日本國土交通省於令和8年2月27日公布了2025年（令和7年）11月份的不動產價格指數（住宅）。同時也發布了2025年第3季（7至9月）的商業用不動產價格指數。住宅綜合指數為147.3，較前月上升+0.7%。公寓大廈（區分所有）指數達223.5，維持在2010年基準的2倍以上水準，再次彰顯了價格上漲的結構性力道。
本文將最新不動產價格指數區分為住宅及商業用進行整理，從都市圈、地區別走勢到投資與經營決策的實務應用，提供全面解析。
什麼是不動產價格指數？國土交通省發布的價格走勢指標
不動產價格指數是國土交通省根據不動產交易價格資訊，每月公布的統計指標。以2010年平均值為100進行計算，將不動產價格的時間序列變動加以視覺化呈現。
住宅部分按月公布，分為「住宅綜合」「住宅用地」「獨棟住宅」「公寓大廈（區分所有）」四大類別。商業用不動產則按季公布，細分為「店鋪」「辦公室」「倉庫」「工廠」「整棟公寓大廈」等類別。
指數的計算經過季節調整處理，其特點在於能夠排除季節性因素，掌握更貼近實際的價格走勢。由於按全國、都市圈、都府縣、地區區塊等多種地理單位公布，可從宏觀到個別市場進行多角度分析。
如同2025年投資用不動產市場現況與未來展望中所述，價格指數是掌握市場週期不可或缺的基礎數據。
2025年11月住宅價格指數｜住宅綜合147.3持續上漲
住宅綜合：較前月+0.7%達147.3
2025年11月的住宅綜合（全國・季節調整值）為147.3，較前月上升+0.7%。與去年同期（2024年11月：140.3）相比成長+5.0%，全年上升趨勢持續不變。
2025年1至11月的平均值為144.5，與2024年全年平均（138.6）相比，上升率約+4.3%。價格上漲並非單月的短暫波動，而是逐年鞏固為長期基調的態勢。
公寓大廈：223.5，較2010年基準超過2倍
公寓大廈（區分所有）指數為223.5，較前月上升+0.8%。與去年同期（207.0）相比成長+8.0%，漲幅遠超住宅綜合。
以2010年為基準，目前價格水準已達2.24倍，可見長期累積漲幅之巨大。與2019年（147.8）相比也高出約51%，自新冠疫情以來加速的上漲態勢至今仍在延續。
2025年全年平均指數（1至11月）為217.4，較2024年全年平均的202.7高出約7%。公寓大廈價格的漲幅在所有類別中最為顯著，供給限制與需求的堅韌性共同支撐著價格走勢。
獨棟住宅・住宅用地：穩定上升基調
獨棟住宅為120.8（較前月+0.2%），住宅用地為120.3（較前月+2.6%）。住宅用地的月增幅較大，反映了地價持續上漲的都市地區交易動向。雖然漲幅不如公寓大廈劇烈，但均維持長期上升基調。
都市圈・地區別住宅價格走勢｜東京都187.6一枝獨秀
南關東圈：160.9穩健推移
南關東圈（東京都、神奈川縣、埼玉縣、千葉縣）的住宅綜合指數為160.9，較前月上升+2.1%。比全國平均（147.3）高出13個百分點以上，首都圈的高價格水準格外突出。
按都府縣來看，東京都以187.6（較前月+5.8%）遙遙領先。單月5.8%的漲幅雖可能受特定交易推升指數的影響，但也顯示東京都的不動產價格走勢有別於其他地區。2025年東京不動產市場動向預測中分析的供需結構，已在數據上清晰呈現。
公寓大廈（區分所有）的都府縣別指數方面，東京都為237.0（較前月+1.9%），大阪府為222.3（較前月+1.9%），均處高位。較2010年基準分別達到2.37倍和2.22倍，印證主要都市的公寓大廈價格已處於歷史高位區間。
名古屋圈・京阪神圈：漲幅存在溫差
名古屋圈的住宅綜合為121.2（較前月+0.2%），低於全國平均水準。另一方面，愛知縣單獨來看為128.1（較前月+2.3%），呈現上升基調，圈域內存在明顯的地區差異。
京阪神圈為154.6（較前月±0.0%），呈持平走勢。大阪府的都府縣別指數為159.4（較前月+2.0%），顯示上升趨勢，可見京阪神圈內由大阪府擔當領漲角色。
九州・沖繩地區：大幅上漲+10.1%
地區區塊中值得關注的是九州・沖繩地區的走勢，住宅綜合達162.3，較前月大幅上漲+10.1%。單月兩位數的漲幅可能包含特定地區的交易集中或大型交易的影響，但該地區不動產市場受到高度關注是不爭的事實。
北海道為164.0（較前月+0.9%），維持在與南關東圈匹敵的水準。以外國高資產族群為主的需求持續推升北海道房價的趨勢，依然反映在指數之中。
商業用不動產價格指數｜2025年第3季動向
商業用不動產價格指數按季公布，本次數據涵蓋2025年第3季（7至9月）。需注意其對象期間與住宅價格指數（月次・11月份）不同。
商業用不動產綜合：147.2，較前期+1.1%
商業用不動產綜合（全國・季節調整值）為147.2，較前期上升+1.1%。與住宅市場相同，商業用不動產也呈現緩步上升基調。
按都市圈來看，三大都市圈為156.0（較前期±0.0%）呈持平，而三大都市圈以外地區為128.2（較前期+2.5%），地方圈的上漲較為明顯。三大都市圈價格雖維持高檔，但有觸頂跡象，暗示投資資金可能正流向相對便宜的地方圈。
分類別：店鋪・倉庫上漲，辦公室面臨調整
按類別來看，呈現明顯的分化格局。
倉庫為138.5，較前期大幅上漲+12.1%。反映了電商需求持續擴大以及物流設施投資需求旺盛的現況。店鋪為169.5（較前期+3.4%），呈上升態勢，背後因素包括入境旅遊需求回復及消費活動的活絡。
另一方面，辦公室為168.5（較前期▲5.9%），出現大幅下跌。遠端工作模式的普及導致辦公空間需求重新檢視，對價格形成下行壓力。工廠為124.3（較前期▲1.9%），僅小幅下跌。
整棟公寓大廈為173.7（較前期+0.7%），走勢穩健，與區分所有公寓相同，收益型物件的需求持續支撐價格。
從年度趨勢觀察不動產價格演變
回顧住宅綜合的年度走勢（季節調整值年平均），價格上漲的結構性變化清晰可見。
| 年份 | 住宅綜合 | 公寓大廈 |
|---|---|---|
| 2019 | 113.9 | 147.8 |
| 2020 | 113.9 | 153.2 |
| 2021 | 120.7 | 164.2 |
| 2022 | 130.9 | 181.2 |
| 2023 | 134.8 | 190.8 |
| 2024 | 138.6 | 202.7 |
| 2025（1〜11月平均） | 144.5 | 217.4 |
2019至2020年呈持平走勢的住宅綜合，自2021年起明確進入上升軌道。新冠疫情帶來的住宅需求變化、超低利率環境的延續、人口向都市集中——這些因素的複合作用形成了推升力量。
公寓大廈的上漲步伐更為顯著，從2019年到2025年累計上漲約47%。相比同期住宅綜合約27%的漲幅，可見公寓大廈特有的供需結構一直在推動價格攀升。
正如東京23區不動產投資「最佳出售時機」的判斷方法中所述，在理解這些長期趨勢的基礎上判斷出售時機至關重要。
價格上漲對業主的意義
資產價值提升與出售決策
不動產價格指數的持續上漲，對持有物件的業主而言意味著資產價值的提升。尤其是公寓大廈，依購入時期不同，帳面未實現利益可能已大幅膨脹，可作為考慮出售時的參考資訊。
但須注意，指數僅反映市場整體的平均走勢。個別物件的價格受地段、屋齡、管理狀況、周邊環境等多重因素影響。指數上漲不一定直接等同於自身物件的增值，透過估價及市場調查進行個別分析仍不可或缺。
租金策略的應用
價格指數的上漲不僅影響物件價格，也可能對租金水準產生影響。新供給物件的租金設定走高，可能為既有物件的租金調整創造空間。
在重新審視租金策略時，除了價格指數外，結合空置率及租金指數（另行公布）進行綜合分析更為有效。在理解市場價格走勢的基礎上客觀評估自身物件定位，將有助於提升收益表現。
我的觀點——將價格指數活用於經營決策
檢視本次數據，有幾點感受值得分享。公寓大廈價格年增+8.0%的漲幅，遠遠超過通膨率和薪資成長率。「不動產價格上漲正在擴大資產差距」這一結構性問題，已在數據上日益明確。
商業用不動產方面，倉庫+12.1%與辦公室▲5.9%的對比走勢令人印象深刻。產業結構的變遷直接反映在不動產價格上，單純以「商業用不動產表現強勁」的觀點已無法準確掌握實際狀況。投資標的類別的選擇，正進入前所未有的關鍵階段。
我特別關注的是，三大都市圈以外的商業用不動產上漲+2.5%這一現象。地方圈的價格水準仍僅為三大都市圈的八成左右（128.2 vs 156.0），存在相對的價格窪地。在地方圈取得優質物件的機會，可能比都市圈更為充裕。
不動產價格指數不僅是了解市場現況的工具，更是展望未來數年發展的重要素材。養成持續追蹤月度及季度數據、及早捕捉變化徵兆的習慣，將有助於提升經營決策的精準度。
常見問題（FAQ）
Q1. 不動產價格指數何時公布？
住宅不動產價格指數每月公布，機制為公布約3個月前的數據。本次2025年11月份數據於令和8年2月27日公布。商業用不動產價格指數按季公布，本次發布的是2025年第3季（7至9月）的數據。
Q2. 公寓大廈價格指數為何如此之高？
公寓大廈價格的上漲是多重因素疊加的結果。主要因素包括人口向都市集中帶來的強勁需求，以及建築成本上升導致的供給成本增加。此外，低利率環境持續帶動投資需求增長，外國投資者的購買增加等也有所貢獻。供給面與需求面雙重推升價格的壓力，使高價位態勢持續延續。
Q3. 為什麼各地區的價格走勢不同？
不動產價格深受該地區的人口動態、經濟活動、開發規劃、交通便利性等因素影響。東京都和大阪府等主要都市因需求集中而維持高水準，地方圈則可能受觀光需求或移居促進政策等地區特有因素驅動價格變化。九州・沖繩地區+10.1%的大幅上漲，正應作為此類地區特有現象來理解。
Q4. 不動產價格指數如何運用於投資決策？
價格指數可作為掌握市場整體趨勢的參考指標。在持續上漲的階段，可期待資產價值的提升；但在過熱感增強的階段，也應留意價格調整的風險。透過比較各類別、各地區的走勢，可用於投資標的的選擇及出售時機的評估。但個別物件的判斷，除指數外，個別市場調查仍不可或缺。
引用・參考資料
