Als System, mit dem sich die Gewinnung von Talenten, eine höhere Bindungsquote und Steuereffekte gleichzeitig erreichen lassen, erhalten vom Unternehmen angemietete Dienstwohnungen zunehmend Aufmerksamkeit. Von den Unterschieden zu Wohnkostenzuschüssen und werkseigenen Werkswohnungen bis zu den Punkten, die bei der Einführung zu beachten sind, ordnen wir die Informationen, die Unternehmensverantwortliche und Führungskräfte kennen sollten.
Was ist eine vom Unternehmen angemietete Dienstwohnung? Verstehen wir die Grundlagen
Eine vom Unternehmen angemietete Dienstwohnung ist ein System, bei dem ein Unternehmen eine Immobilie von einer Immobiliengesellschaft anmietet und sie Mitarbeitenden als Dienstwohnung zur Verfügung stellt.Üblicherweise wählen Mitarbeitende eine gewünschte Wohnung aus, während das Unternehmen den Vertrag und die Zahlungsabwicklung übernimmt. Als Modell, bei dem das Unternehmen einen Teil der Wohnkosten trägt, gilt es als Sozialleistung mit hoher Mitarbeiterzufriedenheit.
Unterschiede zu Wohnkostenzuschuss und werkseigener Werkswohnung
Der größte Unterschied zwischen einer vom Unternehmen angemieteten Dienstwohnung und einem Wohnkostenzuschuss ist der "Vertragspartner".Bei der angemieteten Dienstwohnung ist das Unternehmen Vertragspartner, beim Wohnkostenzuschuss schließt die oder der Mitarbeitende den Vertrag selbst ab. Dieser Unterschied wirkt sich auf die Steuer- und Sozialversicherungsbelastung aus. Ein Wohnkostenzuschuss wird dem Gehalt hinzugerechnet und unterliegt der Einkommensteuer, waehrend bei einer angemieteten Dienstwohnung der Wohnkostenanteil vom Gehalt der Mitarbeitenden einbehalten wird, wodurch das Einkommen sinkt und sowohl fuer Unternehmen als auch fuer Mitarbeitende Steuervorteile entstehen.
Welche Vor- und Nachteile hat die Einführung einer vom Unternehmen angemieteten Dienstwohnung für Unternehmen?
Vorteile für Unternehmen
- Steuerersparnis und Senkung der Sozialversicherungsbeiträge：Die Kosten für die Dienstwohnung können als Aufwand verbucht werden, und durch geringere Gehaltszahlungen lassen sich auch Sozialversicherungsbeiträge reduzieren
- Stärkung der Recruitingkraft：Umfassende Sozialleistungen wirken in der Arbeitgeberkommunikation und verschaffen Vorteile bei der Gewinnung von Talenten
- Geringere Belastung bei Versetzungen und Auslandseinsätzen：Mitarbeitende müssen am neuen Einsatzort nicht selbst nach einer Wohnung suchen
- Kein Verwaltungsaufwand für die Immobilie：Anders als bei werkseigenen Werkswohnungen übernimmt die Immobiliengesellschaft die Objektverwaltung, sodass intern kein zusätzlicher Aufwand entsteht
Nachteile für Unternehmen
- Verfahrensaufwand：Bei jedem Ein- und Auszug fallen Mietvertrags- und Zahlungsprozesse an
- Leerstandsrisiko：Auch ohne Bewohnende laufen Mietzahlungen weiter
- Risiko von Vertragsstrafen：Bei einer Kündigung vor Ablauf der Vertragsdauer können Vertragsstrafen anfallen
Welche Vor- und Nachteile haben Mitarbeitende bei der Nutzung einer vom Unternehmen angemieteten Dienstwohnung?
Vorteile für Mitarbeitende
Der Aufwand für die Wohnungssuche, die Anfangskosten und die Verlängerungsgebühren entfallen, und auch die Miete ist oft niedriger als bei einem Privatvertrag. Zudem gibt es Fälle, in denen sich durch den Steuervorteil via Gehaltsabzug das verfügbare Einkommen erhöht.
Nachteile für Mitarbeitende
Es gibt die Einschränkung, dass gewünschte Wohnungen nicht frei gewählt werden können. Außerdem besteht als Kehrseite des Steuervorteils die Möglichkeit, dass künftige Sozialleistungen geringer ausfallen. Zu beachten ist auch, dass beim Ausscheiden aus dem Unternehmen ein sofortiger Auszug erforderlich werden kann.
Welche Regeln gelten für die Festlegung des mietwertähnlichen Betrags?
Damit die Miete einer vom Unternehmen angemieteten Dienstwohnung nicht als Gehalt angesehen wird, müssen Mitarbeitende mindestens 50 % des mietwertähnlichen Betrags selbst tragen.Der mietwertähnliche Betrag wird als Summe aus "Steuerbemessungsgrundlage der Grundsteuer × 0,2 %", "12 Yen × (Gesamtflaeche in m² ÷ 3,3)" und "Steuerbemessungsgrundlage der Grundsteuer des Grundstücks × 0,22 %" berechnet.
Wichtige Hinweise bei der Einführung
- Der Vertragspartner des Mietvertrags muss in jedem Fall das Unternehmen sein（bei einem Vertrag auf den Namen einer Privatperson wird die Wohnung nicht als angemietete Dienstwohnung anerkannt）
- Das Unternehmen trägt nur die Miete（Wasser-, Strom- und Gasgebühren tragen die Mitarbeitenden）
- Die Dienstwohnungsrichtlinie sollte vorab erstellt werden（Einzugsvoraussetzungen, Mietkostenanteil und Ein- und Auszugsprozesse klar festhalten）
Weiterführende Lektüre
- Warum Immobilienverwaltungsunternehmen Humankapitalmanagement einführen sollten | Konkrete Maßnahmen zur Produktivitätssteigerung und zur Senkung der Fluktuationsquote
- Vollständiges Full Remote durch Real-Estate-DX verwirklichen | Recruitingstrategie für High Performer und Neugestaltung von Geschäftsprozessen
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Q. Kann eine vom Unternehmen angemietete Dienstwohnung von Unternehmen jeder Größe eingeführt werden?
- A. Eine Einführung ist unabhängig von der Zahl der Mitarbeitenden möglich. Da jedoch mit steigender Zahl verwalteter Objekte auch die Prozesskosten zunehmen, ist das Modell insbesondere für Unternehmen ab einer gewissen Größe besonders wirksam.
- Q. Gibt es eine Obergrenze für die Miete einer vom Unternehmen angemieteten Dienstwohnung?
- A. Gesetzlich gibt es keine Obergrenze, doch in der Praxis wird häufig eine interne Obergrenze festgelegt. Es empfiehlt sich, diese anhand der örtlichen Mietniveaus zu bestimmen.
- Q. Kann das Modell auch bei gemeinsamem Wohnen mit Familienangehörigen genutzt werden?
- A. Ja, sofern die Dienstwohnungsrichtlinie keine Einschränkungen vorsieht. Bitte prüfen Sie, ob in den Einzugsvoraussetzungen ausdrücklich vermerkt ist, dass das Zusammenleben mit der Familie zulässig ist.
- Q. Welche Unterlagen werden für die Einführung einer vom Unternehmen angemieteten Dienstwohnung benötigt?
- A. Zu den wichtigsten Unterlagen gehören die Dienstwohnungsrichtlinie, der Mietvertrag und die Bescheinigung zur Grundsteuerbemessung (für die Berechnung des mietwertähnlichen Betrags). Auch eine Abstimmung mit Steuerberaterinnen, Steuerberatern oder Fachleuten für Sozialversicherungs- und Arbeitsrecht ist empfehlenswert.
