Die Japan Finance Corporation ist ein staatliches Finanzinstitut, das Einzelunternehmer und kleine und mittlere Unternehmen aktiv mit Krediten versorgt. Sie bietet zahlreiche Vorteile, die private Banken so nicht kennen, und kommt unter bestimmten Voraussetzungen auch für die Finanzierung von Mietimmobilien infrage. Dieser Artikel erklärt ausführlich die Kreditbedingungen, den Zinssatz, die erforderlichen Unterlagen und die Erstellung des Geschäftsplans. Wer mit deutschen Finanzierungswegen vertraut ist, kann sich die Japan Finance Corporation am ehesten als japanisches Gegenstück zur KfW vorstellen, auch wenn beide Institute unterschiedlich organisiert sind und unterschiedliche Programme anbieten.
Was ist die Japan Finance Corporation überhaupt?
Die Japan Finance Corporation ist ein Finanzinstitut, das zu hundert Prozent im Eigentum des japanischen Staates steht. Sie entstand 2008 durch den Zusammenschluss von drei staatlichen Vorgängerinstituten: der Kreditanstalt für die Lebensführung der Bevölkerung, der Kreditanstalt für Land- und Forstwirtschaft sowie Fischerei und der Kreditanstalt für kleine und mittlere Unternehmen. Die Fördertätigkeit gliedert sich in drei Geschäftsbereiche: Privatkundengeschäft, Land- und Forstwirtschaft sowie Fischerei und Mittelstandsgeschäft. Kredite für Immobilieninvestitionen fallen dabei in das Privatkundengeschäft.
Zum Vergleich: In Deutschland übernimmt die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) eine ähnliche Rolle als staatliche Förderbank, vergibt Darlehen jedoch überwiegend über das sogenannte Hausbankprinzip, also indirekt über die eigene Bank. Die Japan Finance Corporation dagegen prüft und vergibt Kredite direkt an den Antragsteller, ohne dass eine private Bank dazwischengeschaltet wird. Das ist ein struktureller Unterschied, den Leser mit Erfahrung im deutschen Fördersystem im Hinterkopf behalten sollten.
Welche Vorteile bietet die Nutzung der Japan Finance Corporation?
Im Folgenden werden die Vorteile vorgestellt, die typisch für ein staatliches Finanzinstitut sind.
Keine Bürgschaft erforderlich
Wer seit mindestens zwei Geschäftsjahren Steuererklärungen abgegeben hat und keine Steuerrückstände aufweist, kann einen Kredit ohne Bürgen erhalten (der Zinssatz fällt dabei etwas höher aus). In Deutschland verlangen private Banken bei Krediten für Mietobjekte in aller Regel entweder eine Grundschuld auf die Immobilie selbst oder zusätzliche persönliche Sicherheiten; ein bürgenfreier Kredit allein auf Basis der Bonität ist hier deutlich seltener.
Der Beitritt zu einer gruppenbezogenen Kreditlebensversicherung ist freiwillig
Bei privaten japanischen Finanzinstituten ist der Beitritt in vielen Fällen Pflicht, bei der Japan Finance Corporation dagegen freiwillig. Für alle, die den effektiven Zinssatz möglichst niedrig halten wollen, ist das eine attraktive Option. Das deutsche Pendant dazu wäre die Restschuldversicherung, die deutsche Banken bei Immobilienkrediten ebenfalls anbieten, ohne sie zwingend vorzuschreiben; die grundsätzliche Logik ähnelt sich also, auch wenn die Vertragsdetails abweichen.
Fester Zinssatz über die gesamte Laufzeit
Die Rate bleibt bis zur vollständigen Tilgung unverändert, wodurch sich die künftige finanzielle Belastung gut planen lässt. Bei besicherten Krediten liegt der Zinssatz bei etwa ein bis drei Prozent und damit niedriger als bei privaten Banken (etwa vier bis fünf Prozent). Zusätzlich lässt sich eine tilgungsfreie Anlaufzeit von bis zu zwei Jahren vereinbaren. Deutsche Leser kennen das Prinzip der Zinsbindung aus eigener Erfahrung, doch während hierzulande zehn oder fünfzehn Jahre die übliche Bindungsfrist markieren, deckt die Japan Finance Corporation mit ihrem Festzins praktisch die komplette Kreditlaufzeit ab.
Vergünstigte Konditionen nach Geschlecht und Alter
Personen unter 29 Jahren, ab 55 Jahren sowie Frauen erhalten einen Kredit zu einem besonders niedrigen Sonderzinssatz. Auch die Rückzahlungsdauer wird in diesen Fällen günstiger gestaltet. Ein direktes Äquivalent zu diesem Förderansatz nach Alter und Geschlecht gibt es im deutschen Kreditwesen in dieser Form nicht; deutsche Förderprogramme richten sich meist nach dem Vorhaben selbst, etwa energetischer Sanierung, statt nach persönlichen Merkmalen des Antragstellers.
Kann man auch für ein Mietimmobiliengeschäft einen Kredit erhalten?
Im Ergebnis lässt sich festhalten: Auch für ein Mietimmobiliengeschäft ist ein Kredit grundsätzlich möglich. Allerdings gelten dabei einige Bedingungen und Einschränkungen.
Fälle, in denen ein Kredit gewährt wird
- Beschaffung von Mitteln für die Instandsetzung eines bereits vorhandenen Objekts
- Erwerb eines weiteren Objekts durch eine Person, die bereits ein Mietimmobiliengeschäft betreibt
Für reine Anlagezwecke wird kein Kredit gewährt
Ein Kredit, der ausschließlich dem persönlichen Vermögensaufbau dient, wird nicht bewilligt. Im Beratungsgespräch ist es entscheidend, das Vorhaben nicht als „Immobilieninvestition“, sondern als „Mietimmobiliengeschäft“ darzustellen.
Die Besonderheiten des Kredits im Überblick
| Merkmal | Japan Finance Corporation | Private Finanzinstitute |
|---|---|---|
| Kreditlaufzeit | Höchstens 20 Jahre (meist 10 bis 15 Jahre) | Höchstens 35 Jahre |
| Zinssatz | 1 bis 3 Prozent (fest) | 4 bis 5 Prozent (teils variabel) |
| Beleihung der Sicherheit | 30 bis 50 Prozent des Kaufpreises | Vergleichsweise höher |
| Alter bei vollständiger Tilgung | Bis 79 Jahre | Abhängig vom jeweiligen Institut |
Verglichen mit deutschen Konditionen für Immobilienkredite fallen vor allem die kürzere Höchstlaufzeit und die konservative Beleihung von nur 30 bis 50 Prozent des Kaufpreises auf. Ein deutscher Bankkredit auf ein Mietobjekt beleiht häufig einen deutlich höheren Anteil des Kaufpreises, verlangt dafür aber in der Regel eine höhere Eigenkapitalquote als bloße Restgröße und variable statt durchgehend feste Zinsen.
Welche Voraussetzungen gelten für die Kreditvergabe?
Das Objekt als Sicherheit stellen
Die Japan Finance Corporation wendet einen eigenen Bewertungsmaßstab an, wobei der Beleihungswert üblicherweise bei 30 bis 50 Prozent des Kaufpreises liegt. Deshalb ist ein gewisses Eigenkapital erforderlich, etwa in Höhe der Hälfte des Objektpreises. Zum Vergleich: Bei einer klassischen Immobilienfinanzierung in Deutschland gilt häufig eine Eigenkapitalquote von 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises als solide Grundlage, was zeigt, dass die japanische Vorgabe im internationalen Vergleich eher streng ausfällt.
Keine Rückstände bei Steuern und öffentlichen Abgaben
Da es sich um ein staatliches Finanzinstitut handelt, wirken sich Rückstände bei Steuern und öffentlichen Abgaben erheblich auf die Prüfung aus. Vor der Antragstellung sollte deshalb genau kontrolliert werden, ob keine offenen Zahlungen bestehen.
Welche Unterlagen werden für den Kredit benötigt?
Die wichtigsten vorzubereitenden Unterlagen sind die folgenden.
- Kreditantragsformular: erhältlich am Schalter oder als Download von der Internetseite
- Geschäftsplan für die Gründung: bei einem ersten Kredit erforderlich und für die Prüfung von großer Bedeutung
- Kopien der Kontoauszüge: der letzten sechs Monate
- Vollständige Steuererklärungen der letzten zwei Geschäftsjahre
- Handelsregisterauszug des Unternehmens: nicht älter als drei Monate
- Kostenvoranschlag: bei Investitionsvorhaben empfiehlt sich das Einholen mehrerer Angebote
- Führerschein: zur Identitätsprüfung
Wie schreibt man einen Geschäftsplan, der die Kreditvergabe wahrscheinlicher macht?
Realistisch bleiben
Die Sachbearbeiter der Kreditprüfung sind Fachleute im Bereich Finanzierung. Unrealistische Ziele untergraben die Glaubwürdigkeit, deshalb sollte ein tatsächlich erreichbarer Plan aufgestellt werden.
Objektive Zahlen und Daten angeben
Konkrete Zahlen sollten stets auf Belegen wie Kostenvoranschlägen beruhen. Wirken alle Zahlen zu glatt und rund, weckt das Zweifel an der Glaubwürdigkeit.
Die eigene Alleinstellung herausarbeiten
Es sollte klar herausgestellt werden, worin sich das Vorhaben von anderen unterscheidet, und gezeigt werden, dass das Geschäftsmodell nicht in einen reinen Preiswettbewerb gerät.
Verständlich für jeden formulieren
Fachbegriffe sollten vermieden werden, stattdessen empfiehlt sich eine knappe und klare Ausdrucksweise.
Welche Tipps erleichtern die Kreditvergabe?
Den Geschäftsplan selbst erstellen
Da im Beratungsgespräch Fragen zum Inhalt gestellt werden, besteht bei Beauftragung eines Dritten das Risiko, Fragen nicht beantworten zu können.
Im Beratungsgespräch auf gute Kommunikation achten
Wichtig ist, Fragen klar zu beantworten und bei Unklarheiten offen beim zuständigen Sachbearbeiter nachzufragen.
Ein Objekt mit hoher Rendite wählen
Da die Kreditlaufzeit kürzer ausfällt, verschafft ein Objekt mit einer Rendite von zehn Prozent oder mehr mehr Spielraum bei der Rückzahlungsplanung.
Wie läuft der Weg bis zur Kreditvergabe ab?
- Beratungsanfrage: telefonische oder Online-Terminvereinbarung bei der nächstgelegenen Filiale
- Vorbereitung der Unterlagen: Geschäftsplan, Steuererklärungen und weitere Dokumente zusammenstellen
- Einreichung des Antragsformulars: vollständigen Unterlagensatz einreichen
- Beratungsgespräch: Fragen und Antworten zum Geschäftsinhalt und zum Rückzahlungsplan
- Vor-Ort-Prüfung: Begutachtung des als Sicherheit dienenden Objekts
- Prüfung und Kreditentscheidung: in der Regel zwei bis drei Wochen nach Antragstellung
- Auszahlung: Überweisung auf das Konto
Häufig gestellte Fragen
Kann man auch als Nebengewerbe im Bereich Mietimmobilien einen Kredit erhalten?
Wer hauptberuflich anderweitig tätig ist, hat auch dann Kredite erhalten, wenn ein möglicher Verlust aus dem Nebengewerbe durch das Haupteinkommen aufgefangen werden kann.
Wie lange dauert die Kreditprüfung?
Von der Antragstellung bis zur Auszahlung vergehen üblicherweise etwa zwei bis drei Wochen. Fehlende oder unvollständige Unterlagen verzögern den Prozess, weshalb eine sorgfältige Vorbereitung wichtig ist.
Ist ein Kredit ausschließlich für Renovierungskosten möglich?
Ja, das ist möglich. Wer den Inhalt der Renovierung und deren Kosten-Nutzen-Verhältnis überzeugend darlegen kann, erhält den Kredit als Investition in die Ausstattung des Objekts.
Kann man für mehrere Objekte gleichzeitig einen Kredit erhalten?
Innerhalb des Kreditlimits ist das möglich, allerdings fällt die Prüfung dann strenger aus. Es empfiehlt sich, zunächst mit einem einzigen Objekt Erfahrung und eine Erfolgsbilanz aufzubauen.
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