Existem condominios resort colocados a venda por menos de 1 milhao de ienes e, em alguns casos, por apenas algumas dezenas de milhares de ienes. Embora parecam vantajosos a primeira vista, esses imoveis tem motivos concretos para serem tao baratos. Neste artigo, explicamos para investidores e interessados em compra a logica por tras dos condominios resort de baixo custo, os riscos envolvidos e os pontos que devem ser verificados antes da compra.
Por que ha tantos condominios resort usados vendidos a precos baixos?
Muitos condominios resort baratos sao imoveis construidos durante o periodo da bolha economica (do fim da decada de 1980 ao inicio da decada de 1990). Eles se concentram em areas de onsen e estacoes de esqui, como Shizuoka, Nagano, Gunma e Niigata, e ha ate unidades studio anunciadas por menos de 100 mil ienes, ou mesmo por apenas 10 mil ienes.
Por que condominios resort baratos tendem a se tornar imoveis problematicos?
Taxas de administracao e custos de manutencao elevados
Muitos imoveis construidos na epoca da bolha contam com areas comuns luxuosas, como banhos publicos amplos e saunas, e as taxas mensais de administracao costumam ser altas. Alem disso, em imoveis com mais de 30 anos de construcao, os proprietarios tambem podem ser cobrados por grandes obras de reparo. Em alguns casos, os custos de manutencao podem ultrapassar 500 mil ienes por ano.
Risco de assumir valores em atraso do proprietario anterior
Em condominios resort, onde a cobranca das taxas de administracao costuma ser dificil, os atrasos sao frequentes, e ha casos em que o comprador passa a arcar, apos a aquisicao, com os valores em atraso do proprietario anterior.
A associacao de condominio nao funciona adequadamente
Como ha poucos moradores fixos e muitos proprietarios usam o imovel como casa de veraneio, a definicao do uso do fundo de reparos pode demorar, e existem imoveis em que a deterioracao avanca sem que os reparos sejam realizados.
5 pontos que devem ser verificados antes de comprar um condominio resort usado
1. Verifique nao apenas os custos de manutencao, mas tambem os impostos
Incidem o imposto sobre aquisicao de imovel (na compra) e o imposto sobre ativo fixo (anualmente). Avalie a decisao somente depois de calcular todo o custo recorrente.
2. Verifique o funcionamento da associacao de condominio e o historico de reparos
A obra de impermeabilizacao e outras grandes intervencoes devem ser confirmadas no documento de divulgacao obrigatoria e nas atas da associacao de condominio. O numero de moradores permanentes e o nivel de atividade da associacao de condominio tambem sao pontos importantes de verificacao.
3. Calcule a relacao custo-beneficio no longo prazo
Some o preco de compra, as despesas acessorias e os custos de manutencao anuais multiplicados pelos anos previstos de uso, e avalie com serenidade se o nivel de satisfacao ou o retorno obtido com o uso supera os custos.
4. Considere o encargo em caso de sucessao
Atualmente, nao e possivel renunciar apenas a heranca de um condominio resort desnecessario. Converse previamente com a familia sobre o risco de os custos de manutencao recaírem sobre os herdeiros.
5. Verifique a distancia de deslocamento a partir da sua residencia
Se o tempo de deslocamento for longo ou o acesso for inconveniente, a frequencia de uso tende a cair e a relacao custo-beneficio piora. Como o peso das viagens aumenta com a idade, avalie a viabilidade real de uso.
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Perguntas frequentes (FAQ)
Q. E possivel comprar um condominio resort barato com objetivo de investimento?
Em teoria, a locacao tambem e possivel, mas como a demanda e limitada e o risco de vacancia e alto, a compra com finalidade de investimento exige avaliacao cuidadosa.
Q. Onde posso verificar a situacao de inadimplencia das taxas de administracao e do fundo de reparos?
Essas informacoes constam no documento de divulgacao obrigatoria. Recomendamos fortemente confirmar, antes da compra e por meio da imobiliaria, a situacao de inadimplencia junto a associacao de condominio.
Q. E dificil vender um condominio resort quando eu quiser me desfazer dele?
Como a demanda e limitada, a venda e mais dificil do que a de uma moradia comum. No pior cenario, pode ser necessario realizar uma "venda negativa", na qual o vendedor assume custos para concretizar a negociacao.
Q. Quanto costumam custar os reparos em condominios resort do periodo da bolha?
Quando grandes obras de reparo sao necessarias, pode haver cobranca extraordinaria de varias centenas de milhares a mais de 1 milhao de ienes por unidade. Antes da compra, verifique sem falta o saldo do fundo de reparos e o plano futuro de manutencao.
