnungen für unter 100.000 Yen oder überraschend sogar für nur 10.000 Yen.
Warum werden günstige Resort-Eigentumswohnungen leicht zu Problemimmobilien?
Hohe Verwaltungs- und Unterhaltskosten
Immobilien aus der Bubble-Ära verfügen häufig über luxuriöse Gemeinschaftseinrichtungen wie große Badeanlagen und Saunen, weshalb die monatlichen Verwaltungskosten hoch angesetzt sind. Bei Objekten, die seit mehr als 30 Jahren bestehen, werden den Eigentümern zusätzlich Kosten für größere Sanierungen in Rechnung gestellt. In manchen Fällen liegen die Unterhaltskosten bei mehr als 500.000 Yen pro Jahr.
Risiko, Zahlungsrückstände des Vorbesitzers zu übernehmen
Bei Resort-Eigentumswohnungen, bei denen die Einziehung der Verwaltungsgebühren schwierig ist, treten leicht Zahlungsrückstände auf. Es gibt Fälle, in denen der Käufer nach dem Erwerb die Rückstände des Vorbesitzers tragen muss.
Die Eigentümergemeinschaft funktioniert nicht
Da nur wenige Personen dauerhaft dort wohnen und viele Eigentümer die Wohnung als Ferienobjekt nutzen, dauert die Entscheidung über die Verwendung von Instandhaltungsgeldern oft lange. Daher gibt es Immobilien, die trotz fortschreitender Alterung nicht instand gesetzt werden.
Fünf Punkte, die Sie vor dem Kauf einer gebrauchten Resort-Eigentumswohnung prüfen sollten
1. Nicht nur die Unterhaltskosten, sondern auch die Steuern prüfen
Es fallen Grunderwerbsteuer (beim Erwerb) und Grundsteuer (jährlich) an. Sie sollten erst entscheiden, nachdem Sie die gesamten laufenden Kosten kalkuliert haben.
2. Funktionsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft und Sanierungshistorie prüfen
Prüfen Sie anhand der wichtigen Vertragsunterlagen und der Protokolle der Eigentümergemeinschaft, ob größere Sanierungen einschließlich Abdichtungsarbeiten ordnungsgemäß durchgeführt wurden. Auch die Zahl der Dauerbewohner und der Aktivitätsstatus der Eigentümergemeinschaft sind wichtige Prüfpunkte.
3. Die langfristige Kosten-Nutzen-Bilanz berechnen
Kalkulieren Sie Kaufpreis + Nebenkosten + Unterhaltskosten (pro Jahr) × geplante Nutzungsjahre und beurteilen Sie nüchtern, ob die Zufriedenheit oder der Ertrag aus der Nutzung die Kosten übersteigt.
4. Belastungen im Erbfall berücksichtigen
Derzeit ist es nicht möglich, nur eine unerwünschte Resort-Eigentumswohnung auszuschlagen. Sprechen Sie daher vorab mit Ihrer Familie über das Risiko, dass die Unterhaltskosten später von den Angehörigen getragen werden müssen.
5. Die Entfernung vom eigenen Zuhause prüfen
Wenn die Reisezeit lang ist oder die Anreise umständlich ausfällt, sinkt die Nutzungshäufigkeit und die Wirtschaftlichkeit verschlechtert sich. Mit zunehmendem Alter wird die Anreise zusätzlich belastender, daher sollten Sie die realistische Nutzbarkeit bewerten.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F. Kann man eine günstige Resort-Eigentumswohnung als Kapitalanlage kaufen?
Eine Vermietung ist theoretisch möglich, doch da die Nachfrage begrenzt ist und das Leerstandsrisiko hoch bleibt, sollte ein Kauf zu Anlagezwecken sehr sorgfältig geprüft werden.
F. Wo kann ich prüfen, ob Verwaltungsgebühren oder Instandhaltungsrücklagen im Rückstand sind?
Diese Angaben finden sich in den wichtigen Vertragsunterlagen. Wir empfehlen dringend, vor dem Kauf über das Immobilienunternehmen bei der Eigentümergemeinschaft nach dem Stand möglicher Rückstände zu fragen.
F. Ist es schwierig, eine Resort-Eigentumswohnung zu verkaufen, wenn ich sie abgeben möchte?
Da die Nachfrage begrenzt ist, ist der Verkauf schwieriger als bei gewöhnlichen Wohnungen. Im schlimmsten Fall kann sogar ein „negativer Verkauf“ erforderlich werden, bei dem der Verkäufer Kosten übernimmt.
F. Wie hoch können die Sanierungskosten bei Resort-Eigentumswohnungen aus der Bubble-Ära sein?
Wenn größere Sanierungen erforderlich sind, können einmalige Sonderumlagen von mehreren Hunderttausend Yen bis hin zu mehr als 1 Million Yen pro Einheit anfallen. Prüfen Sie vor dem Kauf unbedingt den Stand der Instandhaltungsrücklage und den künftigen Sanierungsplan.
