作為空置對策而被廣泛運用的「免租期（フリーレント，free rent，指承租後一段期間租金全免的優惠）」，對招攬租客十分有效；但另一方面，對房東與物業管理公司而言，必須正確理解其會計處理方式。錯誤的處理方式，也可能演變成稅務上的風險。對習慣台灣租賃市場的投資人來說，免租期在日本是一項獨具特色的常態化招租手法——在台灣，房東多以「押二付一」或短期折讓來調節空置，鮮少像日本這樣把「首月至數月全免」寫入契約並衍生出兩套正式的會計入帳邏輯，這正是本篇要為海外投資人拆解的日本特有課題。
什麼是免租期（フリーレント）？
所謂免租期，是指在一定期間內租金為零的物件。多數情況為承租後1至2個月免租，部分物件甚至會提供3個月以上的免租優惠。對房東而言雖有一時性的收入損失，但相較於讓物件長期空置，多數情況下在收益上反而更為有利。這一點與台灣投資人熟悉的做法形成對比：在日本租賃實務中，房東傾向以「時間換取穩定入住」，透過帳面上先讓利、換取後續數年租約的確定性；對跨境持有東京、大阪收益物件的台灣投資人來說，理解這套邏輯，才能在評估表面利回（毛收益率）時把免租期造成的實際現金流落差算進去。
免租期期間的會計處理方法有幾種？
會計處理共有兩種方法。
方法1：免租期期間不予計提
由於並未實際產生收入，因此視同空置期間、不作分錄計提。因為沒有現金流動，處理起來單純易懂，一般而言採用最為普遍。不過，像共益費（共益費，日本租賃中用於分攤公共區域清潔、電梯、照明等管理成本的費用，性質類似台灣的公共管理費）這類實際發生的費用，仍須依「發生主義（発生主義，即權責發生制，以費用實際發生時點認列而非收付現金時點）」據實計提。對習慣以收付實現制思考的個人房東而言，這裡的日本會計慣例值得特別留意。
方法2：將租金總額按契約期間分攤計提
此為契約期間已事先確定時可選用的方法。將包含免租期在內的整個契約期間之租金總額，按月平均計提。此方法適用於「契約期間自始即已確定，且中途不得解約」這類條件成立的情況。這種以整個租約期間平準化收入的思維，與國際會計準則（IFRS）中租賃收入須直線法認列的精神相近，對熟悉上市櫃財報邏輯的台灣法人投資人而言會相對容易理解——差別在於，日本的中小型個人房東多半並不採用此法，而傾向前述較單純的方法1。
稅務上如何處理？
不作分錄的情況
免租期期間不列為損金（損金，日本法人稅制下可自課稅所得中扣除的費用，概念近似台灣營利事業所得稅的「可減除費用」）與消費稅的計提對象。雖然處理單純，但在整個契約期間內，可認列的損金總額並不會改變。
作分錄的情況
依契約期間內的支付總額計算後計提損金。由於連同免租期一併攤入而使損金增加，法人稅在前期會暫時減少，後期則相應減少。消費稅方面同樣會產生「仮払消費稅（仮払消費稅，指企業先行墊付、日後可扣抵的進項消費稅，功能類似台灣營業稅制中的進項稅額）」的增減。這與台灣營利事業所得稅按年度損益一次結算的做法不同，日本這種跨期平準化會直接影響各年度的應納稅額與現金流時點，跨境投資人在做多年度稅後報酬試算時務必納入考量。
會計處理上應注意的重點是什麼？
在訂有「中途不得解約」特約的契約中，不作分錄方法的適用會受到限制。此外，違約金（違約金，即解約手續費）一般認為以「相當於原本應支付的租金金額」為適當，過高的設定容易成為糾紛的源頭。這一點與台灣租約中常見的「賠償尚未到期租金」或「沒收押金」慣例有所不同——日本實務上更強調違約金金額須與實際讓利的免租期租金相稱，否則在爭議發生時恐難被認定為合理，海外房東在起草契約特約時應特別留意此一分寸。
關於運用免租期進行空置對策的整體樣貌，亦可參考招租業務的策略解析。
FAQ
- Q. 免租期期間也能請求共益費嗎？
- 絕大多數情況下，免租期僅有房租免費，共益費、水電瓦斯費仍照常請求。務必在契約書中明確載明。
- Q. 免租期設定多長才有效果？
- 1至2個月最為常見。3個月以上雖能提高吸引租客的效果，但對收益的衝擊也隨之加大。
- Q. 選擇「租金總額分攤計提」方法的條件是什麼？
- 當契約期間已事先確定、且中途解約受到限制時可以選用。契約書中須明確載明不得解約的特約。
- Q. 免租期的違約金設定多少才算適當？
- 一般認為以相當於免租期期間房租金額的程度為適當。超過此範圍的高額設定，會有引發糾紛的風險。
