Eine der Kosten, die bei Investitionen in gebrauchte Eigentumswohnungen leicht übersehen werden, ist die Grunderwerbsteuer. Damit Sie von dem Steuerbescheid, der nach dem Erwerb unerwartet eintrifft, nicht überrascht werden, ist es wichtig, Berechnungsmethode, Steuererleichterungen und weitere Steuern im Voraus zu kennen.
Was ist die Grunderwerbsteuer bei gebrauchten Eigentumswohnungen?
Die Grunderwerbsteuer ist eine lokale Steuer, die von der Präfektur beim Erwerb einer Immobilie erhoben wird und sowohl auf das Grundstück als auch auf das Gebäude jeweils nur einmal anfällt.Da der Steuerbescheid nach dem Einzug von der Kommune zugestellt wird, muss sie in der Erwerbskostenkalkulation unbedingt berücksichtigt werden.
Grundformel der Berechnung
Grunderwerbsteuer = Bewertungsgrundlage der Grundsteuer × 3%（regulär 4%, Sonderregelung bis zum 31. März 2024）
Wenn Steuererleichterungen angewendet werden, verringert sich die Steuerlast.
Wie wird die Grunderwerbsteuer für das Grundstück berechnet?
Für den Grundstücksanteil einer gebrauchten Eigentumswohnung (Sondereigentum) gilt die folgende Formel.
Grunderwerbsteuer für Grundstück = （Bewertungsgrundlage der Grundsteuer × 1/2 × 3%）− Abzugsbetrag
Als Abzugsbetrag wird der höhere der folgenden Beträge ① oder ② angesetzt.
- ①45.000 Yen
- ②Preis je 1m² Grundstück × 1/2 × doppelte Wohnfläche（Obergrenze 200m²）× 3%
Voraussetzungen für den Abzug sind unter anderem, dass auch das Grundstück innerhalb eines Jahres nach dem Erwerb einer bestehenden Wohnung, die den Erdbebenstandards entspricht, erworben wird.
Welche Voraussetzungen gelten für die Steuererleichterung beim Gebäude?
Um die Steuererleichterung für den Gebäudeteil in Anspruch zu nehmen, müssen alle folgenden Voraussetzungen erfüllt sein.
- Die Wohnung wird von einer Privatperson zur Eigennutzung erworben
- Die Wohnfläche liegt zwischen 50m² und 240m²（bei Wohnungen: Sondereigentumsfläche + anteilige Gemeinschaftsfläche）
- Bei Holz- und Leichtstahlbauten: innerhalb von 20 Jahren vor dem Erwerbsdatum errichtet, bei Stahl- und RC-Bauten: innerhalb von 25 Jahren
- Oder das im Grundbuch eingetragene Baujahr liegt am oder nach dem 1. Januar 1982
Zu den Abzugsbeträgen nach Baujahr für förderfähige Objekte（Tokio）lesen Sie bitte den Artikel Steuererleichterungen und Rückerstattungsantrag bei der Grunderwerbsteuer.
Weitere Steuern beim Erwerb einer gebrauchten Eigentumswohnung
Stempelsteuer
Sie fällt bei der Erstellung des Kaufvertrags an. Die Zahlung erfolgt, indem eine dem Kaufpreis entsprechende Steuerstempelmarke aufgeklebt wird. Es gibt auch Steuererleichterungen（wenn der Vertragsbetrag über 100.000 Yen liegt und der Vertrag innerhalb des begünstigten Zeitraums erstellt wird）.
Registrierungs- und Lizenzsteuer
Sie wird bei der Eigentumsumschreibung im Register erhoben. Die Formel lautet „Bewertungsgrundlage der Grundsteuer × Steuersatz“, und bei Erwerb zur Eigennutzung wird der reguläre Satz von 20/1000 auf 3/1000 reduziert（unter anderem bei Voraussetzungen wie feuerbeständigem Gebäude innerhalb von 25 Jahren und mindestens 50m² Wohnfläche）.
Verbrauchsteuer
Ist eine Immobiliengesellschaft der Verkäufer, fällt auf den Gebäudeteil Verbrauchsteuer an. Privatverkäufe und Grundstücksgeschäfte sind von der Verbrauchsteuer befreit.Beim Kauf einer Kapitalanlageimmobilie kann es Fälle geben, in denen eine Erstattung der Verbrauchsteuer als vorsteuerfähiger Einkauf möglich ist.
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Häufig gestellte Fragen（FAQ）
Q. Wann ist die Zahlungsfrist für die Grunderwerbsteuer bei einer gebrauchten Eigentumswohnung?
A. Gezahlt werden muss bis zu dem Datum, das im Steuerbescheid der Kommune angegeben ist. Da bei Fristüberschreitung Säumniszinsen anfallen, sollte die Steuer in die Finanzplanung aufgenommen werden.
Q. Was gilt, wenn ich eine gebrauchte Eigentumswohnung als Kapitalanlage kaufe, die die Voraussetzungen für Steuererleichterungen nicht erfüllt?
A. Bei Anlageobjekten, die nicht zur Eigennutzung bestimmt sind, kann die Steuererleichterung für das Gebäude häufig nicht in Anspruch genommen werden. Der Abzug für das Grundstück kann jedoch je nach Voraussetzungen anwendbar sein.
Q. Was sollte ich tun, wenn die Zahlung der Grunderwerbsteuer schwierig ist?
A. In einigen Kommunen gibt es Stundungsregelungen. Wir empfehlen, sich unmittelbar nach dem Erwerb an das Präfektursteueramt zu wenden.
Q. Wie kann ich die gesamte Steuerbelastung beim Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung abschätzen?
A. Addiert man Grunderwerbsteuer, Registrierungs- und Lizenzsteuer sowie Stempelsteuer, liegt die Gesamtbelastung häufig bei etwa 1〜3% der Erwerbskosten. Berücksichtigen Sie diese Beträge bei der Renditeberechnung unbedingt in den Erwerbskosten.
