築地地區城市建設項目是2018年豐洲市場搬遷後，對築地市場舊址進行的大規模重建項目。築地市場舊址面積約19萬平方米（約19公頃），是市中心極為珍貴的廣闊土地，對重建項目寄予厚望。 東京都旨在最大限度地發揮該土地的潛力，打造連接市中心與臨海地區的全新城市中心。該項目的目的是，在融合歷史悠久的築地的「飲食文化」和周邊水邊空間（隅田川和浜離宮庭園）的同時，引入民間活力，推進有助於提高東京國際競爭力的可持續城市建設。
該項目由東京都主導推進，為了充分利用築地市場舊址這一市民共同資產，通過公開招標選定了民間企業聯合體。2019年3月，東京都制定了《築地城市建設方針》，提出了未來藍圖,2022年11月公布了重建項目的運營商招標要求。 經過隨後的公開招標和審查，2024年4月19日，以三井不動產株式會社為代表的11家公司組成的集團「ONE PARK×ONE TOWN」被確定為項目計划者，並於2025年3月與東京都簽訂了基本協議。由此，該計划進入具體實施階段，重建項目的全貌已基本明確。
該項目的總事業費預計約為 9,000 億日元，將分階段進行施工和開業。2025 年度內，首先計劃動工部分被定位為「先行繁華設施」的商業設施，最遲在2020 年代末（2028 至 2029 年度左右）部分設施將先行開業。 之後，2030年代前期至中期，主要設施將陸續開業，計划到2030年代後期完成整個城鎮的建設。雖然開發周期非常長，但東京都與經營者聯盟將通力合作，逐步改變城鎮的面貌。
築地市場跡地利用計劃的詳細內容和目前情況
在隅田川沿岸的廣闊用地上，計劃建設一個大屋頂的多功能體育場（中央的白色屋頂）和超高層大樓群（右側），並建設綠意盎然的開放空間。 整個地區被水和綠樹環繞，旨在與周邊的濱離宮恩賜庭園和築地場外市場相協調，打造和諧景觀。人們期待這里成為一個位於市中心，卻能感受到濱水開放感的、全新的「東京新面貌」地區。
築地市場跡地活用計畫以「ONE PARK×ONE TOWN」為概念，提出自然與城市共生的先進城市建設方案。在充分利用隅田川和濱離宮庭園的水邊環境以及築地的歷史和文化資源的同時，採用最先進的技術和創意，打造可持續發展的城市空間。 具體來說，計劃將建設供人們聚集和休息的廣場和水邊空間，打造東京海濱的新「門面」；形成可應對船運（船交通）和「空中汽車（空中交通）」起降的廣域交通樞紐，促進市中心與臨海地區的交流。 此外，該計划還重視傳播築地獨特的飲食文化和藝術文化，傳承歷史資源，將築地外市場的熱鬧氛圍融入新街區，向全世界傳播。
目前，該計划已經簽訂基本協議，進入詳細設計和行政手續階段。築地市場舊址在市場關閉後進行了拆除工程和臨時利用（臨時停車場等）， 目前正在為全面重建工程做准備。2025年度，先行設施預計將動工，在市場外市場一角將建設商業設施和船運基地（先行開發區域靠近現有的市場外市場，旨在儘早營造繁榮景象）。 隨後，體育場、辦公樓、酒店等主要設施群的建設將全面展開，街道將逐步顯現出來。目前，事業經營者、東京都、中央區及周邊相關人士正在進行多次協商，就與地區相協調的計劃進行詳細商定。當地中央區也總結了「築地城市建設理念」，並正在努力將周邊地區的意見反映到計劃中，包括與周邊地區的合作和交通基礎設施的建設等。
開發計劃設施介紹
築地地區城市建設項目將建設集商業、業務、文化、住宿、住宅等多種功能於一體的綜合設施群。根據計划，新街區將建設共9棟主要建築，集中大型體育場、生命科學基地、高性能會議設施、酒店、住宅、劇院、商業設施、水上交通樞紐等功能。 提案概要中，計划建設可容納約5萬人的帶頂體育場、生命科學領域研發中心、可舉辦國際會議的會場和高檔酒店、傳播日本飲食文化的美食廣場等，並計划將這些設施分為9個區域進行開發。 此外，計划中的新地鐵線路（連接臨海地區和市中心的新線路）的車站、「飛車」的起降港、船運碼頭等也將同時建設，該地區將成為連接陸、海、空的新一代交通樞紐。
大型交流設施（體育場）是該項目的核心設施，計划建成可容納 5 萬人、全天候使用的體育館，可舉辦體育比賽和大型音樂會等。該體育場配備可開閉屋頂，無論天氣如何都能舉辦活動。體育場內設有休息室、貴賓室、企業專用套房等接待設施，為國內外觀眾提供舒適的觀賽體驗。 此外，該體育場計划向地區開放，在沒有活動的時候，部分通道將對公眾開放，作為散步和慢跑的場所。屋頂將設置綠地，並計划建設可欣賞到相鄰濱離宮恩賜庭園綠意的觀景台，成為人們在市中心也能感受到大自然氣息的休閒場所。
MICE設施（國際會議場等）和酒店、公寓也是該計划的一大亮點。MICE是指大型國際會議和展覽會等，該計划將建設以可容納1200人的大廳為中心的會議場。配備最新同聲傳譯設備和可靈活布局的多功能廳，預計將成為可舉辦國際學術會議、企業活動、學術大會等廣泛活動的設施。 附設的高級酒店將承擔接待海外來賓的迎賓功能，高層計划引入面向長期住客的公寓（服務式公寓和高級出租住宅）。 通過這些住宿和居住功能，為國內外遊客提供舒適的住宿環境，實現「白天晚上都人潮湧動的城市」。MICE設施與周邊各設施將實現網路化，計劃建立可舉辦數萬人規模活動的整個區域的體制。 為了讓會議參與者在活動前後能夠享受街景和觀光，還提出了「會後活動」方案，包括參觀濱離宮花園和在築地外市場品嚐美食等築地特有的體驗項目。
美食與文化傳播基地也是築地再開發的重要主題。築地是日本代表性的美食之街，為了繼承和發揚其傳統，計划在新街區內建設大型美食廣場（餐飲街）。 這里將為來自世界各地的游客提供品嚐日本各地的新鮮食材、鄉土料理、壽司和日本料理等豐富多彩的美食的空間，讓游客體驗「美食之都東京」的魅力。此外，園區內還計划建設一個可容納1200人的劇院，作為上演傳統藝術、現代戲劇和現場表演等廣泛演出的文化設施。 該劇院作為地區的文化基地，也被定位為國內外藝術交流的場所。此外，還計劃建設一條從築地場外市場通向新街區的散步大道（步行道）。其目的是將場外市場的活力和風情直接引入街區內，創造一體化的遊覽性。 沿著這條步行街，還將設置小型店鋪和展示空間，讓游客能夠接觸到築地的歷史和文化。
生命科學領域的基地也是該項目的特色。築地周邊聚集了聖路加國際醫院等醫療相關設施，計划利用這一優勢，新建一個尖端醫療和生物技術研發基地。 具體來說，將建設一個「生命科學商業綜合樓」，內設辦公室、研究所、初創企業孵化設施等，通過與醫療機構和大學合作，旨在創造醫療保健產業的創新。此外，該設施還將附設面向公眾的商業區（餐飲、零售店），計划為研究人員、商業相關人士以及當地居民帶來熱鬧的氛圍。 在環境方面，計划採用利用隅田川的水進行區域供冷供暖系統和太陽能發電等可再生能源利用設備，推進節能和脫碳。整個場地計划進行大規模綠化，確保綠化率達到40%，在提高城市環境品質的同時，實現可持續的城市建設。
如此一來，築地地區城市建設項目計划打造一個商業、業務、文化、研究、生活等各要素均衡的「複合城市空間」。從超高層建築到水邊的低層設施、綠地，各種空間將融為一體，打造一個工作、生活、休閒、娛樂一應俱全、便利且充滿魅力的地區。
對當地社會和經濟的影響及預期效果
築地市場舊址的重新開發將對地區社會和經濟產生巨大的影響。首先，從建設階段開始就會產生大量就業機會，預計還將對相關企業產生經濟波及效應。該項目投資額達 9,000 億日元，預計不僅將為建築業和房地產行業，還將為設計、技術開發、服務業等廣泛行業創造就業機會。 完工後，通過舉辦體育場活動、國際會議以及運營新設的商業設施等，將創造持續的就業機會，促進地區經濟振興。
其次，利用築地的地理位置，預計將產生旅游振興效應。築地本來就是國內外游客的熱門景點，尤其是築地外市場一直吸引著許多外國游客。 重建後，體育場、會展設施、美食廣場和劇院等新的吸引游客的設施將吸引更廣泛的游客來到築地。例如，如果舉辦大型音樂會或國際體育比賽，全國乃至海外的觀眾都會蜂擁而至，周邊的酒店和餐館也會熱鬧起來。舉辦國際會議，各國商務客和研究人員也會前來，這將成為宣傳東京魅力的機會。 這種交流人口的增加將為該地區的餐飲業和零售業帶來巨大的利好，並波及築地以及銀座、日本橋等周邊地區的整體經濟。
此外，該項目還旨在提高東京的城市競爭力。 築地的重建概念提出了「將東京打造為世界各國人民聚集的城市」的願景，具備海濱魅力和最先進城市功能的築地新街區有望成為東京的新地標。近年來，市中心實現如此大規模複合開發的案例寥寥無幾，一旦完工，必將成為向國內外展示「東京門戶」魅力的亮點。 例如，紐約的哈德森碼頭開發項目和倫敦的金絲雀碼頭項目，這些城市復興項目一旦成功，就會提升整個城市的品牌影響力。同樣，築地再開發一旦成功，將進一步提高東京作為國際城市的評價，有助於未來吸引企業和游客。
對當地社會的影響中，不可忽視的是周邊居民生活環境的改善。原築地市場從清晨開始就車水馬龍，交通擁堵，而新街區將通過建設步行者天橋、加強交通樞紐，確保安全、舒適的步行空間（计划将场地2楼部分作为宽阔的步行者天桥，地面作为车辆通道，将人和车辆的通道分开）。 市民可以自由使用的公共空間，如廣場和綠地也將增加，成為地區居民的休閒和交流場所。此外，隨著商業設施的充實，預計日常購物的便利性也將提高。特別是築地地區，一直以來以生鮮食品市場為主，附近沒有大型商業購物中心等。 隨著再開發後各種商鋪入駐的商業區的誕生，當地居民無需遠行，就可以在附近購物和外出就餐。總體而言，該項目在促進地區經濟發展和改善居民生活方面，預計將帶來巨大的積極影響。
對房地產市場的影響（價格走勢、投資觀點等）
築地再開發計划對市中心房地產市場也產生了巨大影響。 首先，土地價格有望上漲。由於廣闊的築地市場舊址將得到高度利用，有人認為周邊地區的土地價格也會上漲，實際上，在重建計划公布後，築地周邊的土地價格已出現上漲趨勢。專家指出，在「築地重建將推高土地價格」的背景下，對在築地地區設總部的企業的關注度可能會提高。 據報道，隨著重建消息的公布，投資資金開始流入相關房地產和周邊企業的股票，市場似乎已經將築地地區的價值上升納入了預期。
實際的地價走勢數據也反映了人們對重建的期待。例如，根據東京都的地價調查，中央區築地三丁目附近的基准地價在2024年比去年上漲了16.6%，漲幅巨大。 即使在同中央區內，其增長率也堪比銀座地區，可以看出對築地地區的投資需求正在高漲。雖然在築地市場搬遷後的短期內，地價出現過停滯，但隨著重建計划的具體化，對未來收益的預期提高，房地產市場正在活躍起來。據報道，周邊地區還有公寓開發和酒店進駐的計划，重建效應可能會提振築地周邊地區的整體房地產價值。
從投資角度來看，該項目對於民間財團來說也是一個非常大型的項目，各參與公司都對未來的收益機會寄予厚望。以三井不動產為首的大型開發商決定投資9000億日元，其背景是預計通過打造市中心的一流地段，可以獲得長期租金收入和資產價值的提升。 通過吸引辦公和商業租戶，可以獲得租金收入；酒店和活動業務可以帶來收益；住宅銷售和房地產出售收益等，預計將帶來多方面的回報。特別是築地毗鄰銀座和日本橋，地理位置優越，但迄今為止大型辦公樓較少。通過重建，提供最先進的辦公空間，可以吸引國內外企業的新需求，對東京的辦公市場產生積極影響。
另一方面，由於該項目規模巨大，對房地產市場的影響尚待觀察。近年來，東京灣岸地區由於大量供應超高層公寓，市場出現波動，但築地項目主要用於商業和業務，住宅有限，因此對住宅市場的直接供應影響較小。 更重要的是，隨著該地區的品牌影響力通過重建而提高，周邊二手公寓和商業大樓的評估價值也會上升，這可以說是資產價值提升的主要因素。對於房地產投資者來說，築地、銀座、晴海周邊地區整體將被「重新評估」，作為預期未來升值（資本收益）的投資對象，其吸引力將會增強。
對普通消費者（居住環境、便利性提高等）的好處
築地地區城市建設項目將為普通消費者（東京市民和游客）帶來各種好處。首先，生活環境將得到改善。重建後，取代大型市場的道路網和步行空間將得到整備，築地周邊的交通擁堵將得到緩解，安全性將得到提高。 計划中包括無障礙步行橋和廣場，老年人及帶小孩的人也可以放心步行。此外，綠地和開放空間增加，市民可以在市中心感受四季自然，享受休閒場所。傳統的築地市場不是一般市民可以隨意進入的地方，而新街區將建設對所有人開放的公共空間，成為市民交流的場所，這是很大的優勢。
提高便利性也是一個重要的優點。目前，築地周邊的公共交通以日比谷線築地站和大江戶線築地市場站為最近的車站，但隨著重建計划的推進，新地鐵線路的新車站將建成，前往東京站和臨海副都心方向的交通將得到顯著改善。 連接市中心和灣岸地區的新線路開通後，築地將成為東京交通樞紐的重要一角，通勤、上學和購物的便利性將得到提高。此外，水上巴士（船運）碼頭的新設，將使游客能夠乘坐觀光船前往淺草和台場地區。未來，「飛行汽車（空中出租車）」實現實用化後，築地還有可能成為其起降基地。 這些下一代移動服務的引入將擴大普通消費者的出行選擇，帶來舒適、有吸引力的城市體驗。
新建設的商業設施群也將給普通消費者帶來巨大惠益。傳統的築地場外市場以專業食材店和餐館為主，而重建區則有可能加入現代購物中心元素，包括服裝、雜貨、日用品等各類商鋪。 由此，築地地區可以滿足日常購物的需求，提高周邊居民的生活便利性。此外，隨著大型活動設施的建成，東京市民無需遠行，就可以在本地觀看體育比賽和音樂會。如果家庭可以在周末輕松前往體育場和劇院參加活動，娛樂選擇就會增加，生活也會更加豐富。 除了舉辦活動之外，如前所述，計划將體育場的一部分向市民開放，下班後和周末可以來這里慢跑和散步，作為日常健康和休閒活動場所。
此外，築地再開發還有防災方面的優勢。通過建設配備最新抗震和防災設備的建築群，該地區的防災功能將得到提升，預計在發生大規模災害時，可作為避難場所和收容難民的場所。 開放空間和船運基地在災害時可作為物資運輸和避難通道發揮作用。與老舊的市場設施相比，整個街區的安全和安心水平得到提高，這對當地居民來說是一個很大的好處。
如此一來，築地地區城市建設項目是一個既提高普通民眾的生活便利性，又增強城市魅力的項目。新的築地街區將成為一個對居民和游客都友好、舒適、人人都能享受的空間。
未來的課題與展望
築地再開發項目備受期待，但同時也有一些實現該項目面臨的課題。首先，計划的規模和長期性本身就是一個課題。該項目是一個將持續到 2030 年代後期的長期開發項目，因此需要靈活應對期間的社會形勢和經濟形勢的變化。計划階段的提案內容也有可能在今後的協商中發生變更，項目運營商需要根據形勢的變化，靈活地推進項目。 特別是，在經歷了新冠疫情的衝擊之後，大型活動的需要預測和國際會議的舉辦情況等尚不確定。為了保持高利用率並提高收益，必須不斷努力吸引有吸引力的活動，開發新的娛樂內容。 該聯合體還有讀賣新聞社和豐田房地產等不同行業的企業參與，他們表示將發揮各自在媒體傳播力和移動技術方面的優勢，致力於打造城市魅力。如何發揮不同領域之間的合作，推動長期項目的發展，對管理能力提出了要求。
其次，交通基礎設施的建設可行性也是一個問題。計划中提到的地鐵新線（即「臨海地鐵」計划）正在由東京都進行研究，但實際開工和開通時間尚未確定，還有巨額工程費用和國家審批程序等障礙。如果新線建設無法趕上重建地區的完工，則擔心體育場舉辦活動時會出現交通擁堵和交通不便的問題。 相反，新線路開通後，築地的價值將大幅提高，但本項目的一部分成功與否取決於鐵路建設這一外部因素，這也可以說是一個風險。東京都和相關機構需要穩步推進包括新線路在內的交通基礎設施的強化，並在計划階段就採取對策，即使新線路未開通，也能利用現有交通網路應對交通擁堵。 具體來說，需要在軟硬兩方面採取對策，例如充實穿梭巴士和水上巴士，改善周邊道路，建設停車場和自行車停放處等。
此外，與地區協調也是重要課題。築地地區長期以來，市場相關人員與當地居民共存，形成了獨特的社區。在重建導致街道景觀和人流發生巨大變化之際，需要考慮到當地商店和居民的生活不會受到影響。 正如中央區正在收集當地意見並向東京都提出建議一樣，行政機構、經營者和當地居民三方應繼續密切合作，共同應對挑戰，採取解決方案。例如，通過仔細考慮與築地外市場的現有店鋪共存的對策、消除重建區域與周邊街區的高度差等細節問題，實現「新舊共存的築地」是理想的目標。 歷史悠久的波除神社和場外市場風情與近未來的全新街區和諧共存的景象，將成為東京獨有的多層次魅力。為此，挑戰傳承地區文化與最新城市功能和諧共存這一艱鉅任務的態度至關重要。
最後，經濟性和公共性的平衡也是個課題。作為民間主導的項目，確保項目收支是必不可少的，但另一方面，由於土地是市民共同財產，因此必須重視公共性。 目前提出的計划考慮了旅游和商業振興以及環境與文化的和諧，但在今後的具體實施過程中，可能會出現與經濟合理性發生衝突的情況。屆時，可能需要做出重視長期公共價值而非短期收益的判斷。例如，綠地和廣場的維護管理成本、文化設施的盈利能力等可能會成為問題，但重要的是，政府與民間合作，通過各種努力提高街道的價值。
儘管存在上述問題，但總體而言，築地地區城市建設項目是一個體現東京未來藍圖的非常有吸引力的項目。沿濱水區展開的新城市空間，將受到眾多人的喜愛和利用，從而發揮其真正價值。雖然這是一個長達 10 年以上的長期項目，但每個階段都會部分開放，城市逐步發展壯大的過程本身對市民來說也是一件值得期待的事情。 我們普通消費者也希望從長遠的角度關注這個融合了築地傳統與最新科技和創意的城市，期待它順利建成並繁榮發展。我們期待著築地成為東京的新地標，再次出現在世界舞台上。
