La carencia de alquiler (フリーレント, furī rento: período inicial de renta gratuita), empleada en Japón como medida contra la desocupación, resulta muy eficaz para captar inquilinos; ahora bien, para el propietario y la empresa administradora es imprescindible comprender con exactitud cómo debe contabilizarse. Un tratamiento erróneo puede acarrear riesgos fiscales.
¿Qué es la carencia de alquiler (free rent) en Japón?
Conviene enmarcar desde el principio un rasgo propio del mercado residencial japonés: en Japón, la carencia de alquiler (フリーレント) es un inmueble o contrato en el que la renta queda gratuita durante un período determinado. Lo habitual es que sean gratuitos el primero o los dos primeros meses tras la entrada, y en algunos inmuebles el período gratuito supera los tres meses. Para el propietario supone una pérdida temporal, pero en la mayoría de los casos resulta más rentable que dejar que la vacancia se prolongue. A diferencia de España y de gran parte de Latinoamérica, donde la carencia de renta se concentra sobre todo en arrendamientos comerciales o de oficinas, en Japón esta técnica se aplica de forma generalizada también al alquiler residencial urbano, en especial en mercados competitivos como Tokio y Osaka. Para el inversor extranjero, entender esta práctica es clave: una carencia bien calibrada acorta el tiempo de vacancia y protege el flujo de caja, mientras que un período gratuito excesivo erosiona la rentabilidad anual del activo.
¿Cuántos métodos de tratamiento contable existen durante el período de carencia?
Existen dos métodos de contabilización.
Método 1: no registrar ningún asiento durante el período de carencia
Como no se genera ingreso, se trata como período de vacancia y no se registra ningún asiento contable. Al no haber movimiento de efectivo, es sencillo y transparente, y es el método adoptado con mayor frecuencia en la práctica japonesa. No obstante, los gastos que sí se producen realmente —como el kyōekihi (共益費, cuota de servicios y zonas comunes)— se registran conforme al principio de devengo (発生主義, hassei shugi). Aquí aparece un primer contraste relevante para el lector formado en las NIIF/IFRS: mientras que la norma internacional obliga, con carácter general, a repartir de forma lineal los incentivos de arrendamiento, la contabilidad de las pymes japonesas admite, sin más, no registrar nada durante la carencia.
Método 2: distribuir el importe total de la renta a lo largo del plazo del contrato
Es un método que puede elegirse cuando el plazo del contrato está fijado de antemano. Se imputa mensualmente, de forma prorrateada, el importe total de la renta correspondiente a todo el plazo contractual, incluido el período de carencia. Este método se aplica cuando concurre la condición de que «el plazo del contrato está determinado desde el principio y no se admite la rescisión anticipada». Por ejemplo, con una renta mensual de 100.000 JPY (aprox. 590 EUR, a 170 JPY/EUR) y un contrato de dos años con dos meses de carencia, el total efectivamente cobrado —2.200.000 JPY (aprox. 12.940 EUR)— se reparte de manera uniforme entre los 24 meses. Este planteamiento coincide, en esencia, con el reconocimiento lineal (straight-line) que la NIIF 16 exige para los incentivos de arrendamiento en España y en buena parte de Latinoamérica, lo que lo hace más familiar para el inversor internacional.
¿Cómo es el tratamiento fiscal?
Cuando no se registra asiento
Durante el período de carencia no hay base para computar gasto deducible (損金, songin) ni impuesto sobre el consumo (消費税, shōhizei, el equivalente japonés al IVA, hoy del 10 %). Es un tratamiento sencillo, pero el importe total de gasto deducible a lo largo del contrato no varía. Para el lector hispanohablante conviene subrayar que el shōhizei opera de forma análoga al IVA: en los meses gratuitos no se devenga ni impuesto repercutido ni soportado.
Cuando se registra asiento
El gasto deducible se computa a partir del importe total pagado durante el plazo del contrato. Como el gasto deducible aumenta al incluir también el período de carencia, el impuesto de sociedades (法人税, hōjinzei) disminuye de manera temporal, si bien en la segunda mitad del plazo vuelve a incrementarse. En cuanto al impuesto sobre el consumo, se produce de igual modo un aumento y una posterior reducción del impuesto soportado (仮払消費税, karibarai shōhizei, IVA soportado). Para un inversor habituado a las NIIF, esta mecánica de anticipar el gasto es coherente con el reconocimiento lineal, pero el efecto fiscal concreto —el desfase temporal en el impuesto de sociedades japonés— es una particularidad que conviene modelar antes de adquirir un activo en Japón.
¿Qué puntos hay que vigilar en el tratamiento contable?
En los contratos con una cláusula que prohíbe la rescisión anticipada (中途解約不可特約, chūto kaiyaku fuka tokuyaku), el uso del método sin asiento queda restringido. Además, la penalización por rescisión (解約手数料, comisión de cancelación) se considera adecuada cuando ronda «el importe de la renta que en principio correspondería», de modo que fijar cuantías excesivas es fuente de conflictos. A diferencia de muchos mercados hispanohablantes, donde estas penalizaciones se pactan con amplia libertad contractual, en Japón la práctica y la orientación de los tribunales tienden a limitarlas a lo razonable, lo que aporta previsibilidad al inversor.
Para una visión de conjunto de las medidas contra la desocupación que aprovechan la carencia de alquiler, puede consultar también el análisis estratégico de las labores de comercialización (leasing).
Lecturas recomendadas
FAQ
- Q. ¿Se puede cobrar la cuota de servicios comunes (kyōekihi) durante el período de carencia?
- En la mayoría de los casos, la carencia solo deja gratuita la renta, mientras que la cuota de servicios comunes y los suministros (agua, luz) se cobran con normalidad. Es importante dejarlo expresamente indicado en el contrato.
- Q. ¿Qué duración de carencia resulta eficaz?
- Lo habitual es de uno a dos meses. A partir de tres meses aumenta el efecto de captación de inquilinos, pero también su impacto sobre la rentabilidad.
- Q. ¿Qué condiciones exige el método de imputar el total de la renta prorrateado?
- Puede elegirse cuando el plazo del contrato está determinado de antemano y la rescisión anticipada está restringida. Es necesario que la cláusula de no rescisión conste expresamente en el contrato.
- Q. ¿Qué penalización por carencia se considera adecuada?
- Se considera adecuada una cuantía en torno al importe de la renta correspondiente al período de carencia. Fijar importes muy superiores conlleva riesgo de conflictos.
