Der von Mitsubishi Estate und TBS Holdings gemeinsam vorangetriebene „Entwicklungsplan Akasaka 2- und 6-Chome" ist ein Großprojekt im Tokioter Stadtteil Minato-ku, Akasaka. Es umfasst den Bau zweier Gebäude: einen 40-stöckigen Wolkenkratzer mit einer Höhe von ca. 207 m sowie einen Komplex mit Theater und Hotel. Das Projekt wurde als Nationale Strategische Sonderzone anerkannt, und die Bauarbeiten begannen im Januar 2024. Nun nimmt das Vorhaben mit dem Ziel der vollständigen Fertigstellung im Jahr 2028 konkrete Gestalt an. Als „Station-Stadt-Integration", die direkt mit der Station Akasaka verbunden ist, wird die Entwicklung dem Immobilienmarkt im Gebiet Akasaka einen tiefgreifenden Wandel bringen. Auch für Immobilieneigentümer ist dies eine Entwicklung, die nicht übersehen werden sollte – es lohnt sich, bereits jetzt strategische Planungen anzustellen.
Was ist der Entwicklungsplan Akasaka 2- und 6-Chome? – Gesamtüberblick über das Projekt
Projektträger und Hintergrund – Gemeinschaftsentwicklung von Mitsubishi Estate und TBS Holdings
Der Entwicklungsplan Akasaka 2- und 6-Chome ist ein Mischnutzungsprojekt, das von Mitsubishi Estate Co., Ltd. und TBS Holdings als Projektträger auf dem Gelände des ehemaligen International Shin-Akasaka Building (West- und Ostflügel) realisiert wird. Die Planung übernimmt Mitsubishi Jisho Sekkei, während die Bauausführung im Ostblock von Kajima Corporation und im Westblock von Takenaka Corporation verantwortet wird. Aufbauend auf der langjährigen Präsenz von TBS in diesem Gebiet als Rundfunk- und Kulturunternehmen bildet die Erneuerung und Stärkung Akasakas als „Entertainment City" den Kern dieses Plans.
Hinter dem Zusammenschluss der beiden starken Projektträger Mitsubishi Estate und TBS steht die Strategie, das Potenzial des Gebiets Akasaka maximal auszuschöpfen und dabei Büro- und Unterhaltungsnachfrage ganzheitlich zu bündeln. Genau deshalb geht das Vorhaben weit über einen einfachen Bürogebäude-Neubau hinaus und ist als integrierte Mischnutzungsentwicklung mit Theater, Hotel und Einzelhandel konzipiert.
Anerkennung als Nationale Strategische Sonderzone und städtebauliche Genehmigung
Das Projekt erhielt am 15. November 2021 die städtebauliche Genehmigung und wurde gleichzeitig als Projekt zur Errichtung von Stadtplanungsbauten im Rahmen der Nationalen Strategischen Sonderzone anerkannt. Darüber hinaus wurde am 9. Februar 2024 die Genehmigung als privates Stadtentwicklungsprojekt durch das Ministerium für Land, Infrastruktur, Transport und Tourismus erteilt, wodurch das Vorhaben als staatlich gefördertes Projekt weiter an Fahrt gewann.
Auch die „Station-Stadt-Integration" der Tokyo Metro am Bahnhof Akasaka wird im Einklang mit diesem Projekt vorangetrieben, was es auch aus der Perspektive der Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr zu einem äußerst bedeutsamen Vorhaben macht. Die Rückendeckung durch die Nationale Strategische Sonderzone erhöht nicht nur die Umsetzungssicherheit der Entwicklung, sondern ist auch ein entscheidender Faktor für die Ausstrahlungseffekte auf die umliegenden Gebiete.
Entwicklungsumfang und Nutzungsstruktur: Ost- und Westblock
Ostblock (Büroturm) – 40 Stockwerke, ca. 207 m Höhe, ca. 167.000 m² Bruttogeschossfläche
Der Ostblock ist ein 40-stöckiger Büro-Wolkenkratzer mit 4 Untergeschossen, einer Höhe von ca. 207,30 m und einer Bruttogeschossfläche von ca. 167.642 m². Die Hauptnutzungen sind Büros, Einzelhandel und Inkubationseinrichtungen, wobei letztere gezielt darauf ausgerichtet sind, die Ansiedlung von Start-ups zu fördern. Mit einer Bruttogeschossfläche von rund 167.000 m² bewegt sich das Projekt auf dem Niveau der großen Neubauprojekte in Toranomon und Shibuya.
Im Umfeld von Akasaka haben sich traditionell Botschaften, Regierungsbehörden und internationale Unternehmen angesiedelt. Mit der Fertigstellung dieses Turms dürfte die Anziehungskraft als internationaler Geschäftsstandort weiter zunehmen. Allerdings kann eine solche Großflächenzufuhr für bestehende Bürogebäude in der Umgebung auch einen Wettbewerbsfaktor darstellen. Eine detaillierte Analyse dieser Auswirkungen finden Sie im Abschnitt „Auswirkungen auf den Immobilienmarkt im Gebiet Akasaka" weiter unten.
Westblock (Entertainment-Gebäude) – Theater, Veranstaltungshalle und Canopy by Hilton
Der Westblock ist ein 18-stöckiges Entertainment-Gebäude mit 3 Untergeschossen, einer Höhe von ca. 99,87 m und einer Bruttogeschossfläche von ca. 38.143 m². Im Mittelpunkt stehen die von TBS errichtete Theater- und Veranstaltungshalle (ca. 11.000 m²) sowie das in den Stockwerken 7 bis 18 untergebrachte „Canopy by Hilton Tokyo Akasaka" (174 Zimmer, davon 24 Suiten). Canopy by Hilton ist eine Lifestyle-Hotelmarke, die damit erstmals in der Region Kanto vertreten sein wird – die Eröffnung im Jahr 2028 stößt auf großes Interesse.
Die von TBS realisierte Theater- und Veranstaltungshalle mit rund 11.000 m² erweitert die Kultur- und Unterhaltungsfunktionen in unmittelbarer Nachbarschaft zu Akasaka Sacas erheblich. Diese Größenordnung entspricht einer der größten privat betriebenen Theaterstätten des Landes und bedeutet die Entstehung einer Kultureinrichtung mit nationaler und internationaler Anziehungskraft. Als Wachstumsstandort für die Unterhaltungsindustrie wird ein direkter positiver Effekt auf den Wirtschaftskreislauf der umliegenden Gebiete erwartet.
Direktanbindung an den Bahnhof Akasaka – Fußgängernetzwerk als „Station-Stadt-Integration"
Eines der herausragenden Merkmale dieses Projekts ist die direkte Anbindung an den Bahnhof Akasaka der Tokyo Metro Chiyoda-Linie. Von der zweiten Untergeschossebene bis zum Erdgeschoss werden rund 4.900 m² Platzfläche geschaffen, die auch die Erreichbarkeit des TBS Akasaka Sacas verbessern. Die Verbindung zu den Stationen Tameike-Sanno und Akasaka-Mitsuke wird ebenfalls optimiert, sodass das gesamte Gebiet durch ein zusammenhängendes Fußgängernetzwerk verbunden wird.
Die direkte Bahnhofsanbindung stellt für Bürogebäude einen entscheidenden Differenzierungsfaktor bei der Gewinnung von Mietern dar. Besonders bei der Standortwahl internationaler Unternehmen und großer japanischer Konzerne wird eine Umgebung, in der man auch bei Regen trockenen Fußes pendeln und sich bewegen kann, hoch geschätzt.
Auswirkungen auf den Immobilienmarkt im Gebiet Akasaka
Veränderung der Mieternachfrage durch großflächige Büroflächenzufuhr
Die Zufuhr von rund 167.000 m² Bürofläche könnte im Büromarkt des Gebiets Akasaka/Tameike-Sanno um das Jahr 2028 herum zu einer gewissen Angebots-Nachfrage-Verschiebung führen. Insbesondere ein vorübergehender Anstieg der Leerstandsquote rund um die Fertigstellung erfordert Aufmerksamkeit von Eigentümern bestehender Bürogebäude in der Umgebung. Gleichzeitig können die Inkubationseinrichtungen der Nationalen Strategischen Sonderzone neue Start-up-Mieter hervorbringen und so die Büronachfrage im gesamten Gebiet ankurbeln.
Wie auch im Forschungsbericht zu den wichtigsten Tokioter Stadtentwicklungsprojekten dargelegt, tritt in Gebieten mit konzentrierter großflächiger Büroflächenzufuhr häufig ein „Flight-to-Quality"-Phänomen hin zu Grade-A-Gebäuden auf. Eigentümer mittelgroßer Bestandsgebäude müssen dringend Maßnahmen zur Wertsteigerung prüfen, um ihre Mieter zu halten.
Auswirkungen des Hilton-Hotelzugangs auf Grundstückspreise und Mieten in der Umgebung
Der erstmalige Markteintritt von Canopy by Hilton in der Region Kanto wird das Markenimage des Gebiets Akasaka auf internationaler Ebene aufwerten. Die Ansiedlung einer internationalen Hotelmarke stimuliert die Nachfrage nach hochwertigen Mietwohnungen und Serviced Apartments in der Umgebung und trägt zur Stabilisierung bzw. zum Anstieg des Mietniveaus bei. Durch die Schaffung eines Anlaufpunkts für Expatriates internationaler Unternehmen und wohlhabende Inbound-Touristen steigt auch die Kaufkraft im gesamten Gebiet.
Betrachtet man vergleichbare Hotelansiedlungen im Bezirk Minato, so zeigen Berichte, dass die Wohnungsmieten in der Umgebung nach dem Markteintritt einer internationalen Hotelmarke im Durchschnitt einem Aufwärtsdruck von 5 bis 10 % ausgesetzt waren. Gerade deshalb hat es eine gewisse strategische Bedeutung, zum jetzigen Zeitpunkt Immobilien im Gebiet Akasaka zu halten oder zu erwerben.
Zusammenspiel mit Akasaka Sacas – Steigerung der Aufenthaltsqualität im gesamten Gebiet
Das Projekt grenzt direkt an TBS Akasaka Sacas und zielt auf eine gegenseitige Ergänzung der Entertainment-Funktionen ab. Nach der Fertigstellung 2028 werden Akasaka Sacas, die Theater- und Veranstaltungshalle dieses Projekts sowie die öffentlichen Platzflächen zu einer der führenden Entertainment-Zonen Tokios verschmelzen. Auch für Gastronomie- und Einzelhandelsmieter entsteht ein Umfeld mit deutlich gesteigerter Anziehungskraft, was sich positiv auf das Mietniveau im Einzelhandelsbereich auswirken dürfte.
Darüber hinaus erfährt das gesamte Gebiet Akasaka durch das zeitgleiche Voranschreiten dieses Projekts und des im Komplettleitfaden zum Sanierungsprojekt Akasaka 7-Chome, Block 2 vorgestellten wohnungsorientierten Neubauprojekts eine umfassende Aufwertung. Als Gebiet, das Wohnen, Büros, Hotellerie und Unterhaltung vereint, wird seine Wertschätzung im In- und Ausland zweifellos steigen.
Worauf Immobilieneigentümer besonders achten sollten
Auswirkungen auf den Bürovermietungsmarkt und Handlungsoptionen
Für Eigentümer von Büromietobjekten im Gebiet Akasaka/Tameike-Sanno ist die Vorbereitung im Zeitraum 2026 bis 2028 von entscheidender Bedeutung. Rund um die Fertigstellung intensiviert sich die Umzugsbereitschaft von Mietern, weshalb eine frühzeitige Stärkung der Mieterbeziehungen und vorausschauende Gebäudemodernisierungen erforderlich sind. Konkret empfehlen sich Maßnahmen wie die Aufrüstung der ICT-Infrastruktur und energieeffizienter Anlagen sowie die Prüfung einer Umgestaltung zu flexiblen Büroflächen.
Allerdings reichen reine Investitionen in die Gebäudeausstattung nicht aus. Es gilt, das Risiko eines Mieterabflusses in den neuen Turm ernsthaft zu bewerten und den Mietern überzeugende Gründe für einen Verbleib aufzuzeigen. Entscheidend wird eine strategische Mietverwaltung sein – mit der Betonung standortspezifischer Vorteile, einer Neubewertung der Mietpreiskompetitivität und der Ausgestaltung von Anreizen für langfristige Mietverträge.
Vorteile der verbesserten Infrastruktur für den Wohnungsmietmarkt
Für Eigentümer von Mietwohnungen im Umfeld von Akasaka sind die Auswirkungen insgesamt positiv. Durch die direkte Bahnhofsanbindung, die Platzgestaltung und das erweiterte Einzelhandelsangebot steigt die Lebensqualität im Gebiet Akasaka, was eine Stabilisierung bzw. einen Anstieg des Mietniveaus erwarten lässt. Insbesondere Objekte im fußläufigen Einzugsbereich des Bahnhofs Akasaka profitieren von zusätzlichen Vermarktungsargumenten wie der verbesserten Pendelanbindung und dem aufgewerteten Einkaufsumfeld.
In der Phase zunehmender Aufmerksamkeit für das Gebiet bis 2028 ist auch mit kürzeren Leerstandszeiten und einer Verbesserung der Mieterqualität zu rechnen. Tatsächlich bietet der Zeitraum der nächsten zwei Jahre eine besonders günstige Gelegenheit, in der Vermarktung mit dem Hinweis „Fußläufig zum Sanierungsgebiet Akasaka 2028" effektiv zu werben.
Einschätzung von INA
Der Entwicklungsplan Akasaka 2- und 6-Chome ist meiner Einschätzung nach weit mehr als nur ein großes Bauprojekt – er wird die städtische Marke des Gebiets Akasaka von Grund auf neu definieren. Dass Büros, Theater und Hotel im Rahmen der Nationalen Strategischen Sonderzone als Einheit entwickelt werden, schafft eine städtische Infrastruktur auf einem Niveau, das durch rein private Entwicklung allein nicht realisierbar wäre.
Aus Sicht der Immobilienverwaltung ist es unerlässlich, die Fertigstellung 2028 als einen „Wendepunkt" zu betrachten und bereits jetzt mit der Bestandsaufnahme der eigenen Vermögenswerte und der Überprüfung der Strategie zu beginnen. Eigentümern von Objekten im Gebiet Akasaka empfehle ich, proaktiv zu handeln, um von den positiven Ausstrahlungseffekten zu profitieren. Gleichzeitig birgt das passive Festhalten an älteren Bürogebäuden entsprechende Risiken. INA&Associates bietet Analysen der Mietpreisentwicklung in Sanierungsgebieten sowie Beratung zur optimalen Verwertung von Vermögenswerten. Als Partner, der Ihnen hilft, die Welle des Wandels nicht als „Bedrohung", sondern als „Chance" zu begreifen, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.
Zusammenfassung
Der Entwicklungsplan Akasaka 2- und 6-Chome ist ein Projekt, bei dem das starke Duo Mitsubishi Estate und TBS mit der Anerkennung als Nationale Strategische Sonderzone das Tokioter Gebiet Akasaka bis 2028 grundlegend transformieren wird. Die wichtigsten Punkte im Überblick:
- Ostblock: 40-stöckiger Büroturm mit ca. 207 m Höhe und rund 167.000 m² Bruttogeschossfläche. Direkte Anbindung an den Bahnhof Akasaka und Inkubationseinrichtungen
- Westblock: 18-stöckiges Entertainment-Gebäude mit ca. 11.000 m² Theater- und Veranstaltungshalle sowie dem Canopy by Hilton (174 Zimmer)
- Geplante Fertigstellung: März 2028 (Gebäude) / Oktober 2028 (Gesamtprojekt)
- Marktauswirkungen: Umfassende Effekte auf Grundstückspreise und Mieten durch großflächige Grade-A-Büroflächenzufuhr, Markteintritt einer internationalen Hotelmarke und Ausbau des Fußgängernetzwerks
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F1: Wann wird der Entwicklungsplan Akasaka 2- und 6-Chome fertiggestellt?
A: Die Fertigstellung der Gebäude ist für Ende März 2028 geplant, die Gesamtfertigstellung für Ende Oktober 2028. Der Baubeginn erfolgte am 12. Januar 2024, die Grundsteinlegung am 13. März 2024.F2: Wann eröffnet das Canopy by Hilton Tokyo Akasaka und wie viele Zimmer wird es haben?
A: Die Eröffnung ist für 2028 geplant. Das Hotel wird über insgesamt 174 Zimmer verfügen (davon 24 Suiten). Es handelt sich um den ersten Standort der Lifestyle-Hotelmarke „Canopy by Hilton" aus der Hilton-Gruppe in der Region Kanto.F3: Wie wird die Anbindung an den Bahnhof Akasaka gestaltet?
A: Der Ostblock wird direkt mit dem Bahnhof Akasaka der Tokyo Metro Chiyoda-Linie verbunden, und es wird ein Fußgängernetzwerk im Sinne der „Station-Stadt-Integration" errichtet. Von der zweiten Untergeschossebene bis zum Erdgeschoss entsteht eine rund 4.900 m² große Platzfläche, die auch die Erreichbarkeit von TBS Akasaka Sacas verbessert.F4: Wie verhält sich das Projekt zu anderen Sanierungsprojekten im Gebiet Akasaka?
A: Dieses Projekt ist Teil der Sanierungswelle im Gebiet Akasaka, zu der auch das Projekt Akasaka 7-Chome, Block 2 (wohnungsorientierte Sanierung) und das Projekt Akasaka 1-Chome gehören. Durch das Zusammenwirken mehrerer Sanierungsvorhaben wird die Attraktivität des gesamten Gebiets einschließlich der Stationen Tameike-Sanno und Akasaka-Mitsuke gesteigert. Weitere Details finden Sie im Komplettleitfaden zum Sanierungsprojekt Akasaka 7-Chome, Block 2.Weiterführende Artikel
Quellen und Referenzen
- Mitsubishi Estate Co., Ltd. „Zwei Gebäude als neue Wahrzeichen des Gebiets Akasaka entstehen bis 2028 – Entwicklungsplan Akasaka 2- und 6-Chome: Baubeginn / Anerkennung als privates Stadtentwicklungsprojekt" (13. März 2024)
- Mitsubishi Estate Co., Ltd. „Entwicklungsplan Akasaka 2- und 6-Chome – Anerkennung als Nationale Strategische Sonderzone" Pressemitteilung PDF (November 2021)
- Tokyo Metro „Im Zuge des Entwicklungsplans Akasaka 2- und 6-Chome realisiert Tokyo Metro am Bahnhof Akasaka eine ‚Station-Stadt-Integration'" (18. November 2021)
- Amt für Stadtentwicklung der Präfektur Tokio „Entwicklungsplan Akasaka 2- und 6-Chome | Vorabkonsultation für das Gebiet um den Kaiserpalast und die Stadtentwicklungs-Sonderzone"
- Büro für regionale Revitalisierung des Kabinettsbüros „Stadtentwicklungs-Sonderzone (Akasaka 2- und 6-Chome) – Stadtplanungsentwurf" Unterlagen der 19. Sitzung der Unterabteilung Stadtentwicklung Tokio
- Mitsubishi Jisho Sekkei „Entwicklungsplan Akasaka 2- und 6-Chome" Projektseite
