要求承租人腾退房屋（立ち退き，tachinoki，即“退租/腾退”），在日本是一项对房东极为审慎、且需要严格遵循法定程序的行为——这与中国大陆房东较为自由地终止租赁关系、甚至部分场景下可通过物业公司直接不续签的实践存在本质差异。房屋老化、拟拆除重建、租金拖欠等都可能是腾退的起因，但日本的《借地借家法》（しゃくちしゃくやほう，Shakuchi Shakuya Hō，《土地及房屋租赁法》）对承租人的居住权给予了远比中国大陆《民法典》合同编更强的制度性保护，房东不能仅凭自身意愿单方面要求承租人搬离，哪怕物业产权完全归属房东本人。只有具备正当事由（せいとうじゆう，seitō jiyū，法律上认可的“正当理由”）、履行恰当的通知程序，并进行诚意交涉，才能实现和平腾退。对于持有日本住宅或商业物业的中国大陆投资者而言，理解这一制度差异至关重要——它直接决定了资产处置的灵活性、退出周期、合规成本，以及在测算持有期投资回报时应当预留的时间与资金缓冲。本文将从房东视角，系统解说腾退要求被认可的条件、通知书的撰写方法、交涉推进步骤，以及腾退补偿金（立退料，tachinoki-ryō）的大致行情，帮助跨境投资者在决策前建立完整的风险预期。
腾退要求的前提：日本法律的基本思路
理解腾退实务的出发点，正是《借地借家法》的存在。这部法律的立法目的，是保护在租赁关系中天然处于弱势地位的承租人，使其生活或经营所依赖的住所得到保障。对比中国大陆的《民法典》合同编，大陆房东在租期届满后通常可以较为自由地决定是否续约、以及以何种条件续约，续租与否很大程度上取决于双方合意；而在日本，一旦房东想要拒绝续约或提前解约，就必须具备后文详述的“正当事由”，仅凭房东单方面的意愿远远不够，法院会介入审查房东主张是否成立。这种制度设计，本质上是把居住的稳定性置于房东处分权之上，是日本住宅租赁法制中最为独特、也最容易让海外投资者感到意外的一点——许多初次接触日本市场的大陆买家，往往在收购物业之后才发现，自己无法像在国内那样简单地“到期不续租”。
在“普通借家契约”（ふつうしゃくやけいやく，futsū shakuya keiyaku，即无固定终止期限、可反复续约的标准租赁合同）下，只要承租人表示希望继续居住，合同原则上会自动“法定更新”（即使房东未主动续签，合同依然视为延续）。房东若要拒绝续约，或在合同期内提出解约，必须严格遵守通知期限，并具备正当事由。如果不理解这一基本结构就强行催促承租人搬离，交涉往往会不减反增地拖长，甚至可能引发法律纠纷，令投资回收计划落空。对于习惯了大陆“到期即可不续租”逻辑的投资者来说，这是评估日本出租物业退出灵活性时必须首先厘清的一点，也是尽调阶段容易被忽视、却直接关系到未来资产处置周期的关键制度差异。
普通借家契约与定期借家契约的区别
腾退的难易程度，会因合同形态而大不相同。“定期借家契约”（ていきしゃくやけいやく，teiki shakuya keiyaku，固定期限租赁合同）没有“法定更新”的概念，租期届满合同即确定性终止，房东无需具备正当事由即可要回房屋——这一点与中国大陆的定期租赁合同较为接近，房东的操作空间也更大，续约与否完全由双方另行协商决定。与此相对，普通借家合同则始终绕不开“正当事由”与“腾退补偿金”这两个焦点问题。对于计划投资日本出租物业的大陆投资者，建议在收购尽调阶段就通过合同书确认自己名下（或拟收购）的物业究竟适用哪一种合同类型，这将直接影响未来处置该物业的自由度、以及是否需要在财务模型中预留腾退补偿金这一项潜在支出。
什么情况下会产生腾退需求？
腾退大致可分为两种情形：因房东自身原因而提出，以及因承租人违反合同而提出。这两种情形在法律处理方式和是否需要支付腾退补偿金上存在明显差异，因此第一步应先厘清自己所处的情形属于哪一类——这一分类思路本身，对习惯了大陆“违约即可解约、无违约也可协商终止”这种较为灵活框架的投资者来说，是理解日本腾退制度时首先需要建立的心理坐标。
房东原因的情形
典型情形包括：建筑物老化需要拆除重建、耐震性能不足需要应对、房东本人或其家属需要自住使用等。由于这些都是出于房东一方的事由而要求承租人搬离，因此需要具备正当事由，且通常还需支付腾退补偿金。若因合同期满而拒绝续约，通知必须在期满前一年至前六个月之间的窗口期内送达，逾期或过早都可能影响通知效力——这种“提前一年至六个月”的严格窗口期设计，在大陆的租赁实务中并不存在对应规定，投资者若疏忽这一点，很容易导致腾退计划整体延误，进而打乱拆除重建或资产处置的整体时间表。
承租人违反合同的情形
大致包括：拖欠租金三个月以上、在禁止饲养宠物的物业内违规饲养宠物、未经同意擅自转租、对邻里造成严重滋扰等。若责任在承租人一方，通常会被认定为双方之间的信赖关系已经破裂，原则上无需支付腾退补偿金。不过需要注意的是，即便如此，解除合同前仍需履行催告（さいこく，saikoku，即书面催促履行义务的法定程序）等一定的法定步骤，不能径行解约，否则解约本身可能被判定为无效——这一点与大陆部分地区房东在租客严重违约时可自行采取的更直接手段相比，程序性要求明显更高。
腾退所需的“正当事由”究竟是什么？
根据《借地借家法》，因房东原因提出的腾退，必须具备正当事由（せいとうじゆう，seitō jiyū）。正当事由并非由单一要素决定，而是需要综合考量多项具体情况后进行整体衡量——这一“综合衡量”的裁量式判断方法，与许多大陆法域中较为明确的成文标准不同，也正因如此，日本的腾退纠纷往往高度依赖判例积累和个案事实，海外投资者若不熟悉这一裁量传统，容易低估交涉与诉讼的不确定性，也容易在投资测算中过于乐观地估计资产退出的时间表。
影响正当事由判断的要素
判断时会综合考虑：房东与承租人各自对该建筑物的实际需要程度、既往租赁关系的经过、建筑物的使用状况与现状，以及是否提供腾退补偿金及其金额等。房东一方的必要性越高，且承租人因此蒙受的不利益越能够通过金钱加以弥补，正当事由就越容易被认定成立。换言之，日本的制度并不承认“产权即可任意支配”的简单逻辑，而是要求房东以证据证明自身需要的合理性。
较容易被认定为正当事由的情形
建筑物的耐震性能未达到现行标准、因老化导致居住安全无法保障、通过拆除重建实现抗震加固或无障碍化等具有公共利益性质的改善，这些情形往往较容易被评价为具备正当事由。若能事先备妥客观资料，例如耐震诊断报告等证明材料，将大幅提高说服力——这与中国大陆常见的以拆迁补偿协议为核心的操作逻辑不同，日本的裁判和调停实务更看重书面证据链的完整性，而非单纯以补偿金额的多少来推动搬迁。
正当事由不足时的补充手段
即便正当事由本身单独并不充分，也可以通过提供相当金额的腾退补偿金来加以补充。腾退补偿金通常包含搬家费用、新居所需缴纳的敷金（しききん，shikikin，相当于押金）及礼金（れいきん，reikin，日本租赁中特有的、无需归还的“感谢金”，这一制度在中国大陆的租赁习惯中并无对应）等初期费用，以及租金差额的补贴。与其把这理解为“用钱摆平”，不如理解为支持承租人重建生活的一种姿态，这样的心态更有助于推动交涉向前。对于大陆投资者而言，需要在投资测算中把腾退补偿金视为潜在的资产处置成本纳入考量，而非事后才发现的意外支出——尤其是在计划中长期持有后再转售或自用的场景下，这项成本应当被提前写入退出策略。
腾退交涉的流程是怎样的？
推进腾退时，按部就班比什么都重要。既要确保法律上的有效性，也要力求不损害与承租人之间的信赖关系，实现和平化解。一旦跳过某个步骤，往往会在后续交涉或法律程序中处于不利地位，这一点对于委托当地管理公司代为处理的境外房东尤其重要——务必确认受托方是否严格按照下述步骤逐一推进。
步骤一：书面提前通知
向承租人送达一份写明腾退理由与期限的文书。若因合同期满而拒绝续约，原则上应在期满前一年至前六个月之间送达通知；若是无固定期限合同下的解约申请，则自申请之日起满六个月，合同即告终止。为了留存日后的证据，采用内容证明邮便（ないようしょうめいゆうびん，naiyō shōmei yūbin，日本邮政提供的“内容证明”服务，可由邮局正式证明信件的发出日期与文字内容，类似具有官方公证效力的挂号邮寄）是较为稳妥的方式，这类官方留痕的邮寄制度在中国大陆并无完全对应的服务，投资者如委托当地管理公司处理，应确认对方是否熟悉该流程并留存相关凭证。
步骤二：当面交涉
文书送达后，与承租人直接会面协商具体条件。就腾退补偿金的金额与搬离时间，双方寻找彼此都能接受的落点。与其单方面强加条件，不如倾听对方的生活实际情况，这种姿态反而更有助于尽早达成合意——对于人不在日本、通过管理公司远程处理的海外房东而言，事先明确授权范围与决策底线，能有效避免因沟通滞后而拖长交涉周期。
步骤三：签订合意书
条件谈妥后应制作合意书，由双方签字盖章。务必在其中明确写明搬离期限、腾退补偿金的金额与支付时间、原状恢复（原状回復，genjō-kaifuku，即退租时对房屋进行恢复原状的义务，日本国土交通省对此设有专门指引）的处理方式，以及交房后遗留物品的处置方法等。仅凭口头承诺推进，日后极易引发“说过／没说过”式的纠纷，这一点在跨境场景下风险更高，因为境外房东往往难以第一时间到场核实现场情况。
步骤四：交涉陷入僵局时的应对
若交涉未能达成一致，可考虑咨询律师后，进入民事调停或建筑物交还诉讼程序。诉讼耗时耗费，因此首先穷尽任意协商途径解决，对双方而言都是更为理想的选择——对于境外投资者，还需额外考虑诉讼期间可能产生的翻译、往返沟通等隐性成本。
腾退通知书的撰写方法与记载事项
腾退通知书是交涉的起点，是极为重要的书面文件。内容一旦含糊不清，通知本身的法律效力都可能遭到质疑。撰写时应兼顾诚意与明确性，这一点对于以书面形式远程管理物业的海外房东尤为关键。
通知书应包含的基本项目
需记载收件人与发件人、物业的具体表示、合同的特定信息、要求腾退的理由、希望搬离的期限，以及是否愿意就腾退补偿金进行协商等内容。在“理由”一栏中，应具体列明老化、拆除重建等事实依据，这样才能使正当事由的主张更加清晰有力。
撰写通知书时的注意事项
应避免使用高压、断定性的措辞，以礼貌的方式传达愿意协商的态度。为确保证据效力，建议通过内容证明邮便寄送，并留存副本。若对记载内容存有疑虑，建议在发出前先请专业人士审阅确认——对于不熟悉日文法律文书措辞的境外房东，委托当地律师或管理公司代为起草，通常是更稳妥的选择。
腾退补偿金的行情大致是多少？
腾退补偿金并没有法律规定的统一标准金额。不过，掌握一般性的行情，可以作为交涉时的参考指标。金额会因物业用途及个案情况而大幅波动，请仅将以下内容作为大致参考——对于计划购入日本出租物业的大陆投资者，建议在收购前的现金流测算中，将这项潜在支出作为持有期末段的或有成本单独列示，而非事后才发现的意外开支。
按用途划分的腾退补偿金参考
居住用途与经营用途的物业，因腾退所造成损失的性质不同，参考行情也随之不同。尤其是店铺或办公室的情形，还会额外产生因迁址而导致的营业损失（营业补偿）。下表整理的是一般性思路，并不保证实际确定金额——对于持有商铺型物业的大陆投资者而言，营业补偿部分往往是测算腾退成本时最容易被低估的一项，其金额有时甚至会超过居住用途腾退补偿金的常见区间。
| 物业用途 | 腾退补偿金参考行情 | 主要构成要素 |
|---|---|---|
| 居住用（住宅） | 大致以租金的6个月至1年左右为一种参考标准 | 搬家费用、新居所需的初期费用、租金差额补贴 |
| 经营用（店铺・办公室） | 因个案情况差异极大 | 迁址费用、内装及设备重建费用、营业补偿、客源流失部分 |
影响腾退补偿金金额的因素
入住年限的长短、承租人的年龄与健康状况、周边租金行情、替代物业的易寻程度，以及房东一方事由的紧迫性等，都会影响最终金额。居住时间越长、年龄越大的承租人，对其生活造成的影响往往被评价得越大，金额也随之呈现上浮的倾向——这意味着，收购已长期出租、且承租人年长的存量物业时，应在尽调阶段就将潜在腾退成本的上行风险纳入估值考量。
顺利推进腾退的注意事项
腾退交涉仅凭法律上的正确性并不足以顺利推进。将对方视为一个同样在经营生活的普通人来对待，才是实现和平化解的捷径。以下整理实务中容易踩坑的几个要点，也是境外房东最容易因不熟悉本地惯例而误踩的雷区。
切勿采取自力救济行为
即便存在租金拖欠，擅自更换门锁将承租人拒之门外、或未经同意径行搬走其物品等实力行为，在日本法律上是不被允许的，反而可能使房东一方承担损害赔偿责任——这一点与部分海外司法辖区中房东享有更大自行处置空间的做法形成鲜明反差，也是大陆投资者最需要格外留意的合规红线之一。要实现腾退，走正规程序是唯一的路径。因焦躁而省略步骤，只会让局面进一步恶化，甚至可能使原本对房东有利的正当事由主张，反而因程序瑕疵而受损。
尽早启动并预留充裕的时间安排
若已有拆除重建或出售计划，应倒推确保留出足够的时间。既然通知期限被规定为提前六个月，临近时点才开始行动往往来不及。反而是从早期阶段就开始诚意协商，更容易获得承租人的理解——这对习惯了大陆较短处置周期的投资者尤其重要：日本的腾退项目应在整体投资退出计划中预留至少半年以上的缓冲期，跨境沟通、翻译与决策链条较长的情形下，建议进一步放宽这一预留期。
INA&Associates的视点：腾退是衡量“所有相关者幸福”的场景
我们INA&Associates株式会社在处理与不动产相关的各项决策时，重视的不仅是房东，还包括承租人在内所有相关方的幸福。我们认为，腾退正是最能检验这一姿态的场景。即便在法律上已具备要求承租人搬离的正当性，房东能在多大程度上顾及对方的生活重建，将直接左右此后的口碑与信任积累。
正因如此，我们始终坚持在维护房东权利的同时，也如实告知潜在的弊端与风险。腾退交涉在短期内看似只是一项成本支出。然而，诚意应对将转化为长期的资产价值与信任积累。正因为不动产是一项以长期视角经营的事业，比起眼前的得失，选择诚意才是最优的投资。对于希望通过分散配置进入日本市场的大陆投资者而言，房东在腾退场景中展现出的专业与诚意，往往也是评估一家资产管理伙伴是否值得长期托付的重要参照——毕竟，境外投资者很难亲自到场处理每一次交涉，一个值得信赖的本地伙伴的重要性因此被进一步放大。若您在具体判断上感到犹豫，除咨询专业人士外，也欢迎考虑借助像我们这样的管理伙伴。
常见问题
没有正当事由，也可以要求腾退吗？
若不具备正当事由，出于房东原因的腾退原则上不会被认可。不过，只要通过提供充分的腾退补偿金与承租人达成合意，也存在实现自愿搬离的案例。请始终将协商达成合意视为前提，而非期待仅凭产权关系即可单方面收回房屋。
承租人拒绝腾退时会怎样？
若无法通过任意协商解决，则通过法院的民事调停或建筑物交还诉讼寻求解决。一旦判决最终确定，也可申请强制执行，但由于耗时耗费，首先穷尽协商达成合意才是更为现实的做法——对境外房东而言，诉讼周期往往意味着更长的资产闲置期与更高的跨境沟通成本。
针对拖欠租金者的腾退，也需要支付腾退补偿金吗？
若原因在于承租人违反合同，原则上无需支付腾退补偿金。不过，为了避免诉讼所需的时间与精力、尽早解决问题，也有案例会主动提出小额搬迁费用，以促成合意搬离。
腾退通知应提前多久发出？
在普通借家合同下，因合同期满而拒绝续约的通知，原则上应在期满前一年至前六个月之间送达。无固定期限合同下的解约申请，则自申请之日起满六个月，合同即告终止。为留存证据，建议采用内容证明邮便寄送。关于制度细节，也请参阅面向租赁房东的专栏。
